Совместная собственность на недвижимое имущество

Случается, что одним и тем же предметом владеет более чем один человек. Один из примеров — упоминавшееся нами месторождение; более традиционным примером является недвижимое имущество различного рода. Права собственности на недвижимость могут быть разделены между пожизненным арендатором и правопреемником, между несколькими арендаторами (особый тип совместного владе­ния), между арендатором и землевладельцем и иными способами. Подобные разделения (когда права действуют одновременно, но не исключают друг друга либо исключают, но ограничены во времени) создают стимулы к неэффективному использованию, подобные тем, которые создаются при раздельной собственности на полотно желез­ной дороги и прилегающие к нему фермерские угодья или на аэро­порт и прилегающий к нему жилой район. Данная проблема подроб­но обсуждалась в связи с распространением бедности в Ирландии в XIX в.⁶² Большинство фермеров были арендаторами; как представля­ется, у арендатора мало стимулов к улучшению качества земли, так как любое улучшение, действие которого продолжается дольше пери­ода аренды, принесет некомпенсированную выгоду землевладельцу согласно доктрине о движимом имуществе, соединенном с недвижи­мым (все, что присоединено к собственности арендатором, становится собственностью землевладельца по окончании срока аренды — може­те ли вы найти экономическое обоснование этой доктрины?). Однако это положение на первый взгляд противоречит теореме Коуза. Поче­му землевладельцы не соглашаются при заключении договора об аренде о компенсации арендаторам за улучшения, например путем предо­ставления арендаторам некоторой доли чистого дохода от использо­вания земли после истечения срока аренды?

Существовали и существуют соглашения о разделе прав между землевладельцами и арендаторами, особенно о разделе урожая, но они

⁶² См., например, А С. Pigou. The Economics of Welfare 174-175, 178-183 (4th ed. 1932); Barbara Lewis Solow. The Land Question and the Irish Economy, 1870-1903 (1971).

Собственность

не всегда способствуют эффективности. Предположим, землевладелец соглашается предоставить землю, семена и удобрения, а фермер согла­шается предоставить труд. При этом доход от продажи урожая будет разделен поровну между ними. Результат не будет оптимальным, как показывает простой пример. Предположим, если бы фермер работал на час больше каждую неделю для улучшения качества земли, он увеличил бы ценность продукции фермы на 2 долл. (чистая величина, не зависящая от других издержек, кроме времени), и альтернативные издержки — или теневая цена⁶³ — его времени как утраченного досу­га составляют лишь 1.5 долл. Эффективность требует, чтобы он рабо­тал этот дополнительный час, но он не будет, так как по его соглаше­нию с землевладельцем он получит лишь 1 долл. за работу, которая обходится ему в 1.5 долл. Для достижения оптимальных результатов может потребоваться более сложное соглашение о разделе продукции, и чем оно сложнее, тем сложнее вести переговоры о нем и контроли­ровать его выполнение. Кроме того, данный пример абстрагируется от проблемы долгосрочных улучшений, подразумевая, что арендатор будет все еще распоряжаться участком, когда эти улучшения прине­сут плоды. Но этого может не быть, если аренда краткосрочна. Про­блема недостаточности стимулов арендатора к улучшению качества земли тем менее серьезна, чем продолжительнее срок аренды. Поэто­му неудивительно, что в Ирландии развилась система традиционных прав арендаторов, которая сделала трудным для землевладельца из­гнание арендатора либо прямо, либо косвенно (в последнем случае посредством увеличения арендной платы до такой величины, при которой арендатор вынужден отказаться от аренды). В этом случае все равно оставалась проблема стимулов арендаторов, если оптималь­ные улучшения, которые могли сделать арендаторы, превышали по длительности своего действия продолжительность жизни арендато­ров. Но основные улучшения капитала, которые с большой вероятно­стью превышают срок аренды, так или иначе должны проводиться землевладельцем, а не арендатором, так как именно землевладельцы владеют капиталом. Однако проблема заключалась не в том, что арен­даторам недоставало стимулов к улучшению качества земли, но в том, что традиционные права арендаторов делали трудным для земле­владельцев возмещение издержек своих собственных улучшений пу­тем назначения более высокой арендной платы, так как арендатор мог пожаловаться на то, что увеличение ренты нарушает его тради­ционные права.

Все это говорит о том, что не существует простого решения про­блемы совместной собственности, кроме объединения собственности, но последнее решение также не является простым. Если арендатора

⁰³ Вспомните из главы 1, что теневой называется цена, которую инди­вид готов заплатить за нечто, не продающееся на рынке.

