Прекращение договора аренды:
Основания прекращения – ст 617, 619 и 620. Ст 617 – чтоб будет с договрорм аренды, если что либо происходит со сторонами. П 1 – смена собственника не влечет прекращения аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. Если умирает арендодатель ФЛ –права и обязанности переходят к наследнику. Если арендатор гражданин, то разные правила – недвижимое(права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное), движимое(договор аренды сохраняется, если он не был связан с личностью арендатора).
Досрочное прекращение – 619 и 620. В соответствии с п 25 обзора – могут быть иные условия в договоре. В учебнике – стороны могут в своем договоре исключить любое из оснований исходя из свободы воли и договора. Но более правильно у Сергеева – противоречит императивным нормам 619 и 620. Этот перечень можно расширить, но не сузить. Это случаи судебного досрочного расторжения. Нужно отличать их от случаев автоматического расторжения – п 3 ст 450, п 27 обзора по аренде. Нужен досудебный порядок – арендодатель перед подачей иска в суд должен направить 2 заявляения – 1)письменное предупреждение арендатора исполнить обязательства в разумный срок – 619. Если исполняет то нельзя расторгать. 2)Письменное предложение расторгнуть договор – п 2 ст 452.
Это нужно при требовании арендодателя! Для арендатора – предложение расторгнуть договор.
Право арендатора на возобновление договора – 621 – прекращение договора дает арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено ЗиД, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право для заключения договора на новый срок. 621 применятся в том случае, если арендодатель намерен передать имущество. В ином случае нет права на возобновление аренды. Если передает не по договору аренды, то нет здесь у арендатора преимущественного права. Порядок – арендатор обязан письменно уведомить арендатора о желании вновь возобновить договор. Такое уведомление должно быть сделано в срок по договору или в разумный срок. Новый договор аренды заключается на условиях предложения любому третьему лицу. Если новые условия не устраивают, то все. На старых условиях понудить у арендатора нет права. П 31-32 обзора – возобновленный договор является новым догвоором, а старый не действует. Если арендодатель отказал, но в течении года заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор имеет право перевести на себя права и обязаннотсей и возмещения убытков, или просто убытков, если не хочет. 1)по аналогии применяется правило о преимущественной покупке – нужно предупредить арендатора. 2)Сергеев – в законе такой обязанности нет, хотя нужно бы.
Ст 610 – если арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор считается возобновленным на тех же условиях.
Самому изучить виды аренды!
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
· Учебник устарел.
· УМК или Сергеев
Понятие и источники.
Согласно ЖК – это совокупность правовых норм регулирующих жилищные отношения, отношения по пользованию владению распоряжению жилыми помещениями. Ст 4 ЖК. Жилищные отношения неоднородны по своей природе – у них как отношения основанные на равенстве, так и модели, построенные по власти-подчинению. Все эти отношения связаны с удовлетворением потребностей в жилье. ЖП – это совокупность правовых норм, имеющих комплексный характер, это не самостоятельная отрасль права. Как соотносятся ЖП и ГП? Ст 7 ЖК – если ЖО не урегулированы ЖК то к ним применяются нормы ГП. Глава 18 ГК и глава 35 ГК – найм жилого помещения. Большая часть норм носит название ЖП. Значт в ЖО применяются все общие положения ГП поскольку они не отменены ЖК, а часть ЖП которая носит административный характер не входит в состав ГП. Ст 72 – подпункт к п 1 К. Поскольку к ЖП относятся и нормы имеющие ГП характер то возникает риск что регионы будут вторгаться в сферу ГП регулирования. Чтобы этого избежать более правилен следующий подход – к совместному ведению стоит отнести только нормы публичного характера в ЖП. ГП нормы только в федеральном ведении.
ЖК – ст 12-14. ЖК наделяет право на приянтие норм ЖП в основном органы федеральной власти. В городах федерального знаечния компетенция органов МСУ определяется законами москвы и питера. Компетенция органов МСУ отнесена к ведению субъекта.
