Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов

Учитывая, что объект сравнения № 2 имеет наименьшую величину абсолютной суммы корректировки, оценщик предполагает его наибольшую похожесть на объект оценки и присваивает ему весовой коэффициент 4, объектам сравнения №1 – весовой коэффициент 3, объекту сравнения №3 – весовой коэффициент 1, объекту сравнения №4 – весовой коэффициент 2.

Следовательно, средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов будет равно

(28 629*3+28 068* 4 +29 978* 1 +31 142* 2) / 10 = 29 042 руб./м² * 44,6 м² = 1 295 273 руб.

В связи с тем, что продавцами объектов-аналогов являются физические лица, согласно ст. 143

(глава 21) Налогового Кодекса РФ (часть II), физические лица не являются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, согласно Федеральных законов № 166-ФЗ от 29.12.2000 г., № 310-ФЗ от 01.12.2007 г., следовательно, цены объектов-аналогов указаны без НДС.

Анализ скорректированных цен аналогов позволяет сделать вывод о том, что

рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, определенная по сравнительному подходу составляет с учетом округления без учета НДС:

 

Один миллион двести девяносто пять тысяч двести семьдесят три рубля.

 

Доходный подход.

 

В рыночной экономике недвижимость имеет товарную форму, выступая в качестве объекта инвестиций. Любой инвестор рассмотрит возможные варианты инвестиций относительно их доходности и уровня риска. Поэтому определение рыночной стоимости объекта недвижимости через преобразование потока будущих доходов от её эксплуатации является необходимостью при принятии решения об инвестировании. Темпы и перспективы развития рынка недвижимости, и прежде всего сегмента коммерческой недвижимости, требуют применения доходного подхода в оценке.

Доходный подход к оценке включает в себя два метода:

· Метод прямой капитализации;

· Метод дисконтированных денежных потоков.

В основе того и другого методов лежит предпосылка, что величина стоимости недвижимости обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта дохода в будущем. В обоих случаях происходит преобразование дохода от объекта недвижимости в его стоимость со стоимостью денег во времени. Различают эти методы лишь способом преобразования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

В основе метода дисконтирования денежных потоков лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость имущества определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный метод путем пересчета будущих доходов, генерируемых имуществом, в настоящую стоимость.

Определение стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Расчет рыночной стоимости с использованием данного подхода произведен только в отношении тех объектов недвижимости, которые потенциально могут приносить доход вне производственного цикла предприятия.

Метод прямой капитализации основывается на том, что стоимость определяется как доход, приносимый объектом в год NOI, разделенный на коэффициент капитализации R, отражающий способность объекта приносить доход в зависимости от его стоимости, полезности, а главное от условий рынка и банковских ставок.

Расчет производится по формуле:

;
где:	NOI – денежный поток (чистый операционный доход), руб.
	R – ставка капитализации, %.

В связи с отсутствием официальной информации о величине арендной ставки на квартиры в районе ул. Тренева Трусовского района г. Астрахани, Оценщик отказывается от применения доходного подхода к оцениваемой квартире, согласно принципа обоснованности (ФСО № 3).