Совместная собственность на недвижимое имущество

низвести до статуса наемного работника землевладельца, проблема совместного владения исчезает, но она замещается вполне аналогич­ной проблемой отлынивания агента, вызванной тем, что работода­тель не получает все дополнительные доходы от реализации результа­тов его труда, так же как и арендатор. Последний может не иметь желания купить ферму у землевладельца (хотя это устранило бы про­блему уклонения), даже если он в состоянии сделать это (что опреде­ляет его способность или неспособность сделать это?), так как в ре­зультате он понесет дополнительный риск — это иллюстрирует важ­ный момент: аренда является формой распределения риска.⁰⁴

Поэтому право должно играть важную роль в регулировании совместной собственности. Мы можем ожидать от судов такой ин­терпретации аренды, как будто бы намерением сторон была передача управления собственностью арендатору на таких условиях, как если бы он был собственником.⁶⁵ Именно таким должно быть намерение сторон, если они рациональные максимизаторы прибыли. Эта полити­ка отражена в доктрине общего права о небрежном отношении аренда­тора к арендуемому имуществу, которая регулирует конкурирующие интересы пожизненных арендаторов и правопреемников. Пожизнен­ный арендатор имеет стимул к максимизации не ценности собствен­ности, т. е. приведенной ценности всего потока будущих доходов, которые можно будет получить при ее использовании, а лишь приве­денной ценности потока доходов, которые можно получить в течение предполагаемого времени его жизни. Поэтому он будет стремиться вырубать лес ранее, чем он достиг полного роста, несмотря на то что приведенная ценность леса была бы выше, если бы вырубка его или некоторой его части была отложена на более поздний срок, если дополнительная ценность от ожидания перейдет к правопреемнику. Закон о небрежном отношении арендатора к арендуемому имуществу не позволяет делать это. Как может показаться, в этом законе нет необходимости, поскольку пожизненный арендатор и правопреемник могут прийти к соглашению об оптимальном плане эксплуатации собственности. Но так как арендатор и правопреемник являются един­ственными сторонами в переговорах, возникает ситуация двусторон­ней монополии, и трансакционные издержки могут оказаться высо­кими. Кроме того, правопреемниками могут быть дети, которые не имеют юридической возможности заключать контракты; это могут быть даже не родившиеся дети. Проблема двусторонней монополии стоит менее остро в отношениях землевладельца и арендатора, по­скольку условия аренды устанавливаются до того, как землевладелец и арендатор вступают в отношения друг с другом. Весьма часто пожизненная аренда возникает по завещанию, и завещатель (кото-

⁶⁴ Steven N. S. Cheung. The Theory of Share Tenancy (1969).

⁶⁵ Яркий пример — дело Suydam против Jackson, 54 N. Y. 450 (1873).

Собственность

рый занимался планированием использования недвижимости, воз­можно, единственный раз в жизни) может не догадываться о потен­циальных конфликтах между пожизненными арендаторами и право­преемниками.

Закон о небрежном отношении арендатора к арендуемому иму­ществу был в значительной степени вытеснен более эффективным методом управления собственностью, который напоминает объедине­ние: управлением имуществом по доверенности. Путем помещения собственности в такое управление доверитель может разделить выго­ду как угодно, не беспокоясь о разделении собственности. Доверенное лицо будет управлять собственностью как единым целым, максими­зируя ее ценность и распределяя эту ценность между совладельцами собственности в пропорциях, определяемых доверителем.⁶⁶ Разумеет­ся, необходимо, чтобы управляющий получил надлежащие стимулы для такого поведения.

Арендатор не всегда имеет меньший временной горизонт, чем собственник земли (в случае обычных отношений землевладелец-арен­додатель) или правопреемник (в случае пожизненной аренды). Рас­смотрим случай, когда договор аренды части нефтяного месторожде­ния обещает арендодателю фиксированную сумму с каждого барреля. Если он не ожидает, что темп роста цены нефти превзойдет темп роста процентной ставки, он будет стремиться, чтобы нефть выкачи­валась как можно быстрее независимо от того, находится ли место­рождение в единой собственности. Это означает, что будет пробурено много скважин. Но арендатор, который должен платить за эти сква­жины, будет стремиться выкачивать нефть медленнее, чтобы сэконо­мить на числе скважин. Он даже может пробурить слишком мало скважин, так как при определении ценности новой скважины он не будет учитывать долю доходов, которая пойдет арендодателю как от­числение за разработку недр. Поэтому большая часть договоров об аренде участков месторождений нефти и газа содержат положение о «разработке», которое требует от арендатора бурения разумного числа скважин — «разумного» означает оправданного с точки зрения издер­жек. Интересный вопрос, который возник при интерпретации подоб­ных положений: может ли арендатор при подсчете издержек бурения

⁰⁸ О проблеме справедливой компенсации доверенного лица см. работу W. Bishop & D. D. Prentice. Some Legal and Economic Aspects of Fiduciary Remuneration, 46 Mod. L. Rev. 289 (1983). Правовые нормы об управлении собственностью по доверенности лучше всего рассматривать как отдельную область контрактного права, к которой в значительной степени применим экономический анализ контрактов (см. главу 4). См. работы Frank H. Easter-brook & Daniel R. Fischel. Contract and Fiduciary Duty, 36 J. Law & Econ. 425 (1993); John Langbein. The Contractarian Basis of the Law of Trusts, 105 Yale L. J. 625 (1995). Правовые нормы об управлении по доверенности обсужда­ются в нескольких местах этой книги; см. ссылки в указателе.