Источники ЖП:
Статья 5 ЖК. Это ЖК, принятых в соответствии с ним других ФЗ, изданных в соответствии с ними указы, постановления правителсьтва, актов субъектов и МСУ. Они соотносятся так – приоритет ЖК – ч 8 cт 5 ЖК. Ст 7 ЖК – возможность применения по аналогии закона и права. Это п 1 ст 1 ЖК – основные начала – недопустимость произвольного лишения жилища например.
1. ЖК от 1 марта 2005 года. Действие во времени – ст 5 и 6 закона о введении в действие. Основное – жК применяется к ранне возникшим отношениям в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения ЖК или в случаях прямо предусмотренных законом.
2. Главы 18 и 35 ГК. Глава 18 – перекрыта главой 2 ЖК. Глава 35 ГК – осталась неприкасновенной. В основном рассчитана на коммерческий найм жилого помещения, хотя там ряд норм по социальному найму жилого помещения. ЖК касается социального найма, так что съем квартир по 35 ГК. Была сделана попытка разграничить зак-во. Поскольку жилье может быть в разных отношениях – как объект экономического оборота регулируется ГК. Но почему передача в социальный найм и социальный найм за плату не относятся к экономическому обороту?
3. Закон о приватизации жилищного фонда.
4. Закон о жилищных накопительных кооперативах
5. Закон Об ипотеке, залоге недвижимости.
16 марта 2011
Постановления правительства –
· № 25 от 21 01 2006 года – правила пользования жилыми помещениями.
· №315 от 2005 года – типовой договор социального найма
· №42 2006 года – правила отнесения жилого помещения к специализированному жилому фонду
· №47 2006 года – об утверждении положения о признании помещения жилым
· №491 2006 года – об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
· №179 2010 года – о полномочиях федеральных органов
Все эти акты носят подзаконный характер и не могут противоречить ГК и другим законам. В ЖП принимаются акты субъектов:
1. Закон СПб 2006 О жилищной политике СПб
2. Закон СПб 2005 №407-65 О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся
3. Закон СПб 409-61 О содействии СПб в улучшении жилищных условий граждан
4. №403-48 О региональных стандартах в жилищной сфере
5. №169-27 О порядке продажи жилых помещений
6. №279-36 О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые
Акты КС
Пост №6-П 2006 по вопросам приватизации. Пост 12-П 2010 земельные участки под многоквартирными домами. Опр № 15-49 – о – П 2009 по постановке на очередь. Пост пленума ВС РФ №14 2009 года о применении ЖК(на этот акт нет ссылок в новых учебниках). Пост пленума ВС РФ №8 93 года о применении закона о приватизации жилищного фонда. Продолжают действовать пост пленумов СССР – от 2 апр 87 № 2 О практике применеия жилищного зак-ва, № 11 91 года по спору между гражданами и жилищно-строительными кооперативами.
Понятие и признаки жилого помещения:
Понятие – это базовая категория ЖП, так как жилищные отношения по поводу жилых помещений. Жилые и нежилые помещения являются объектами, но возможен подход когда ПС возникает не на помещение, а приобретается доля в ПС в доме в целом. Понятие жилого помещения 15 ст – это изолированное помещение, которое является Н и пригодно для постоянного проживания граждан(отвечает техническим нормам и иным требованиям закона). В теории признаки жилого –
1. Только изолированное помещение. Это такое помещение которое имеет самостоятельный выход в места общего пользования. Часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом быть не может.
2. Оно должно быть пригодно для постоянного проживания. Пригодность это соответствие нормам. Пост правит # 47 2006. Пост № 64 2010 главного санитарного врача РФ.
3. Недвижимость. Все права на жилое помещение подлежат регистрации. Ст 18 ЖК. Сергеев – в ст 15 не содержится признак – его предназначенность для постоянного проживания. По этому признаку жилые помещения отличаются от тех объектов к которым относятся палатки, бараки. По поводу нежилых помещений – регулируются не ЖК, а иным(правила об аренде) – п 2 пост пленума ВС СССР 87 года.
