Раздел 1. Становление муниципального сектора в экономике России, опыт зарубежных стран 2 страница

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоподтверждающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследует отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также подбирает аналоги объектов оценки и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор методов и их обоснование подробно излагаются в соответствующих разделах отчета.

5. Итоговое согласование (обобщение) результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходил к

выводам о влиянии различных точек зрения на оцениваемую собственность, на ее итоговую оценку. Каждому из результатов присваивается соответствующий коэффициент весомости, после чего результаты оценки согласуются в итоговое заключение о стоимости.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

Согласно действующим стандартам существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный подходы.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратим на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

ЗП = ДП = СП. (1)

Неравенство частей уравнения определяет погрешность оценки, связанную с достоверностью используемой информации.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

- затратный подход – это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;

- сравнительный подход – современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

- доходный подход – стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

 

Пример

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объект оценки – недвижимое имущество: нежилые административные помещения 3-го этажа площадью 371,1 м2 трех этажного административного здания, принадлежащие на праве собственности ОАО «Юг», расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Видова, 1.

Объект оценки расположен в центральной деловой части города, в административном здании 1968 года постройки.

Окружение объекта представляет собой многоэтажные жилые дома, первые этажи которых переоборудованы под торговые и офисные помещения.

Подъезд к объекту осуществляется по ул. Свободы и ул. Видова по асфальтированной дороге. На охраняемой дворовой территории имеется возможность парковки автотранспорта. Оцениваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, требуется проведение

косметического ремонта, в подсобных помещениях отделка неудовлетворительная, не соответствует современным требованиям, предъявляемым к аналогичным помещениям.

Основные технические характеристики и описание строительных конструкций объекта оценки, представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Общие характеристики объекта оценки

Объект недвижимости	Нежилые помещения во встроенном трех этажном административном здании (Литера А)
Назначение объекта	Нежилые помещения
Фактическое использование	Нежилые помещения
Этажность	3 этаж
Общая площадь всего помещения, м2	371,1
Высота помещений по внутреннему обмеру, м	3,25
Объем м3
Год постройки
Группа капитальности	I
Конструктивный элемент	Основной материал конструкции и техническое состояние с признаками износа
Фундаменты	Железобетонный – состояние удовлетворительное
Стены	Крупноблочные – состояние удовлетворительное
Перегородки	Кирпичные – состояние удовлетворительное
Перекрытия	Железобетонные – состояние удовлетворительное
Полы	Дощатые, метлахская плитка, линолеум – состояние удовлетворительное
Проемы дверные и оконные	Окна – двойные створные; двери – филенчатые, металлические
Отделка	Штукатурка, обои, обшивка пластиком, обшивка железом
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Водопровод	От городской сети
Электричество	Скрытая проводка
Канализация	Общесплавная
Отопление	ТЭЦ – газ
Газоснабжение	Сетевое
Телефон	Да
Вентиляция	Да
Сигнализация	Пожарно-охранная сигнализация
Прочие работы	Крыльцо, лестница – состояние хорошее

 

Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство аналогичного объекта.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- расчет затрат на замещение объекта оценки;

- определение величины физического износа и функционального и экономического устареваний объекта оценки;

- уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;

- к полученной величине стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка. Общая формула затратного подхода имеет вид*:

С = [Рст. (1– (Ифиз + Ифунк) /100 + Сз.у.]. [1 – Ивнеш / 100], (2)

где: Рст – стоимость замещения или воспроизводства объекта оценки, руб.; Ифиз – физический износ улучшений, %;

Ифунк – функциональное устаревание улучшений, %; Сз.у. - стоимость земельного участка, руб.;

* Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – С.212

Ивнеш – внешнее устаревание для всего земельно-имущественного комплекса, %.

 

Полная стоимость замещения – стоимость строительства объекта в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с оцени-ваемым объектом, но построенного из новых материалов в соответст-вии с современными стандартами, дизайном и сейсмоустойчивостью.

Метод основан на сравнении стоимости единицы 1 м2 полезной площади или 1 м3 строительного объема со стоимостью аналогичной единицы измерения. Стоимость нового строительства определяется по формуле

Сс = Сin. N, (3)

где Cin– стоимость единицы потребительских средств по УПВС; N – количество единиц.

УПВС – укрупненные справочники полной восстановительной стоимости.

Для определения базовых цен в данном примере используются сборники УПВС с применением следующих коэффициентов:

К1 = 0,94 – поправочный коэффициент на климатический район;

К2 = 1,2 – коэффициент изменения сметной стоимости работ 1969 года по отношению к 1984 году;

К3 = 1,04 – территориальный коэффициент;

К4 = 22,63 – коэффициент пересчета базовых цен в цены III квартала 2009 года. Расчет стоимости представим в таблице 2.

