Сравнимые продажи и выбор элементов сравнения

Для определения рыночной стоимости объекта оценки нами сделан анализ цен предложения аналогичных объектов (Таблица № 5).

Оценщик располагает информацией о предложениях на продажу аналогичных объектов, предоставленной интернет-сайтом www.n30.ru.

Распечатки с сайтов представлены в Приложении. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта отражено в таблице № 6.

Данные об объектах сравнения

Таблица 5

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Объект	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира
Местоположение	г. Астрахань, Трусовский район, ул. Тренева	г. Астрахань, Трусовский район, ул. Мейера	г. Астрахань, Трусовский район, пр. Бумажников	г. Астрахань, Трусовский район, ул. Тренева	г. Астрахань, Трусовский район, пр. Бумажников
Юридическое описание	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность
Цена предложения
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	декабрь 2012 г.	декабрь 2012 г.	декабрь 2012 г.	декабрь 2012 г.	декабрь 2012 г.
Характеристика конструктивных элементов: -материал стен - перекрытия - кровля	кирпич ж/бетонные совмещенная	кирпич ж/бетонные совмещенная	кирпич ж/бетонные совмещенная	кирпич ж/бетонные совмещенная	кирпич ж/бетонные совмещенная
Группа капитальности здания:	I	I	I	I	I
Общая площадь объекта, м²	44,6	44,0	44,0	40,0	43,5
Износ здания, %
Этажность	5/5	1/5	5/5	4/5	4/5
Количество комнат
Планировка соответствует/не соответствует техническому паспорту БТИ	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует
Планировка комнат	смежные	смежные	смежные	смежные	смежные
Техническое состояние квартиры	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Наличие ремонта	Выполнен косметический ремонт	Выполнен косметический ремонт	Выполнен косметический ремонт	Выполнен косметический ремонт	Выполнен косметический ремонт
Инженерное обеспечение	Горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение канализация, отопление	Горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение канализация, отопление	Горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение канализация, отопление	Горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение канализация, отопление	Горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение канализация, отопление
Текущее использование	жильё	жильё	жильё	жильё	жильё
Источник информации		www.n30.ru тел: 89627538458	www.n30.ru тел: 71-45-40	www.n30.ru тел: 89678207106	www.n30.ru тел: 89648876087

ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК ПО СРАВНИМЫМ ПРОДАЖАМ

Таблица 6

Элемент сравнения	Ед.изм	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Объект		двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира
Цена продажи	Руб.	1 300 000	1 300 000	1 400 000	1 550 000
Общая площадь объекта	м²	44,0	44,0	40,0	43,5
Цена 1 м² общей площади	Руб./м²	29 545	29 545	35 000	35 632
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Значения корректирующих коэффициентов
Поправка на условия кризиса
Скорректированная цена	Руб./м²	29 545	29 545	35 000	35 632
Поправка на условия торга		0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	Руб./м²	28 068	28 068	33 250	33 850
Поправка на дату предложения
Скорректированная цена	Руб./м²	28 068	28 068	33 250	33 850
Поправка на местоположение
Скорректированная цена	Руб./м²	28 068	28 068	33 250	33 850
Поправка на этаж расположения		1,02		0,92	0,92
Скорректированная цена	Руб./м²	28 629	28 068	30 590	31 142
Поправка на масштаб				0,98
Скорректированная цена	Руб./м²	28 629	28 068	29 978	31 142
Поправка на инженерное обеспечение
Скорректированная цена	Руб./м²	28 629	28 068	29 978	31 142
Поправка на ремонт	Руб./м²
Скорректированная цена	Руб./м²	28 629	28 068	29 978	31 142
Присвоенные веса
Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов	Руб./м²	29 042
Значение стоимости объекта по сравнительному подходу	Руб.	1 295 273