Ипотечная схема вторичного рынка недвижимости

Рассмотрим ситуацию приобретения жилья вторичного рынка, отличающуюся тем, что приобретаемая недвижимость готова к использованию с самого начала заключения ипотечных договоров. Ипотечная схема рис. 10.2 предусматривает приобретение недвижимости стоимостью M = 180 тыс. условных единиц, из которых D = 150 тыс. представляет собой ссуду, выданную кредитным учреждением на n = 5 лет под годовую ставку простых процентов g = 18%, с условием ежегодного погашения основного долга равными долями Q_n и ежегодной выплатой процентов величиной I_n.

Рис. 10.2

Ежегодные выплаты в погашение основного долга равны Q_k = D / n = 150/5 = 30 тыс. величина задолженности по основному телу долга будет определяться выражением D_k = D ´ (1 – (k – 1)/ n), а проценты, начисляемые на задолженность, определяются как I_k = D_k ´ g.

Таблица

Таким образом, ежегодные платежи по обслуживанию долга будут определяться выражением Y_k = D / n + D ´ (1 – (k – 1)/ n) ´ g, k = 1, 2,…..., 5.

Таблица

Рис.10.3

В том случае, если в течение сроков ипотеки возникли обстоятельства, приведшие к расторжению отношений, встает вопрос об определении задолженности заемщика и путей ее погашения. Пусть такое произошло через три с половиной года. На этот период m = 3, 5 года, основной долг был погашен заемщиком в размере Q _1-3 = 3 ´ D / n = 90 тыс. и выплачены проценты в размере I _1-3 = (D + D ´ (1 – 1/ n) + D ´ (1 – 2/ n)) ´ g = 64,8 тыс. Фактическая задолженность заемщика за пользование заемными средствами на момент m = 3, 5 года составляет по основному телу долга D ´ (1 – 3/ n) = 60 тысяч, и по процентам за период прошедший с окончания третьего года до момента m = 3, 5 разрыва отношений I_m = D ´ (1 – 3/ n) ´ g /2 = 5,4 тыс.

Однако, кредитным соглашением по которому была выдана ссуда может быть предусмотрена возможность в случае разрыва отношений или досрочного погашения задолженности уплату заемщиком ВСЕХ формально начисленных процентов, в том числе и за те периоды, когда задолженность по основному телу отсутствует, то есть за последние полтора года. Не смотря на экономическую несправедливость такого требования, данная практика имеет место быть, вплоть до требований, уплаты всех процентов сразу, при выдаче ссуды.

Если заемщик способен погасить указанные суммы, т.е. D ´ (1 – 3/ n) + D ´ (1 – 3/ n) ´ g /2 = 65,4 тыс., то переданная ему продавцом в пользование недвижимость остается у него и может быть оформлена в собственность.

Если суммы в погашение задолженности не находится кредитор/ссудодатель вправе реализовать недвижимость в погашение выданной заемщику ссуды. При условии того, что средств от продажи хватает на погашение задолженности по ссуде, претензий к заемщику не возникает. Если средств от продажи не хватает, то за заемщиком остается задолженность, которую он должен погасить из других источников.

В том случае, если средств от продажи недвижимости хватает с избытком, то избыточная часть средств, полученных кредитором от реализации недвижимости, может быть возвращена заемщику или остаться в качестве доходов банка в зависимости от прав на залог и порядка распределения сумм от реализации залога, оговоренных в кредитном соглашении.

Очевидно, что в описанной ситуации остается много вопросов, требующих четко оговоренных заранее ответов, например:

– на каких финансовых условиях может быть расторгнут ссудный договор (штрафы, пени, упущенная прибыль ссудодателя и др.);

– на каких условиях (величина ставки, срок, порядок погашения) возникает задолженность, если средств от продажи недвижимости не хватило на погашение ссуды;

– по каким ценам (рыночным, учетным, номинальным) будет реализовываться недвижимость и т.д. и т.п.