Со временем разрушаются – действует положение пост прав № 47 признает непригодным.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение – они предназначены только для проживания граждан. Но есть исключения – п 2 ст 17 ЖК – допускается использовать жилье для профессиональной деятельности, если это не нарушает права и свободы других лиц и требования к жилым помещениям. Но есть запрет на размещение в жилье производства промышленного.
Также есть деление на общую и жилую площадь. Жилая площадь – площадь комнат, общая – еще помещения для вспомогательного использования, но балконы и лоджии не включаются.
Виды жилых помещений:
Ст 16 ЖК –
1. Жилой дом и часть жилого дома
2. Квартира или часть квартиры
3. Комната
Жилой дом – индивиду опр здание, сотсоящее из комнат и жилых помещений. Есть многоквартирный дом – совокупность двух или более квартир, имеющих самост выход на земельный участок или в помещения общего пользования. Особенность в том что:
· Он содержит элементы общего имущества собственника
· В отличии от индивидуального жилого дома он не относится к жилым помещениям и объектам ЖП прав.
Квартира – обособленное помещение в многоквартирном доме сост из 1 или неск комнат а также помещения вспомогат использования. Есть коммунальная – комнаты в ПС разных лиц или заселены по различным договорам найма.
В законе 2 случая изменения жилого помещения.
- по инициативе правообладателей.
1. Перевод жилых помещений в нежилые. Порядок в 3 главе ЖК.
2. Переустройство и перепланировка. Помещение не выбывает из состава жилищного фонда. Глава 4 ЖК.
Жилищный фонд – ст 19 ЖК – это совокупность всех жилых помещений на территории РФ. Весь ЖФ подлежит гос учету в порядке уст правителсьтвом – 97 год 13-01 пост.
Виды ЖФ:
- По форме собственности.
1)Частный ЖФ. Жилые помещения в ПС граждан и ЮЛ.
2)Государственный ЖФ. В ПС РФ и субъектов.
3)Муниципальный ЖФ. ПС у муниципий.
Различные помещения в доме или квартире может принадлежать нескольким субъектам. Комнаты в коммуналке.
- По цели использования.
1)ЖФ социального использования. Это совокупность ЖП по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда.
2)Специализированный ЖФ – это совокупность ЖП для отдельных категорий граждан предоставляемых в особом порядке. Это тоже из гос и мун ЖФ. Общежитие.
3)Индивидуальный ЖФ – совокупность помещений частного ЖФ который используется гражданами собственниками для своего проживания, иных граждан на условиях безвозмездного пользования и ЮЛ также
4)ЖФ коммерческого использования – это совокупность ЖФ для проживания на условиях возмездного пользования.
Основания возникновения жилищных ПО:
Возникновение права на помещения по социальному найму. В соответствии со ст 6 воодного закона – принятие граждан на кчет целях предоставления жилья только по основаниям нового ЖК. Могут претендовать:
· Малоимущие, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
· Граждане РФ.
Малоимущие – это граждане которые признаны таковыми в порядке закона субъекта РФ. В ЖК только критерии которые принимаются во внимание:
1. Доход для каждого члена семьи.
2. Стоимость имущества в ПС семьи и подлежащего налогообложению. Только подлежащего налогом в момент постановки на учет! 30 июня 2005 года СПб. Что касается стоиомсти имущества для налога – это жилые помещения, дачи гаражи и иные строения, земельные участки и транспортные средства.