Таблица 2 – Расчет полной восстановительной стоимости объекта

Наимен. части здания	Ед. изм.	Кол- во м2	Стоимост ь ед. в ценах 1969 г.	К-т пере-вода в цены 1984 г.	Стои- мость ед. в ценах 1984 г.	К-т пере-вода в цены III кв. 2011 г.	Стоимост ь ед. в ценах III кв. 2011 г.	Стои-мость объекта в ценах III кв. 2011 г.
Нежилые помещения	м2	371,1	104.0,94 = 97,8	1,248	122,1	88,96	10 862	4 030 888

Определение накопленного износа

Каждое здание и сооружение характеризуется эксплуатационными характеристиками: прочностью; устойчивостью конструкций; теплозащит-ностью.

Построенное здание под действием различных факторов теряет свои эксплутационные качества и разрушается. Кроме того, на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономии-ческое воздействие.

Различают несколько видов износа и устареваний:

- физический – потеря эксплутационных качеств;

- функциональное (моральное) устаревание – потеря техноло-гического соответствия стоимости в связи с НТП;

- внешнее устаревание – изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения.

Все эти виды износа и устареваний вместе являются накопленным износом.

В данном примере физический износ определен по данным технического паспорта и на основании визуального осмотра объекта с применением шкалы экспертных оценок и составил 25 %.

Второй вид износа (устаревания) – функциональный. Он обусловлен либо чрезмерно большими размерами здания, либо недостаточностью размеров. Экспертным путем, на основании исследования объекта, приходим к выводу, что функциональный износ равен 10 %. Внешний износ (устаревание) – износ в результате изменения внешних факторов. В данном примере он отсутствует.

Накопленный износ: 25 + 10 = 35 %.

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Наименование здания	Восстанови-тельная стоимость, руб.	Накоплен-ный износ, %	Накоплен-ный износ, руб.	Рыночная стоимость, руб.
Административное	4 030 888		1 410 811	2 620 077

Практика оценки недвижимости доходным подходом

Доходный подход – определение рыночной стоимости объекта методом капитализации дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного метода анализируется возможность объекта давать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации дохода дает точную оценку текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода капитализации

- определение потенциального валового дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для аналогичных объектов;

- оценка возможных потерь от неполной загрузки объекта (от простоя) или потерь при сборе арендной платы производится на основе анализа рынка подобных объектов;

- расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта;

- - определение ставки возвратной капитализации;

- определение стоимости объекта в текущем состоянии.

1. Потенциальный доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при условии 100% -й сдачи объекта без учета потерь и расходов. Он формируется за счет:

- плановой аренды – это часть дохода, образующаяся по условиям арендного договора;

- сверхплановой аренды – это дополнительная оплата аренда-торами расходов, превышающих значения, установленные в договоре;

- рыночной аренды – это часть дохода, определяемая на основе рыночных ставок аренды.

На основании анализа рынка аналогичных помещений с простым качеством отделки установлено, что величина аренды находится в диапазоне 730–830 руб./м2 в месяц. В расчете принимаем среднее значение 780 руб.

Предполагаемая к сдаче в аренду площадь составляет 371,1 м2, тогда годовой валовый доход составит: 371,1м2. 780. 12 = 3 473 496 (руб.).

2. Потери от недоиспользования объекта (П) – могут возник-нуть от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду

площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.

Коэффициент потерь является важнейшей характеристикой как конкретной недвижимости, так и всего рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости отсутствуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления конкретной недвижимостью.

Данный коэффициент принимается исходя из рыночных прогнозов с учетом анализа сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле2:

КНД = (Кn. nc)/na, (4)

где КНД – коэффициент недоиспользования;

Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит

2 http://dpo.ru/activity/otchbiz7- 4.asp Консультационная группа «Департамент оценки».

смена арендаторов (в данном случае смена происходит в отношении всего помещения, поэтому доля равна 1);

nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых (на основе предложений к аренде нежилых помещений, представленных в газете «С Легкой Руки», можно сделать вывод о размере периода поиска – один месяц или 1/12 года);

na – общее число арендных периодов в году (в данном случае предполагается наличие только одного арендного периода в году, так как большинство нежилых помещений арендуется для длительного использования).

Таким образом, коэффициент недоиспользования равен:

КНД = (1. 0,08)/1 = 0,08, в расчетах принимается значение в процентах равное 8 %. Определение действительного валового дохода:

3 473 496. 0,08 = 277 880 (руб.),

3 473 496 – 277 880 = 3 195 616 (руб.).

3. Расчет эксплуатационных издержек. Операционные расходы по эксплуатации объекта (ОР) делятся на постоянные расходы – ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, они не зависят от степени занятости объекта арендаторами (это налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке, некоторые эксплуатационные расходы; переменные расходы - расходы по заработной плате обслуживающего персонала, расходы на управление, оплата коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы на содержание территорий, расходы на вывоз мусора и прочие расходы.

