Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений 2 страница

Величина удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков зависит от таких факторов стоимости как: близость к городу Челябинск, близость к районному центру, наличие электричества, водопровода, ландшафтно-архитектурной ценности территорий районов, прилегающих к областному центру, наличие водоема в пределах 1 км.

По земельным участкам садоводческих и огороднических объединений по сравнению с действующими значениями 2008 года произошло в среднем увеличение УПКС в 2.86 раза. Данное увеличение вызвано ростом цен на рынке загородной недвижимости в области. Интерес жителей крупных городов и районных центров к отдыху на природе обусловил интенсивный рост рыночных цен на земельные участки в садоводческих и огороднических объединениях между турами оценки.

Средняя величина кадастровой стоимости 1 кв. м земель под дачными объединениями уменьшилась в среднем в 4 раза. Это вызвано значительным ростом количества земельных участков, занятых дачами, что привело к спаду рыночных цен на данный сегмент рынка.

Земли населенных пунктов

Массовая оценка земель населенных пунктов на территории Челябинской области проводилась дважды: государственная кадастровая оценка земель поселений в 2000-2002 годах и актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2010-2011 годах.

Выбор исполнителя работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов осуществлялся в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Победителем конкурса признано ФГУП «ФКЦ «Земля».

Методика проведения оценочных работ 2010-2011 годов значительно отличается от методики проведения оценочных работ предыдущего тура оценки.

Так, результатом проведения оценочных работ 2000-2002 годов стали удельные показатели кадастровой стоимости земель по 14 группам видов разрешенного использования, рассчитанные в разрезе кадастровых кварталов, и в разрезе сельских населенных пунктов, рассматриваемых как точечные объекты. С применением указанных показателей и был произведен в дальнейшем расчет кадастровой стоимости земельных участков данной категории.

Для более дифференцированного подхода к вопросам налогообложения приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в которых вместо 14 видов разрешенного использования, ранее используемых при оценке, введено 16 видов функционального использования; при этом изменен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Объектами оценки явились земельные участки, стоящие на кадастровом учете и обладающие полными сведениями о своих характеристиках.

Новая технология предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе каждого земельного участка, что позволяет более точно определять их кадастровую стоимость.

Кроме того, было исключено применение экспертно-аналитического подхода к определению кадастровой стоимости земельных участков, при котором в расчете участвовали анкеты, заполненные экспертами, что могло привести к субъективным решениям.

Обращаем внимание на тот факт, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов имеет особое значение, так как 82% земельного налога собирается именно с земель данной категории.

В результате выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Челябинской области в 2010-2011 годах была рассчитана кадастровая стоимость 805 073 земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Наибольшую площадь в городских населенных пунктах Челябинской области занимают земли, предназначенные для размещения производственных зданий и сооружений промышленности, – 30837,90 га, причем большую часть из них составляют наиболее крупные промышленные города области Челябинск и Магнитогорск. Далее следуют земельные участки в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (29079,99 га), занятые объектами линейной инфраструктуры (27232,22 га), индивидуальной жилой застройки (20486,44 га).

В сельских населенных пунктах Челябинской области по площади преобладают земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (41975,46 га или 63%), за ними следуют земельные участки сельскохозяйственного использования (14721,85 га или 22%). Остальные земельные участки занимают около 15%.

Методические подходы оценки земель населенных пунктов можно разделить на следующие группы:

1. С помощью построения статистических моделей (1-10 виды разрешенного использования).

2. Проведения рыночной оценки (11-12 виды разрешенного использования).

3. Альтернативная оценка (13-15 виды разрешенного использования).

4. Номинальная (16 вид разрешенного использования).

09.12.2010 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области рассмотрены и согласованы комиссией по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Челябинской области.

Утверждены они постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области».

Анализ результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в сравнении с результатами предыдущего тура оценки показал значительное увеличение кадастровой стоимости по большинству земельных участков Челябинской области (Таблицы 3.5 – 3.18).

Изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов Челябинской области объясняется новыми методическими подходами при проведении самих оценочных работ, а также значительным изменением экономической ситуации, и, как следствие, изменением ситуации на рынке недвижимости.

 

 

Таблица 3.5

Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 1 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.

 

№ п/п	Наименование городского населенного пункта	Результаты ГКОЗ 2003 года	Результаты после актуализации 2011 год	Изменение
	Аша	731,14	3 028,16	4,14
	Бакал	915,17	3 205,06	3,50
	Бердяуш	177,2	3 042,03	17,17
	Верхнеуральск	123,77	2 924,43	23,63
	Верхний Уфалей	693,5	3 032,68	4,37
	Вишневогорск	79,38	3 203,90	40,36
	Еманжелинск	1051,08	3 269,74	3,11
	Зауральский	262,4	3 111,44	11,86
	Златоуст	1221,05	3 286,43	2,69
	Карабаш	581,93	3 199,45	5,50
	Карталы	593,36	3 086,45	5,20
	Касли	916,79	3 164,42	3,45
	Катав-Ивановск	788,43	3 158,34	4,01
	Копейск	877,69	2 569,04	2,93
	Коркино	839,18	3 262,37	3,89
	Красногорский	677,78	3 229,84	4,77
	Кропачево	74,46	2 981,50	40,04
	Куса	743,2	3 169,30	4,26
	Кыштым	1209,34	3 079,00	2,55
	Локомотивный	538,64	-	-
	Магнитка	96,65	3 159,48	32,69
	Магнитогорск	2896,26	4 767,14	1,65
	Межевой	185,5	3 115,70	16,80
	Межозерный	69,05	3 236,31	46,87
	Миасс	1301,2	1 872,27	1,44
	Миньяр	531,12	3 155,63	5,94
	Нязепетровск	605,55	3 117,34	5,15
	Озерск	1153,11	3 482,55	3,02
	Первомайский	715,03	3 048,13	4,26
	Пласт	584,51	3 276,65	5,61
	Роза	704,65	3 175,12	4,51
	Сатка	1028,55	3 126,48	3,04
	Сим	556,48	3 095,67	5,56
	Снежинск	1298,64	3 093,27	2,38
	Сулея	164,51	-	-
	Трехгорный	718,09	3 206,08	4,46
	Троицк	906,66	3 515,26	3,88
	Усть-Катав	540,57	2 934,37	5,43
	Чебаркуль	971,17	3 450,41	3,55
	Челябинск	4336,64	6 572,97	1,52
	Южноуральск	934,58	3 408,20	3,65
	Южный	63,45	-	-
	Юрюзань	652,98	3 090,63	4,73

Таблица 3.6

Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 2 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.

 

№ п/п	Наименование городского населенного пункта	Результаты ГКОЗ 2003 года	Результаты после актуализации 2011 год	Изменение
	Аша	79,04	219,81	2,78
	Бакал	113,27	189,60	1,67
	Бердяуш	99,42	271,19	2,73
	Верхнеуральск	69,74	265,60	3,81
	Верхний Уфалей	89,54	244,35	2,73
	Вишневогорск	51,14	268,50	5,25
	Еманжелинск	108,12	254,93	2,36
	Зауральский	169,05	255,75	1,51
	Златоуст	143,03	271,80	1,90
	Карабаш	47,14	229,69	4,87
	Карталы	53,49	269,25	5,03
	Касли	101,52	273,72	2,70
	Катав-Ивановск	87,21	258,60	2,97
	Копейск	97,23	373,71	3,84
	Коркино	94,79	221,93	2,34
	Красногорский	73,53	256,25	3,48
	Кропачево	41,78	271,95	6,51
	Куса	85,41	248,27	2,91
	Кыштым	126,04	261,61	2,08
	Локомотивный	68,35	260,34	3,81
	Магнитка	54,23	254,05	4,68
	Магнитогорск	302,12	467,89	1,55
	Межевой	104,08	248,85	2,39
	Межозерный	38,91	276,13	7,10
	Миасс	142,72	237,58	1,66
	Миньяр	64,64	233,47	3,61
	Нязепетровск	63,35	229,97	3,63
	Озерск	144,92	311,47	2,15
	Первомайский	85,05	290,47	3,42
	Пласт	66,88	272,37	4,07
	Роза	82,55	256,48	3,11
	Сатка	137,05	219,76	1,60
	Сим	68,12	212,91	3,13
	Снежинск	171,02	207,63	1,21
	Сулея	92,31	267,69	2,90
	Трехгорный	82,1	250,92	3,06
	Троицк	106,22	260,73	2,45
	Усть-Катав	66,72	250,07	3,75
	Чебаркуль	128,67	259,05	2,01
	Челябинск	531,63	1 204,17	2,27
	Южноуральск	104,68	306,58	2,93
	Южный	35,75	279,04	7,81
	Юрюзань	78,4	247,49	3,16