3. Нуждаемость – ст 51 ЖК – отсутствие жилой площади, недостаточность ее по размеру непригодность для проживания, проживание в квартире тяжело больного человека. Лиц без жилой площади – 1)граждане которые не являются нанимателями по социальному найму или членами семьи нанимателя 2)кто не является собственниками ЖП и членами его семьи. Недостаток по размеру – нехватка по учетной норме. Это ст 50 п 4 ЖК – если жилья меньше учетной нормы, то есть право встать на учет. В питере 9 метров для отдельных квартир и 15 метров для коммунальных. Проживание тяжело больного человека – нужно пост прав 378 2006 года – перечень заболеваний. Других требований в ЖК нет, но во многих субъектах установлено еще 10 лет жить на территории субъекта. В данном случае положение незаконно. Ст 53 – если гражданин намеренно стал нуждающимся, то эти граждане принимаются на учет не менее чем через 5 лет со дня совершения.
Помещения по социальному найму по решению органов МСУ. Это и есть повод к заключению договора. То есть на основании двух ЮФ – решения о предоставлении и догвор соц найма. Есть категории граждан кому дают вне очереди – обязанность предоставить ЖП возникает у государства только при наличии такого помещения. Но если очередность была нарушена то можно требовать предоставления этого помещения. Если квартиру предоставили, а потом условия изменились, то это не основание для расторжения договора – ст 60 ЖК.
Требования к жилью по социальному найму – не менее нормы на одного человека. 18 на одного члена семьи и 33 для одинокого. Норму можно увеличить – норму не более чем на половину. Ст 50 – законом могут быть установлены иные нормы предоставления.
Общее правило – отдельная квартира. Комната может быть только в случае присоединения комнат по 59 ст. Еще раньше было понятие благоустроенности. Особый порядок при предоставлении комнат в коммуналке – 59 статья. Закрепляет интересы соседей – 1)тем лицам, которые на момент освобождения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися. 2)если таких нет или они отказались, то тем лицам, которые могут быть признаны малоимущими и обспечены жильем менее нормы предоставления. 3)если и таких нет, то комната по договору купли-продажи тем гражданам, у которых жилье менее нормы предоставления. 4) если таких тоже нет, то в порядке городской очереди – единственный случацй когда объект предоставления комната.
При продаже комнаты в коммуналке другие собственники имеют право преимущественной покупки. Есть ли преимущественное право аренды? Нет в законе.
Специализированный фонд.
Сюда 7 групп помещений.
1. Служебные – в СССР на первом этаже дворники
2. Общежития
3. Маневренный фонд
4. Дома системы социального обслуживания
5. Фонд для вынужденных переселенцев
6. Для беженцев
7. Дома для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Это все только в гос и мун собственности. Поселить человека нельзя пока это помещение не переведено в спец фонд – пост прав № 42 2006 года. Можно в другом городе предоставить. По догвору найма специализированных жилых помещений. Исключения – дома для социальной защиты по договору безвозмездного пользования.
Главы 9 и 10 ЖК.
1. Служебные. Трудовые отношения с органами гос власти. А также в связи с прохождением службы на государственной должности. Только отдельные квартиры и особенность в том, что он действует на период службы. Если увольнение или уход со службы то выселение.
2. Общежития. Это для временного проживания граждан в период учебы, работы. Под них предоставляются специальные дома. Норма – не менее 6 квадратных метров на человека. Только на период учебы.
3. Маневренный фонд – для временного проживания граждан в связи с реконструкцией или кап ремонтом дома, если граждане утратили жилье в результате взыскания на него при невозврате кредита и это жилье было единственным. Когда жилье стало непригодным в результате чрезвычайных ситуаций и иных случаев. Снова не менее 6 метров. Только на срок обстоятельств для предоставления.
4. Система социального обслуживания населения. Старики сюда.
5. Беженцы – специальное зак-во
6. Переселенцы – тоже
7. Дома –в умк.
Возникновение права на жилье в жилищно-накопительных, строительных кооперативах.
Члену кооператива то жилое помещение, которое соответствует размеру внесенного им взноса. После уплаты послучаешь ПС. Закон о жилищно-накопительных кооперативах.