Совместная собственность на недвижимое имущество

новой скважины включать не только издержки непосредственно бу­рения и другие прямые издержки, но и сокращение дохода от старых скважин, поскольку новая скважина снизит давление в месторожде­нии, из которого выкачивают нефть и старые, и новые скважины. Экономический ответ (и ему есть некоторая юридическая поддержка) утвердителен, так как это истощение является подлинными альтерна­тивными издержками новой скважины.⁰"

До сих пор мы рассматривали вертикальное или временное раз­деление прав собственности. Существует также горизонтальное разде­ление. Крайним примером является коммунальное (общинное) пра­во, как в случае пастбища, которым совместно владеют несколько фермеров. Общинное право лишь в небольшой степени отличается от отсутствия прав, и потому оно неэффективно, за исключением случая, когда издержки присвоения индивидуальных прав несоразмерны с выгодами.⁶⁸ Как ни странно, общинное право часто создается индиви­дами, хотя и в обстоятельствах, когда проблема неэффективности минимальна. Например, А может завещать участок земли своим де­тям Б и С как нераздельную общую собственность (совместную арен­ду). Б и С формально находятся в положении, похожем на положение членов общества, в котором не существует прав собственности. Если В тратит деньги на восстановление находящихся на этой земле стро­ений, то С будет иметь равную долю в ценности этого ремонта, и на­оборот. Хотя в данном случае всего две стороны, здесь имеет место уже знакомая нам проблема двусторонней монополии. Но она смяг­чается родственными отношениями; разумно ожидать большего взаи­модействия между людьми, связанными узами любви (подробнее об этом в главе 5). Кроме того, право присваивает кому-либо из совме­стных арендаторов ценность любых улучшений качества собственно­сти, которые он делает, вплоть до величины, на которую улучшения увеличивают ценность собственности (почему такая оговорка?). Пра­во также благоразумно позволяет любому из совместных арендаторов добиться «разбиения» собственности на отдельные участки, которые будут в индивидуальном владении. Эта возможность исключает все рудименты двусторонней монополии и общинного (коммунального) права.^6р

⁰⁷ Экономический анализ этих проблем см. в работе Stephen Williams. Implied Covenants in Oil and Gas Leases: Some General Principles, 29 U. Kan. L. Rev. 153 (1981).

⁶⁸ Хорошим примером является автостоянка супермаркета: невыгодно требовать (если это не Манхэттен!) с каждого покупателя плату за место, хотя введение такой платы позволило бы уменьшить площадь стоянки.

⁶⁹ При условии, что собственность легко делима; разумеется, этого мо­жет не быть, и в этом случае суд примет решение о продаже собственности и разделе полученной выручки. Note, Partitions in Kind: A Preference Without Favor, 7 Cardoso L. Rev. 855 (1986).

Собственность

Предположим, собственники находящихся по соседству на улице домов, которые совместно владеют разделяющей их участки стеной, не могут прийти к соглашению по поводу того, как разделить издерж­ки по замене стены, которая находится под угрозой разрушения. Один из собственников делает шаг первым и проводит замену стены за свой счет, после чего требует от соседа в судебном порядке выплаты половины издержек. В данном случае есть достаточные юридические основания удовлетворить его иск, дабы устранить проблему двусто­ронней монополии (см. п. 4.14).

Мудрость права не безгранична, и мы закончим этот параграф обыденным примером случая совместной собственности, в котором право ничего не может поделать: аренда автомобилей. Как известно всякому, кто брал автомобиль в аренду, люди не относятся к аренду­емым машинам так же бережно, как и к своим собственным. Они относятся к ним более небрежно в силу более узкого временного го­ризонта их использования.⁷⁰ Однако в силу того, что сдающая авто­мобиль в аренду компания не может проследить за его использовани­ем, нет способа побудить арендатора к достаточно бережному отноше­нию. Таким образом, здесь мы имеем случай, когда трансакционные издержки высоки, несмотря на небольшое число сторон и отсутствие проблемы двусторонней монополии. Проблема заключается в том, что издержки контроля за выполнением трансакции чрезмерно высоки.