1. Единый жилой фонд в Украине: понятие, значение, структура, целевое использование жилья
Единый жилой фонд (ст. 4 ЖК) – это совокупность жилых домов и жилых помещений в других зданиях, которые находятся на территории Украины.
Структура:
1. государственный жилой фонд (жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат государству):
А) коммунальный (находится в ведении местных советов);
Б) ведомственный (находится в ведении государственных органов);
2. общественный жилой фонд (жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям);
3. фонд жилищно-строительных кооперативов (жилые дома, которые принадлежат ЖСК);
4. частный жилой фонд (жилые дома (части домов), квартиры, которые принадлежат гражданам на праве частной собственности);
5. жилой фонд социального назначения (квартиры в многоквартирных жилых домах, одноквартирные жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, которые предоставляются гражданам, нуждающимся в социальной защите).
В жилой фонд не включаются нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера.
Целевое испльзование жилья (ст. 6 ЖК) – жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания физических лиц, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера запрещается.
2. Договор найма жилья: определение, характеристика, стороны, предмет, форма, отличие от договора аренды, особенности правового регулирования
Понятие (ст. 810 ГК):
По договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
Характеристика:
двусторонний,
возмездный,
консенсуальный или реальный (для жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности, согласно ЖК только консенсуальный).
Стороны (ст. 813 ГК):
наймодатель и наниматель. Стороны могут быть физическими или юридическими лицами. Если наниматель является юридическим лицом, он может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.
Стороны в договорах найма помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда – жилищно-эксплуатационная организация и ордерополучатель.
Форма (ст. 811 ГК):
Договор заключается в письменной форме. Не соблюдение письменной формы не влечет недействительности договора.
Договор найма жилья с выкупом подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В договорах найма помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда – письменная форма с обязательной выдачей ордера.
Предмет (ст. 812 ГК):
Предметом могут быть помещения, а именно квартира или ее часть, жилой дом или его часть (в т.ч. часть комнаты). Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.
В договорах найма помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда – только изолированное жилое помещение.
Срок: определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на 5 лет (ст. 821 ГК).
Договоры найма помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда являются бессрочными.
Отличия от договора найма:
- предмет договора найма жилья – только жилое помещение;
- договор найма жилья порождает права и обязанности не только для нанимателя, но и для членов его семьи;
- в договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним;
- если нанимателями жилья является несколько лиц, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными;
- порядок пользования жильем нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда;
----- договор найма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда имеет бессрочный характер;
----- круг прав нанимателя в договоре найма жилья шире, чем в договоре найма – а именно, они имеют не только право пользоваться жильем в домах государственного и общественного жилищного фонда, но и имеют право обмена, вселении членов семьи и др.
Права и обязанности нанимателя по договору найма жилищного помещения
Наниматель обязуется (ст. 815 ГК):
1. использовать жилье по назначению;
2. соблюдать Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, своевременно принимать меры к устранению выявленных в квартире неисправностей;
3. не допускать самовольной перепланировки квартиры, разрушения конструкций дома, замены и перестановки технического оборудования в квартире;
4. обеспечивать целостность пломб приборов учета воды, тепла и газа, не допускать самовольного вмешательства в работу этих приборов;
5. в установленные сроки платить квартирную плату (ст. 820 ГК) и плату за коммунальные услуги, экономно использовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
6. соблюдать правила пожарной и газовой безопасности;
7. по окончании срока договора найма жилья освободить и сдать его наймодателю в надлежащем техническом и санитарном состоянии;
8. возмещать убытки, нанесенные жилищному помещению или имуществу других жителей дома им или членами его семьи.
Наниматель имеет право:
1. вселять в соответствии с законодательством в занимаемое им жилье других лиц;
2. проводить в установленном порядке обмен занимаемого жилья на другое;
3. сдавать в поднаем при согласии членов семьи, которые проживают вместе с ним, жилое помещение в соответствии с законодательством;
4. на сохранение жилищного помещения в случае временного отсутствия его и членов его семьи на основаниях и в пределах сроков, предусмотренных законодательством;
5. требовать от наймодателя согласно с законодательством выполнения возложенных на него обязанностей. В случае невыполнения наймодателем обязанностей относительно ремонта предоставленного в наем жилья в случаях, вызванных неотложной потребностью, провести ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет следующих платежей;
6. преимущественные права на перезаключение договора на новый срок и на покупку жилого помещения в случае его продажи;
7. отказаться от договора с согласия других лиц, постоянно проживающих совестно с ним, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца (ст. 825 ГК).
Права и обязанности наймодателя по договору найма жилищного помещения
Наймодатель обязуется:
1. передать нанимателю жилое помещение в соответствии с условиями договора;
2. уважать право на неприкосновенность жилища (Конституция Украины);
3. проводить капитальный ремонт жилища.
Наймодатель имеет право:
1. требовать от нанимателя соблюдения Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями и своевременного внесения им платы за жилищно-коммунальные услуги;
2. на получение платы за жилье;
3. требовать расторжения договора (ч. 2-4 ст. 825 ГК).
