Обязанности наймодателя.Каждый договор найма консенсуальный, обязанность передать нанимателю жилое помещение.

При этом оно должно соответствовать всем санитарным и техническим нормам. Определены в Пост Правительства N47: параметры для всякого жилого помещения. Параметры уточняются на уровне иных подзаконных актов, но все основное в нем.

Должно быть свободным юридически и фактически. При этом нет развернутого регулирования, есть только ремарка в ст. 65 ЖК. Законодатель даже не удосуживается установить стандарт ответственности (гарантии или ответственность), последствий нарушения. Видимо во втором издании ЖК нам расскажут, законодатель взял время на самосовершенствование. Пока что только общие механизмы ГК.

 

Вторая обязанность: принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества. Для коммерческого найма написано: наймодатель должен обеспечить ремонт и надлежащее содержание (наверное, не должен финансировать, только предоставлять возможность.

Должен осуществлять капитальный ремонт. Ст. 671 диспозитивная норма по ремонту (для коммерч), ст. 65 ЖК императивная обязанность. Правило ст. 65 подлежит применению к соц найму и спец и новой версии фонда соц использования.

 

Обязанности нанимателя. Использовать имущество по назначению. Смысловое ударение по назначению: предел осуществления права.

Обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать в надлежащем состоянии. Капитальный для наймодателя, текущий наниматель. Постановление правительства N315 2005 года. В рамках типового договора: прямое перечисление подлежащего текущему ремонту.

 

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Для коммерческого найма размер платы по усмотрению сторон. В других же разновидностях законодатель нормирует плату (раздел 7 ЖК описывает структуру платы: за наем, содержание и ремонт, коммунальные услуги, для всего собственные показатели). На уровне ЖК плата строго сегментирована, не устанавливает размеры платы, но формулу для ее исчисления.

 

Последствия нарушения: для коммерческого найма при невнесении платы более 6-ти месяцев или более двух раз подряд при краткосрочном (1 год) возможно расторжение по требованию наймодателя. Для соц найма: более 6 месяцев без уважительных причин: гражданин может быть выселен с предоставлением иного помещения размер которого определяется по нормам общежития. При невнесение платы за жилье при соц найме он выселяется не на улицу, а с иным помещением. Гражданин переселяется в другое помещение социального найма, но размер жилья определяется по нормам общежития. Неоплата без уважительной причины: по сути говорим о вине, но судебная практика расширяет: не только вина, но и другие показатели. П.38 Постановления Пленума N14: к уважительным. причинам могут быть отнесены: длительные задержки зп или пенсии, утрата работы дееспособными членами семьи при принятии усилий (напр, можно просто пойти на биржу труда, но больше нияего не делать), болезнь нанимателя или членов семьи и др. Когда СМИ подают сюжет: приставы пришли выселять гражданина, это единственный случай на год.

 

Право нанимателя сдавать в поднаем. Характерно для всякого договора найма, но условия реализации отличаются. Для коммерческого: согласие наймодателя + исходя из ст. 76 необходимо соблюдение жилой нормы. Письменное согласие членов семьи, перечень случаем недопущения сдачи наем в ЖК: наличие в жилом помещении или вселение граждан больных тяжелыми формами хронических заболеваний. Поднаем обычный судбоговор, крайние звенья цепочки связи между собой не имеют, за действие наймодателя перед поднанимателями ответственность несет наниматель и в обратной ситуации тоже. В ГК: не превышающий срок основоного найма для коммерч. В ЖК для соц поднайма на срок договора, если не определен, 1 год.

Право на вселение временных жильцов. Ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК: условия и порядок реализации. В частности: предварительное уведомление наймодателя, согласие всех совершеннолетних членов семьи.

