Тема 34. Договор найма жилого помещения

 

Вопросы для проведения устного опроса:

1. Жилищные фонды по законодательству РФ.

2. Предоставление жилых помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

3. Понятие и виды договора найма жилого помещения.

4. Отличие договора найма жилого помещения социального использования от коммерческого договора найма жилого помещения.

5. Стороны в договоре найма жилого помещения коммерческого и социального использования. Их права и обязанности.

6. Понятие члена семьи нанимателя по договору найма жилого помещения социального использования, их права на жилое помещение. Сохранение права на жилое помещение за временно отсутствующим нанимателем и членом его семьи по договору найма социального использования. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.

7. Изменение договора найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями. Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателей.

8. Расторжение договора найма жилого помещения социального использования по инициативе наймодателя и выселение нанимателей с предоставлением и без предоставления другой жилой площади.

9. Расторжение коммерческого договора найма жилого помещения.

Задачи для решения:

Задача № 1.

Ворошиловским райисполкомом г. Волгограда в 1998 году Поликарпову И.П. в соответствии с проектно-сметной документации был отведен для строительства жилого дома земельный участок на улице Сосновой. Через два года Поликарпов И.П. выстроил жилой дом общей жилой площади 80 кв.м., состоящий из четырех комнат, кухни и других подсобных помещений. К дому подведены: газ, водопровод, газовое отопление. В 2000 году дом был принят в эксплуатацию.

В январе 2004 года Администрация Волгоградской области приняла решение об изъятии у Поликарпова И.П. земельного участка для строительства нового туберкулезного диспансера, и, в связи с этим, о выкупе у собственника дома. Решение об изъятии жилого помещения 20 января 2004 года, было зарегистрировано в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О решении об изъятии жилого дома и о регистрации его в государственном органе Поликарпов И.П. был извещен письменно 25 января 2004 года.

Администрация Волгоградской области за изымаемый дом и другие вспомогательные помещения предложила выкупную цену в сумме восемьсот пятьдесят тысяч рублей. Поликарпов И.П. не возражал против изъятия земельного участка для государственных нужд, но с выкупной ценой не согласился, полагая, что она занижена не менее чем наполовину. Такие благоустроенные дома продаются в Волгограде по цене 1 млн. 200 тыс. рублей. Кроме того, на земельном участке построены вспомогательные помещения.

Поскольку о выкупной цене не было достигнуто соглашение, Администрация Волгоградской области 10 октября 2005 года обратилась в суд с иском к Поликарпову И.П. о принуждении его к заключению договора о выкупе дома на предложенных ею условиях.

В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях. Поликарпову И.П. возражал против иска, представил суду заключение независимой экспертной комиссии о том, что среднерыночная цена таких домов как у ответчика 1 млн. 300 тыс. рублей. Кроме того, ответчик просил к стоимости дома в выкупную цену включить ещё убытки, связанные с изъятием дома 200 тыс. рублей.

Задание: с учетом обстоятельств дела, сформулируйте мотивировку решения суда.

 

Задача № 2.

С.Я. Герц, занимаясь крупным бизнесом в торговле строительными материалами, решил переоборудовать в нежилое помещение для офиса своей фирмы принадлежащую ему на праве собственности 4-х комнатную квартиру на втором этаже многоэтажного дома в Кировском районе. На первом этаже под квартирой С.Я. Герц жили супруги Ивановы и их четверо детей в возрасте от 4 до 12 лет.

Администрация Кировского района г. Волгограда рассмотрев заявление С.Я. Герц с просьбой разрешить ему переоборудовать квартиру в нежилое помещение, отказала.

С.Я. Герц обжаловал решение органа местного самоуправления в Кировский районный суд с просьбой отменить его, поскольку оно не мотивировано. Между тем как собственник квартиры в соответствии с п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, ему принадлежат права владения имуществом, в том числе он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия.

Задание: Мотивируйте решение суда.

Задача № 3.