Возникновение в домах и квартирах собственников
Купить, получить в дар и так далее. Приватизация – бесплатная передача в право собственности. Приватизация до 2013 года. Во вводном законе запрет на приватизацию помещений после 2005 года. Это положение признано неконституционным пост № 6-П КС.
Наряду с собственником ПС приобретают члены семей или иные лица. По смыслу закона право на жилье при наличии двух условий – 1)при отнесении гражданина к числу членов семьи 2)при вселении этого члена семьи при согласии собственника. А кто члены семьи? П 1 ст 31 ЖК – супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане в исключительных случаях могут быть(!) признаны если они вселены собственником в качестве членов семьи. П 11 пост пленума № 14 ВС – для признания этих лиц(детей и супругов, родителей) достаточно только факта проживания и не требуется фактов ведения общего хозяйства и так далее. Другие родственники и Ко – когда и кем они могут быть признаны? Судом при возникновении споров. Сергеев – лицо может быть признано членом семьи если оно вселено как член семьи – бред. Но для признания указанных лиц членами семьи требуется не только вселение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на вселение. Вселялись как члены семьи или по другим основаниям? Необходимо иметь ввиду, что семейные отношения характеризуются ведением общего хозяйства, уважением и так далее. П 13 пленума – ведение хозяйства не обязательный признак. На практике выясняется при гражданском браке. П 11 – регистрация не является определяющим обстоятельством для признания членом семьи.
17 марта 2011 г.
Помимо членов семьи право могут приобретать и некоторые другие лица. ЖК выделяет – лица которые пользуются жильем на основании легата и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Квартира по наследству с обременением в виде права проживания там лица. Договор иждивения – собственник получает ПС но с правом продавца на период его жизни.
Возникновение ПС по коммерческому найму.
Эти отношения не ЖК а правилами главы 35 ГК. Ст 671 – по договору найма одна сторона(наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату для проживания в нем. Это договор коммерческого найма жилого помещения. Он имеет отношение в случае если это ФЛ. Если ЮЛ, то лишь по договору аренды и только для проживания граждан. Договор заключается по усмотрению сторон, то есть требования –
1. только изолированное жилое помещение(но может и часть помещения),
2. В договоре должны быть указаны граждане, которые будут проживать с нанимателем. Для последующего вселение необходимо согласие наймодателя(за исключением детей).
Пользование жилыми помещениями.
Пользование по социальному найм в домах государственного и муниципального ЖФ.
Соц найм – по этому договору одна сторона(собственник) обязуется передать другой стороне(только нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, предусмотренных ЖК. Договор консенсуальный, взаимный и возмездный. Форма письменная на основании решения органа о предоставлении помещения. Пост прав 315 от 2005 года – типовой договор. Гос регистрация догвоора не предусмотрена.
Наймодатель - Только публично-правовое образование. Наниматель только гражданин, с которым заключен договор. А его члены? П 1 ст 69 ЖК – супруг, дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи только по двум условиям – если они вселены в качестве членов семьи 2)должно быть ведение общего хозяйство. Это отличие от ПС. П 25 Пост пленума №14 – ведение общего хозяйство это наличие бюджета и общих расходов на приобретение продуктов питания и другого. Нужно еще выяснить волю нанимателя 0 как члена сесьи вселил или по иным основаниям? В исключительных случаев иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке, при чем для вселения этих других лиц никаких критериев не установлено. П 25 – особо тяжело гражданский брак. Были ли они вселены в качестве членов семьи, вели ли хозяйство, сколько проживают, имеют ли право на другое жилье? В законе критериев нет.