 

Опция прав нанимателя, продолжение:

 

Следующее право характерно лишь для коммерч найма: преимущ право заключения договора на новый срок: ст. 684:

 

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Вроде однопорядковое явление с преимущ правом в аренде, но разные условия. Первая странность: безупречность арендатора здесь не требуется. Навязывание наймодателю плохого контрагента, конечно, ущемляет интересы наймодателя. В аренде арендатор должен быть инициатором процедуры, в ст. 684 же наймодатель. С тз способов защиты и последствия нарушений: в аренде если нарушено право перевод прав и обязанностей на себя и возмещение убытков, в 684 же недействительность договора и возмещение убытков. Нанимателю тепло или холодно от недействительности договора? Он автоматически нанимателем не станет, как собака на сене будет сидеть. Не возвращая себе право пользования, будет сидеть и мониторить год договоры. Интереса признания договора недействительным нет. Закон дает способ защиты, не достигающий цели. Брагинский старался защитить законодателя, писал, что у нанимателя автоматически возникала возможность продолжения пользования помещением. Попытка Михаила Исааковича не засчитана. Кроме этой дуры (закона) другой у нас не существует.

 

Право на обмен жилого помещения. Только в соц найме (ЖК, п 33, 34 Пост Пленума 2009 N14). Со вступлением в силу нового ЖК только в рамках соц найма, реализация: обмен жилых помещений фонда соц использования. Соц фонд только на соц фонд. Раньше обмен мог производиться между различными жилищными фондами (можно было обменять соц найм на право собственности в индивид жил фонде или коммерч использования). Подчеркивая ограниченность круга использования конструкции обмена жил помещений, п. 33 запрещает родственный обмен (член семьи в помещении меняется с другим лицом, второе по сути получается членом семьи нанимателя): конструкция обмена жилыми помещениями предполагает смену статуса, все члены семьи одновременно меняются с лицом. Оформление путем договора об обмене. С тз правовой природы договор обменного типа, но к мене касательства не имеет.

 

Наниматель имеет право на замену жилого помещения. Только для соц найма, ст. 81 ЖК. Размер жилого помещения с учетом правил о нормировании. Напр, на учете семья 10 человек, помещение 180м, при этом фактуру знаем: наши люди живут только чтобы урвать у государства что-нибудь, жилье наконец получили, начинают счастливо умирать, остается последний джедай, в одиночку занимает помещение 180 метров, при этом размер платы зависит от целого ряда параметров, в тч площадь, платит за 180м. Он гражданин малоимущий и платить за 180 ему не комильфо. Очевидно его желания избавиться от дворца 180м и минимизировать объем наемной платы. А каким образом? Если размер платы в зависимости от площади жилья, то надо переехать в менее серьезное жилье, 33 квм. Право на замену жилого помещения: если площадь превышает норму предоставления, то с согласия всех совершеннолетних членов семьи можно заменить жилое помещение помещением меньшего размера.

 

Есть три типажа людей: мудрецы (учатся на чужих ошибках), их мало, есть глупцы (на своих), подавляющее большинство, а есть российский законодатель (не учится даже на своих). В прошлом акте существовало такое же право и была проблема с механизмом осуществление. Наниматель подал заявление, а что дальше? Очевидный дефицит жилых помещений у наймодателя. Как защитить нанимателя? Эффекта никакого для него не происходит. Законодатель в начале нулевых включил правило: если в срок не предоставляют, живет в том же помещении, но оплачивает по цене, соразмерной тому, что он просит. Этот способ защиты был выстрадан, практика после долгих лет мучений пришла к такому способу. При принятии нового ЖК право на замену вошло, а этот способ изменений не был включен. Это показатель последовательности действия российского законодателя. Наступай еще раз на грабли, будет только крепче.

 

Вот все права нанимателя в рамках отдельных конструкций найма.