Попов И.И. имел на праве собственности жилой дом № 5 по улице Театральной в Центральном районе г. Волгограда, в котором проживал с матерью. В 1998 году Попов И.И. женился на гражданке Полосухиной В.В. и вселил её в дом как члена семьи, оформив надлежащим образом регистрацию. В 2005 году брак между супругами был расторгнут.

Попов И.И. предложил бывшей супруге освободить жилое помещение. Полосухина В.В. отказалась в добровольном порядке освободить жилое помещение, мотивируя тем, что другого жилья она не имеет, а на свой заработок в 3000 руб. в месяц она ни нанять, ни тем более приобрести в собственность жилое помещение не может.

Попов И.И. обратился в Центральный районный суд с иском о выселении Полосухиной В.В. из дома без предоставления другой жилой площади, мотивируя свое требование тем, что после прекращения семейных отношений за бывшей супругой право на пользование жилым помещением в доме собственника не сохраняется.

Задание: действуя в качестве судьи, напишите мотивировку решения суда, исходя из сложившихся обстоятельств.

Задача № 4.

Президент международной адвокатской конторы Б.С. Шаронов заключил с гражданином Курочкиным И.П. коммерческий договор найма трехкомнатной квартиры № 16 в доме № 12 по улице Невской в г. Волгограде. По договору Курочкин И.П. предоставил свободную квартиру, а наниматель обязался вносить ежемесячно плату за жилое помещение в размере 2100 долларов. Первые шесть месяцев наниматель вносил обусловленную плату за квартиру аккуратно. Затем прекратил платить по договору, несмотря на требования наймодателя. Плату по договору С.К. Шаронов задолжал за 8 месяцев пользования квартирой.

Курочкин И.П. обратился в Центральный районный суд с иском о выселении из квартиры С.К. Шаронова без предоставления другого жилого помещения за невнесение нанимателем платы за 8 месяцев.

Задание: письменно мотивируйте решение суда.

 

Задача № 5.

Президент открытого акционерного общества «Прохоровское» Сорокин С.И. из Жирновского района Волгоградской области, осуществляющей в Городищенском районе разведку нефтеносных площадей, заключил коммерческий договор однокомнатной квартиры № 6 в доме № 8 по улице Фонтанной в Дзержинском районе с жилищной конторой закрытого акционерного общества «Дорожник» сроком на 5 лет. Размер общей жилой площади в квартире 28 кв.м. Через год Сорокин С.И. обратился к наймодателю с заявлением, в котором просил вселить в квартиру гражданку        Кукушкину Н.О. в качестве постоянно с ним проживающей. Наймодатель в просьбе нанимателя отказал, ссылаясь на нехватку в квартире нормы общей жилой площади на одного человека. Волгоградский городской совет установил норму предоставления площади жилого помещения на одного человека в размере 18 кв.м. общей площади.

Задание: выступая в качестве юрисконсульта ОАО «Прохоровское», дайте письменное заключение по изложенному спору.

 

Задача № 6.

Супруги Разгильдиевы Иван и Полина, проживая по коммерческому договору найма жилого помещения в двухкомнатной квартире № 18 в доме № 20 по улице Калужской в Дзержинском районе систематически устраивали со своими знакомыми в квартире пьянки, постоянно сопровождавшиеся недостойным поведением нанимателя, его жены и приглашенными участниками. В нетрезвом состоянии учиняли между собой ссоры, часто переходящие в драки между собой, все это сопровождалось нецензурной бранью. На предупреждения соседей по лестничной площадке дома супруги Разгильдиевы не реагировали. Более того, Разгильдиевы постоянно оскорбляли соседей, унижали их человеческое достоинство.

Соседи довели до сведения наймодателя о недостойном поведении нанимателей супругов Разгильдиевых.

Задание: наймодатель, зная, что его двоюродный брат учится на четвертом курсе юридического факультета, попросил его разъяснить какими правами по закону он наделен, чтобы унять или выселить квартирантов. Дайте брату нанимателя письменную консультацию как по закону ему поступить.

 

Задача № 7.