Члены семьи либо сразу включаются в договор, либо вселяются. Ст 69 – в догвооре должны быть указаны все слены семьи. П 27 – если не внесли, то это не основание считать, что лицо не приобрело право пользования. Главное чтобы был соблюден порядок вселения по ст 70 ЖК. Порядок вселения – для вселения супруга детей родителей нужно согласие всех членов семьи в письменной форме, а если иных родственников – то еще нужно согласие наймодателя. Зачем? Наймодатель может запретить вселение, если площадь на одного члена станет ниже нормы. Члены семьи нанимателя имеют равные права и обязанности с нанимателем. П 26 – жлищный кодекс не предусматривает возможности ограничения прав членов семьи соглашением. Такая сделка будет недействительной. По сути, множественность лиц – сонаниматели. Они несут солидарную ответственность по обязательствам. Поскольку права равны, то прекращения семейных отношений на права членов семьи на проживание не влияет. Такой бывший член семьи самостоятельно отвечает за свои обязанности, не солидарно. П 30 – бывший член семьи может потребовать от наймодателя и нанимателя заключения сним отдельного соглашения, определяющего порядок уплаты всех платежей. Может и сам наниматель потребовать. Все споры в судебном порядке. Может ли бывший член семьи потребовать заключить отдельный договор соц найма? П 31 - В ЖК такое право не дается, в отличии от старого.
Срок:
Нет его.
Содержание договора:
Наймодатель: обязанности
1. Передать нанимателю по акту жилое помещение
2. Принять участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме.
3. Осуществлять капитальный ремонт.
4. На время капительного ремонта представить жилье из манев фонда
5. Обеспечить предоставление коммунальных услуг – пост прав № 307 2006 года.
6. Нести иные обязанности.
Намодатель: права
1. Требовать допуск в жилье для осмотра состояния и выполнения необходимых ремонтных работ.
2. Требовать внесения наемной платы и платы за коммунальные услуги.
Наниматель:обязанности
1. Принять квартиру
2. Использовать жилое помещение по назначению в пределах ЖК.
3. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями
4. Поддерживать в исправном состоянии ЖП
5. Проводить текущий ремонт
6. Не производить перепланировку без согласования
7. При расторжении договора освободить помещение и вернуть его.
8. Допускать работников наймодателя в жилое помещение
9. Своевременно вносить плату и иные обязанности
Плата по догвоору соц найму – плата за найм, за содержание жилья и плата за коммунальные услуги. Собственник плату за найм не вносит. плата собственников жилье
Ст 151 ЖК – срок платы не позднее 10 числа месяца. За нарушение ставка пени в размере 1\300 ЦБ.
Наниматель: права
1. Право владения и пользования жилым помещением. Ст 61 – если многоквартирный дом, то право пользованием общим имуществом. При переходе Права нанимателя при переходе ПС сохраняется – ст 64 ЖК, право следования.
2. Право на вселение иных лиц – 67 и 70 ЖК.
3. Право сдавать жилье в поднайм. Как часть, так и все в случае временного выезда нанимаетля. Необходимо согласие в письменной форме наймодателя и членов семьи нанимателя в письменной форме. После заключения поднайма площадь на одного проживающего не должна бытьт менее учетной нормы, а в коммуналке не менее нормы предоставления. Если коммуналка – то требуется согласие всех нанимателей и проживающих членов семьи или всех собственников, если приватизировали. Поднайм не допускается, если вселяется тяжело больной гражданин. Догвоор в письменной форме, в нем должны быть все граждане, вселяемые с ним. Есть коллизия по вопросу о сроке – 1)п 3 ст 77 ЖК – если в догвооре срок не определен, то считается заключенным на год. 2)п 6 ст 79– если нет срока, то сторона может прекратить договор предупредив сторону за три месяца. Какую норму применять? У Сергеева непонятно. Но лучше п 6 ст 79, так как аналогичное условие в аренде, но может быть и другая сторона. Поднайм возмездный – ответственность перед наймодателем у нанимателя. Это не перенайм, а поднайм. Договор прекращается по истечении срока а также при прекращении договора соц найма. Можно расторгнуть по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора или закона – разрушение, неправильное использование. Выселение здесь без предоставления иного жилья. Пропустил!!! Выселить можно только в судебном порядке.
4. Право на обмен жилья и право на изменения договора соц найма. Это отдельная тема.