 

 

Изменение жилищных правоотношений

Принцип стабильности жилищных правоотношений: изменение допускается только в установленных законом формах и основаниях. Они достаточно многообразны и могут быть структурированы:

 

Изменение посредством изменения субъекта. Вселение в жилое помещение граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такой формат изменения характерен для любой конструкции договора найма. В ГК такая терминология, регулирование в ст. 689. Что касается остальных форматов, то в ЖК это члены семьи нанимателя, регулирование в ст. 70 ЖК. То обстоятельство, что лексически разные категории в ГК и ЖК, не должно нас смущать. Сущностно одно и то же. Категории семьи и членов семьи чрезвычайно широкие, особенность словоупотребления вызвана традициями (в ЖК всегда так назывались). Будем анализировать нормы параллельно друг другу, очень схожие правовые явления.

Гражданин наниматель может вселить лиц. В ЖК круг лиц в качестве членом семьи градируется, 3 группы:

1) супруг, родители, дети. Никаких дополнительных предпосылок

2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Обязательное условие вселения: ведение общего хозяйства с нанимателем (п. 25 Пост Пленума N14): под другими родственниками любые родственники нанимателя и членов его семьи по любой линии (в тч семиюродная племянница). Иждивенцы исходя из ст. 9 Закона о трудовых пенсиях: пенсионеры, инвалиды всех трех групп. Категория общего хозяйства: наличие совместного бюджета, общие расходы на приобретение продуктов, имущества и тд. Если одиноко проживающий гражданин привел на ночь особу женского пола, а она принесла паспорт, зубную щетку и тапочки, а утром вынесла ведро, то она подпадает под вторую категорию, если она не трудоспособная. К приобретение статуса члена семьи вопрос регистрации по месту жительства касательства не имеет (регистрация важна только для адм отношений, к частныи не имеет отношения, нужна только для того чтобы государство знало, где искать). Вселение в установленном порядке при соблюдении условий дает статус члена семьи.

3) иные лица. Могут быть признаны членами семьи только по решению суда. В ЖК не указываются предпосылки. Но ВС указал: предпосылка ведения общего хозяйства обязательна.

 

Если после ЗАГСа приезжает, картошку чистить не надо, как во втором случае (достаточно волеизъявления уже проживающего), но если тетенька из второй категории трудоспособная, то статус члена семьи только в судебном порядке. Доказывание волеизъявление нанимателя (позвонила подруге, сказала, что теперь есть где жить).

 

В ГК для коммерческого найма нет никакого перечня, в качестве постоянно проживающих граждан могут быть вселены любые лица (возможно, поэтому отказались от категории член семьи).

 

Условия приобретения статуса: для лиц первой группы условие письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. При этом п.26 Пост Пленума ВС указывает, что не имеет значения, что в результате вселения будет нарушена норма обеспеченности жильем (только согласие всех членов семьи, размер на каждого значения не имеет). Касательно двух других групп, для их вселения ЖК требует и согласия наймодателя, тот может запретить, если нарушается учетная норма (общая площадь 9 для квартир и 15 для коммунальных). Исключение: вселение несовершеннолетних детей не требует никакого согласия (п. 26 Пост пленума ВС: любые несовершеннолетние дети и нанимателя и членов семьи).

 

Для коммерческого найма в ГК всегда два согласия: наймодателя и всех совершеннолетних совместно проживающих граждан. Исключение: вселение несовершеннолетних детей. Соблюдение нормы общей площади. Традиционно для гл 35, но что за ней скрывается, неизвестно. По аналогии соц найма: учетная норма. Из правила о необходимости соблюдения общей нормы исключение про вселение несовершеннолетних детей.

 

Если необходимые условия не выполнены, то соответсвующее лица будут считаться не вселенными и статуса не приобретут, ВС подчеркивает неуклонное следование формальностей. Если граждане вселены со всеми необходимыми условиями, приобретают статус. Факт приобретения гражданином статуса члена семьи должен выразиться в изменении договора (на него ВС смотрит сквозь пальцы, п.27 Пост Пленума N14).

 

Главный вопрос: а для чего все это?