Администрации Тракторозаводского района г. Волгограда приняла закон о порядке признания граждан района малоимущими с целью постановки на учет получения жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с принятым законом граждан Дронов И.С. орган местного самоуправления признал малоимущих и принял на учет нуждающихся в получении жилого помещения социального найма.

Задание: в соответствии с новым жилищным кодексом РФ определите правовую природу правоотношения.

 

Задача № 8.

Администрация Киквидзинского района Волгоградской области отказала в принятии на учет гражданину Редькину О.С. для получения квартиры социального найма. Свое решение администрация обосновала тем, что органом местного самоуправления Киквидзинского района учетную норму площади жилого помещения для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях социального пользования установлена по району в размере 11 кв.м. общей площади в жилом помещении. Между тем, семья Редькина О.С. в составе трех человек проживает в жилом помещении размером 36 кв.м.

Редькин О.С. обратился к своему племяннику, студенту юридического факультета ВАГС, с просьбой разъяснить, почему в Михайловском, Жирновском, Новоанненском районах малоимущих берут на учет нуждающихся в жилье социального найма при наличии у них в жилом помещении 15 кв.м. общей площади на одного человека, а в Киквидзенском 11 кв.м.

Задание: дайте письменную консультацию о правомерности или неправомерности такого положения.

 

Задача № 9.

Гражданка Грушина Д.С. уборщица Камышенского хлопчато-бумажного комбината, проживала в общежитии комбината. В январе 2004 года Грушина Д.С. вышла замуж за гражданина Орлова С.П., проживающего с родителями в трехкомнатной квартире в г. Камышине. Однако родители мужа не дали согласие на вселение жены сына Грушиной Д.С. как члена семьи. Учитывая, что заработная плата уборщицы Камышенского хлопчато-бумажного комбината составляет 1300 рублей в месяц, других доходов Грушина Д.С. не имеет. Грушина Д.С. обратилась в администрацию г. Камышина с заявлением о принятии на учет для получения жилого помещения социального найма как малоимущая.

Решением администрации г. Камышина от 15 апреля 2005 года в принятии на учет нуждающихся в получении жилого помещения социального найма было отказано по основанию, что Грушина Д.С. является женой Орлова С.П, который имеет жилье, достаточное для проживания как жена члена его семьи.

Грушина Д.С. обратилась в Камышинский городской суд с исковым заявлением, в котором просит признать постановление администрации противоречащим закону, поскольку она не является членом семьи нанимателя трехкомнатной квартиры.

Задание: исходя из обстоятельств дела, с учетом норм нового Жилищного кодекса РФ мотивируйте решение суда.

 

Задача № 10.

В июне 2003 года доктор технических наук Попов В.И. выиграл конкурс на замещение должности профессора кафедры одного из вузов г. Волгограда. В октябре того же года решением Администрации Центрального района был принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с действующим в то время жилищным кодексом РСФСР (1983 г).

На основании решения комиссии, созданной для проверки очереди на получении жилых помещений по договорам социального найма, Администрация Центрального района г. Волгограда решением от 15 октября 2005 года Попов В.И. был исключен с учета нуждающихся в получении жилья по договору социального найма. Основанием для такого решения послужила справка с места работы в институте о средней заработной плате в размере 12500 рублей в месяц, а профессор одинокий. Заработная плата Попова В.И. значительно превышает прожиточный минимум работающего и его нельзя отнести к категории малоимущих граждан, имеющих право на получение социального жилья.

Попов В.И. обратился в Центральный районный суд с заявлением об оспаривании решения Администрации Центрального района об исключении с учета нуждающихся в получении жилья по договору социального найма, потому что в соответствии с ФЗ РФ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилья социального назначения.

Задание: дайте письменный ответ, как следует разрешить этот спор в суде.

 

Задача № 11.

Доцент Печерский О.Ф. с женой и дочерью жили в четырехкомнатной квартире № 1 общей площадью 70 кв.м. в доме № 7 по улице Степной в Красноармейском районе г. Волгограда. Квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома рядом с детским садом. Администрация района 1 июня 2005 года приняла решение о переводе жилого помещения, занимаемого Печерским О.Ф. и его семьей, в нежилое помещение с целью расширения детского сада. Этим же решением Печерскому О.Ф.с семьей выделена четырехкомнатная квартира общей площадью 56 кв.м. При этом орган местного самоуправления при предоставлении квартиры исходил из общей нормы жилого помещения на одного человека, установленной Волгоградским горсоветом в размере 18 кв.м.