 

Таблица 3.7

Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 3 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.

 

№ п/п	Наименование городского населенного пункта	Результаты ГКОЗ 2003 года	Результаты после актуализации 2011 год	Изменение
	Аша	861,98	1 883,78	2,19
	Бакал	915,46	1 967,86	2,15
	Бердяуш	247,73	1 906,93	7,70
	Верхнеуральск	151,45	1 914,96	12,64
	Верхний Уфалей	941,39	1 798,71	1,91
	Вишневогорск	111,61	2 054,87	18,41
	Еманжелинск	1217,53	2 026,52	1,66
	Зауральский	368,97	1 948,30	5,28
	Златоуст	1321,22	1 582,87	1,20
	Карабаш	677,16	2 077,18	3,07
	Карталы	694,54	1 917,95	2,76
	Касли	1079,7	1 944,82	1,80
	Катав-Ивановск	779,12	2 007,65	2,58
	Копейск	657,26	2 328,47	3,54
	Коркино	799,38	1 853,99	2,32
	Красногорский	686,42	1 994,59	2,91
	Кропачево	104,12	1 868,82	17,95
	Куса	658,31	1 813,04	2,75
	Кыштым	1223,44	1 825,61	1,49
	Локомотивный	561,91	-	-
	Магнитка	135,12	2 026,65	15,00
	Магнитогорск	2655,48	2 190,25	0,82
	Межевой	259,34	1 920,26	7,40
	Межозерный	84,5	2 024,93	23,96
	Миасс	1213,31	1 514,61	1,25
	Миньяр	643,16	1 888,86	2,94
	Нязепетровск	500,96	1 865,53	3,72
	Озерск	1550,15	1 897,85	1,22
	Первомайский	535,36	2 023,45	3,78
	Пласт	586,24	2 109,35	3,60
	Роза	681,48	1 953,52	2,87
	Сатка	1218,42	1 867,67	1,53
	Сим	507,51	1 665,61	3,28
	Снежинск	1703,76	1 625,69	0,95
	Сулея		1 924,65	8,37
	Трехгорный	782,3	1 875,35	2,40
	Троицк	819,78	1 831,83	2,23
	Усть-Катав	532,21	1 667,51	3,13
	Чебаркуль	997,14	2 117,65	2,12
	Челябинск	4224,4	4 041,17	0,96
	Южноуральск	780,15	2 045,67	2,62
	Южный	77,64	-	-
	Юрюзань	667,44	1 884,99	2,82

 

Таблица 3.8

Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 4 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.

 

№ п/п	Наименование городского населенного пункта	Результаты ГКОЗ 2003 года	Результаты после актуализации 2011 год	Изменение
	Аша	32,7	69,82	2,14
	Бакал	49,17	95,48	1,94
	Бердяуш	60,66	55,84	0,92
	Верхнеуральск	51,11	57,79	1,13
	Верхний Уфалей	45,84	71,25	1,55
	Вишневогорск	39,32	55,84	1,42
	Еманжелинск	76,68	69,50	0,91
	Зауральский		57,36	0,44
	Златоуст	79,99	116,38	1,45
	Карабаш	21,08	65,11	3,09
	Карталы	15,23	62,91	4,13
	Касли	88,75	68,98	0,78
	Катав-Ивановск	33,12	67,70	2,04
	Копейск	57,45	101,32	1,76
	Коркино	44,77	66,34	1,48
	Красногорский	50,56	55,34	1,09
	Кропачево	25,49	56,95	2,23
	Куса	21,28	57,20	2,69
	Кыштым	116,53	69,50	0,60
	Локомотивный	35,68	56,98	1,60
	Магнитка	33,09	-	-
	Магнитогорск	166,52	148,62	0,89
	Межевой	63,51	58,29	0,92
	Межозерный	28,52	63,55	2,23
	Миасс	68,24	119,59	1,75
	Миньяр	22,28	65,97	2,96
	Нязепетровск	45,65	62,20	1,36
	Озерск	111,87	75,05	0,67
	Первомайский	22,46	53,84	2,40
	Пласт	49,09	57,40	1,17
	Роза	38,57	74,41	1,93
	Сатка	57,61	81,90	1,42
	Сим	38,57	71,50	1,85
	Снежинск	181,68	107,82	0,59
	Сулея	56,32	56,62	1,01
	Трехгорный	44,35	69,69	1,57
	Троицк	40,98	77,40	1,89
	Усть-Катав	36,72	57,60	1,57
	Чебаркуль	84,47	60,28	0,71
	Челябинск	120,96	485,24	4,01
	Южноуральск	56,71	68,02	1,20
	Южный	26,2	-	-
	Юрюзань	13,86	64,36	4,64

 

 

Таблица 3.9

Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 5 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.

 

№ п/п	Наименование городского населенного пункта	Результаты ГКОЗ 2003 года	Результаты после актуализации 2011 год	Изменение
	Аша	940,2	4 376,97	4,66
	Бакал		4 288,84	5,05
	Бердяуш	357,91	4 741,06	13,25
	Верхнеуральск	251,18	4 476,79	17,82
	Верхний Уфалей	1087,91	4 261,17	3,92
	Вишневогорск	178,38	4 715,49	26,44
	Еманжелинск	1431,89	4 670,14	3,26
	Зауральский	589,67	4 598,66	7,80
	Златоуст	1424,96	3 569,23	2,50
	Карабаш	800,13	4 331,94	5,41
	Карталы	725,42	4 507,28	6,21
	Касли	1136,76	4 616,64	4,06
	Катав-Ивановск	767,86	4 568,84	5,95
	Копейск	987,97	4 355,45	4,41
	Коркино	771,38	4 292,37	5,56
	Красногорский	764,68	4 628,71	6,05
	Кропачево	150,41	3 862,93	25,68
	Куса	697,95	4 447,26	6,37
	Кыштым	1426,76	4 380,70	3,07
	Локомотивный	467,24	4 588,91	9,82
	Магнитка	195,22	4 501,88	23,06
	Магнитогорск	2996,41	3 940,15	1,31
	Межевой	374,68	4 426,35	11,81
	Межозерный	140,14	4 734,39	33,78
	Миасс	1430,01	3 449,62	2,41
	Миньяр	466,28	4 399,85	9,44
	Нязепетровск	619,71	4 226,71	6,82
	Озерск	1688,38	4 615,61	2,73
	Первомайский	511,61	4 735,01	9,26
	Пласт	585,1	4 627,57	7,91
	Роза	656,35	4 527,84	6,90
	Сатка	1007,99	4 026,96	4,00
	Сим	534,76	4 072,77	7,62
	Снежинск	2230,02	4 262,33	1,91
	Сулея	332,3	4 510,44	13,57
	Трехгорный	796,33	4 357,76	5,47
	Троицк	1146,02	4 396,85	3,84
	Усть-Катав	652,83	4 038,92	6,19
	Чебаркуль	912,79	4 607,43	5,05
	Челябинск	4762,24	6 207,40	1,30
	Южноуральск	774,04	4 755,96	6,14
	Южный	128,78	4 860,07	37,74
	Юрюзань	832,07	4 406,86	5,30