Потребность в подобном статусе вызвана следующим обстоятельством: члены семьи нанимателя имеют равные с ним права, ранее ЖК предусматривал изменение этого соглашением о вселении. Сегодня в ЖК подобное указание отсутствует, договариваться об ином принципиально невозможно, правило ст. 70 императивно, член семьи приобретает равные права по пользованию жилым помещением. В соц найме все дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам из договора. По сути дела, в соц найме фигура нанимателя номинальна. В коммерческом найме по общему правилу никакой ответственности не несут, все требования к нанимателю. Однако фактура прав без обязанностей лишь общее правило. П.4 ст. 677: в коммерческом найме граждане, проживающие с нанимателем могут заключить договор о солидарной ответственности и известить наймодателя (присоединение к долгу в качестве солидарного должника). Обидно что этот феномен указывается только для одного специфического случая, но раз такая конструкция есть в законе, то не противоречит нашему гп в общем и может быть использована.

 

Следующий возможный вариант: замена нанимателя. И Для коммерческого (ст. 686) и для социального (п.2 ст. 82 ЖК). Наиболее характерный случай: смерть нанимателя. Договор соц найма бессрочный, а коммерческого длительный, то необходим механизм замены. Наниматель заменяется другим лицом из состава совершеннолетних членов семьи. Но возможен и другой формат: приходит на семейный совет, говорит: я устал, я ухожу. Или приходит домой, а на кухне сборище, дают черную метку: низложен. Согласие всех совершеннолетних плюс согласие нанимателя (если жив) плюс согласие наймодателя. До этого требовалось только в коммерческом найме (ведь наниматель это прямой контрагент наймодателя). С принятием нового ЖК стала необходима и для соц. Абсурдная норма: наймодателю ни тепло, ни хододно, кто наниматель. Случаи: наниматель помер, члены семьи не стремятся заявиться в качестве нанимателя, неплохо живут, розовые квитанции приходят.

 

Посредством изменения предмета и субъектного состава. На сегодня один вариант: только применительно к соц найму. П.1 ст. 82: объединение нанимателей в одну семью. Наниматели в одной квартире, но пользующиеся помещениями на основании разных договорах, требуют единого договора. Ромео и Джульетта встретились на кухне коммунальной квартиры и полюбили друг друга, потребовали от нанимателя единого договора. Единственный вариант на сегодня по изменению путем предмета и субъектного состава. В прошлом варианте существовал и вариант раздела: жили вместе, потом три раза сказал: не жена ты мне боле, не чисть больше мою картошку, этого достаточно, чтобы она перестала быть членом семьи. С тз статуса ничего не происходит: становится бывшим членом, а он сохраняет все права и обязанности. Желание разделить жилое помещение, отдельные договоры найма. С принятием нового ЖК исчезла конструкция, причем есть подтверждение сознательности: на каждом углу авторы подчеркивали, что нет никакого раздела: с форматом раздела победить коммунальные квартиры никогда не получится. П.4 Ст. 69 ЖК правовой статус бывшего члена семьи: сохраняет все права, самостоятельно отвечает по обязательствам из договора найма, но откуда такая фраза, опасность: может неокончательно отказались от раздела? Это неспособствовало стабильности практики, ВС истолковал в 2009: п.31 подтвердил, что изменение договора путем раздела не предусматривается, требовать раздела бывший член семьи не может, п.30: бывший член семьи в праве потребовать у наймодателя и нанимателя отдельного соглашения по порядку внесения платы (отойти от общего солидаритета). Не подрываем целостоность жилого помещения и договора найма.

 

 

Изменение предмета

Данная конструкция представлена сегодня только одним случаем: ст. 59 ЖК: занятие освободившегося в квартире жилого помещения. Развернутое и исчерпывающее регулирование: есть коммунальная квартира с помещениями по разным договорам, один из нанимателей умирает, поскольку у нас задача борьбы с коммунальными квартирами, занятие освободившегося помещения решает ее. Ступенчатая система: если есть лица нуждающиеся и малоимущие живут рядом, то в первую очередь, во вторую очередь менее нормы предоставления и малоимущие, потом просто менее нормы предоставления, только потом общая очередность.

 

Едви