Печерский О.Ф. отказался переехать в предоставленную ему квартиру, ссылаясь на то, что его жилищные права были нарушены.

Задание: исходя из изложенных обстоятельств, на основании нового жилищного кодекса РФ выявите права и обязанности органа местного самоуправления с одной стороны, с другой стороны жилищные права Печерского и обоснуйте письменно кто из них прав.

 

Задача № 12.

На основании договора социального найма наниматель Калмыков В.И. с женой Калмыковой Г.П. проживали в двухкомнатной квартире № 16 в доме № 10 по улице Ольховской в Советском районе г. Волгограда. На протяжении пяти лет супруги Калмыковы увлекались пьянством. В нетрезвом состоянии систематически нарушали права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращались с жилым помещением, портили его и разрушали, кухню превратили в свалку для отходов. Наймодатель ЖЭК предупредил супругов Калмыковых о недопущении нарушений жилищных прав и интересов и назначил 6-ти месячный срок для устранения допущенных ими разрушений в квартире и приведения кухни в нормальное состояние. Однако супруги Калмыковы на предупреждение наймодателя не реагировали, в течение назначенного срока не привели квартиру в нормальное техническое состояние.

Наймодатель в мае 2005 года предъявил в суд иск о расторжении договора найма социального использования и выселения супругов Калмыковых из квартиры без предоставления другого жилья. В судебном заседании в подтверждение исковых требований представил акт комиссии ЖЭК, в котором были отражены недостойное поведение ответчиков и факты разрушений, допущенных жильцами.

Допрошенные на судебном заседании свидетели (соседи по подъезду в доме) факты неправильного поведения ответчиков, нарушающих жилищные права и интересы соседей, подтвердили. Ответчики по существу не отрицали установленные в судебном заседании факты недостойного поведения, но просили суд предоставить им срок для исправления своего поведения.

Задание: с учетом выявленных в судебном заседании объективных фактов и действующего нового жилищного законодательства мотивируйте письменно решение суда.

 

Задача № 13.

Нанимателю Иванову И.И. с женой и несовершеннолетним сыном, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка и заложенное в обеспечение возврата кредита, который в установленный срок не возвращен, было предоставлено жилое помещение по договору найма жилого помещения в маневренном фонде на срок до завершения расчетов с банком.

По завершении расчетов с банком наймодатель обратился в суд с иском к нанимателю Иванову И.И. о выселении его вместе с членами его семьи из жилого помещения маневренного фонда без предоставления другого жилого помещения.

Задание: мотивируйте решение суда.

 

 Задача № 14.

На время работы слесарем – водопроводчиком в ЖЭК Украинцеву С.В. было предоставлено служебное жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры на семью из 3-х человек. Через два года в апреле 2005 года наниматель Украинцев С.В. был уволен с работы в связи с призывом на срочную военную службу.

ЖЭК через полгода предъявила иск к Украинцевой О.П. и её сыну о расторжении договора найма служебного жилого помещения и выселении их из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Исковые требования мотивировались тем, что служебное жилое помещение предоставлено нанимателю Украинцеву С.В. на время работы в качестве слесаря-водопроводчика и после увольнения он и члены его семьи утрачивают права на служебное жилое помещение.

Задание: мотивируйте письменно решение суда.

 

Тема 35. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

 

Вопросы для проведения устного опроса:

1. Понятие, признаки и сфера применения договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Отличие договора ссуды от смежных договоров.

2. Права и обязанности ссудодателя и ссудополучателя по договору безвозмездного пользования имуществом.

3. Особенности гражданско-правовой ответственности ссудодателя и ссудополучателя. Ответственность перед третьими лицами.

4. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования имуществом и отказ от него. Основания прекращения договора.