Таблица 4 – Операционные расходы

Статья расхода	Величина	Обоснование статьи расхода
%
Налог на имущество	2,2 от остаточной стоимости (1 392 710) (30 640)	Закон Краснодарского края № 620-КЗ от 26.11.2003 г. «Налог на имущество организаций»
Страхование недвижимости	0,3 от страховой стоимости (здания, помещения) (38 812)	711.ru – независимая помощь в страховании
Прочие и непредвиденные расходы	10 от ДВД (319 451)	Экспертное мнение оценщика
Итого операционные расходы, руб.	388 903

На основании расчетов операционные расходы для данного объекта составляют 388 903 рублей.

Определение чистого операционного дохода:

3 195 616 – 388 903 = 2 806 713 (руб.).

4. Определение ставки возвратной капитализации (К). Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Расчет ставки капитализации произведем по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому ставка капитализации является суммой безрисковой ставки, поправки на риск и низкую ликвидность. В качестве безрисковой ставки оценщиком взята процентная ставка по вкладу «Депозит Сбербанка России» сроком на 1 год и 1 месяц при сумме вклада 1 000 000 и более – 10,25 %.

По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправки на риск для оцениваемого объекта в следующих процентных соотношениях.

Расчет ставки капитализации представлен в таблице 5. Таблица 5 – Расчет ставки капитализации

 

	Составляющие ставки дисконтирования	Величина ставки
	Безрисковая ставка	10,25
Пре мии	Премия за ликвидность	5,125
Премия за риск вложения в оцениваемый объект	1,6

	Премия за инвестиционный менеджмент
	Итого	19,175
	Округленно

Премия за ликвидность. Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции объекта – это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Поправка на низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

П = (iб.р.. q) / 12 (5)

где П – премия на низкую ликвидность; iб.р. – безрисковая ставка доходности;

q – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта.

Для оцениваемого объекта премия составляет (при типичном сроке экспозиции недвижимости, аналогичной оцениваемой в шесть месяцев):

П = 10,25. 6/12 = 5,125 %.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Для определения применен метод взвешенной оценки рисков, который разделяет риски на систематические и несистематические.

Систематические риски – это риски, затрагивающие всех участников инвестиционного рынка и не связанные с конкретным объектом.

Несистематические риски – это риски, присущие конкретному оцениваемому объекту недвижимости и не зависящие от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Расчет величины премии за риск инвестирования в конкретный вид недвижимости представлен в таблице 6.

Таблица 6 – Определение премии за риск вложения в оцениваемый объект

Вид и наименование риска	Премия за риск, %
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации
Увеличение числа конкурирующих объектов
Изменение федерального или местного законодательства
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации
Ускоренный износ здания
Неполучение арендных платежей
Неэффективный менеджмент
Криминогенные факторы
Финансовые проверки
Неправильное оформление договоров аренды
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла	1,6
Величина поправки за риск, %	1,6

Премия за инвестиционный менеджмент. Предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления объектом. Величина данной премии в подавляющем большинстве случаев рассчитывается экспертно или на

основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

- низкое значение – 1 %;

- значение ниже среднего – 2 %;

- среднее значение – 3 %;

- значение выше среднего – 4 %;

- высокое значение – 5 %.

Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофили-рование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решений о продаже недвижимости.

В данном случае принимаем значение на уровне 2 % (ниже среднего), поскольку объект по своему назначению является доходоприносящей недвижимостью.

Формула для расчета стоимости имущества S имеет вид:

S = ЧОД / k, (6)

где S – стоимость объекта, руб.; ЧОД – чистый операционный доход; k – коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет

2 806 713 / 0,19 = 14 772 174 (руб.).

Задания Задача № 1

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 д. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10 % ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5 % – за второй год и 1 % – за третий год.

Задача № 2

Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру за 35 000 д. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 д. ед. и дает кредит в 75 % оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?

Задача № 3

Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д.ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35 % в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Задача № 4

Г-н Иванов решил взять кредит в банке в размере 40 000 д.ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7 % в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

Задача № 5

Г-н Иванов намерен продать свой загородный коттедж и выручить за него 70 000 д.ед. Какая должна быть продажная цена коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7 %?

Задача № 6

Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68 500 д.ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6 % в год?

Задача № 7

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и представил следующую информацию оценщику:

- ежемесячный потенциальный валовый доход равен $ 8500;

- потери при сборе $ 300;

- текущие операционные расходы составляют 20 % от действительного валового дохода;

- налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового дохода.

Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет

11 %.

 

Задача № 8

В здании общей площадью 10 000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а

остальные сданы в аренду за $ 12/м2, операционные расходы составляют 45 % потенциального

валового дохода.

Какова будет величина потенциального валового дохода, действительного валового дохода и чистого операционного дохода?

 

Практика оценки недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный c объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно Федеральному стандарту ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: