Повышение качества городской среды и эффективности использования жилой территории при реконструкции жилой застройки

Реконструкция жилой застройки должна проводиться на основе градостроительных, архитектурных, социально-бытовых, конструктивных и других факторов.

Первоочередной государственной программой Украины является реконструкция жилых зданий первых массовых серий, общее количество которых около 25 тысяч единиц, площадью 71,4 млн. м². Эта реконструкция является важной составной частью общей проблемы повышения качества жилой среды и эффективности использования жилых территорий.

В основе этого должен быть положен комплексный градостроительный подход к проблеме. Его суть в том, что выбор методов по обновлению 5-ти этажного жилого фонда проводится на основе учета градостроительной, историко-культурной и ландшафтной ценности участка застройки. При этом на передний план выходит не жилой дом с определенным уровнем физического и морального износа, а застройка квартала, микрорайона и градостроительная ситуация в целом.

Комплексность подхода заключается в том, что все известные методы (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и снос) рассматриваются как одна цель – реконструкция устаревшего жилого фонда улучшением градостроительной ситуации.

Такой подход устраняет противоречия между сторонниками и противниками тех или иных методов и способов. При этом можно решить сразу две задачи: сделать шаг в части приспособления городов к новым градостроительным требованиям и улучшить условия проживания значительной части населения.

В качестве первого этапа по повышению эффективности использования территории предполагается разработка градостроительной концепции реконструкции жилого фонда с выявлением участков застройки зданиями первых массовых серий, их зонирования и выбором методов реконструкции. В основе концепции – детальное изучение генплана города, планировка районов и перспектив их развития.

Этапы выполнении программ для конкретного города могут быть следующими: градостроительная концепция реконструкции жилого фонда в городе; предложения по ее реализации в районе (квартале) на стадиях «Эскизный проект» и «проект»; проект детальной планировки района, квартала (ДПТ) в городе; проекты реконструкции, модернизации жилого фонда, стадия «рабочие чертежи».

Выбор предложений и методов по конкретному объекту зависит не только от градостроительной ситуации, или от уровня физического износа здания, его конструктивной схемы. Для оценки физического износа конструкций и зданий в целом необходимо провести натурные обследования, проверочные расчеты, выявить остаточные ресурсы жилого цикла и на основе этих данных принять решение о методах реконструкции.

Концепция реконструкции жилой застройки основывается на комплексном решении градостроительных, архитектурных, социально-бытовых, конструктивных, инженерных, экологических и экономических аспектов и факторов с целью создания комфортной среды проживания, домашней трудовой деятельности и отдыха и может содержать пять основных концептуальных положений, которые последовательно рассматриваются при решении проблемы в реальных условиях:

1. Градостроительная реконструкция жилой застройки микрорайонов и кварталов:

- плотность жилой застройки;

- инсоляция, освещение зданий;

- объекты инфраструктуры жилых массивов;

- приемы реконструкции застройки;

- архитектура и внешний облик зданий;

- окружающая среда.

2. Реконструкция жилой застройки микрорайона и квартала с приростом общей площади жилья:

- прирост общей площади жилья (пристройки, надстройки зданий, возведение дополнительных зданий);

- развитие объектов инфраструктуры до уровня, отвечающего современным требованиям;

- уплотнение застройки за счет увеличения площади всех частей жилых зданий;

- введение дополнительных жилых зданий разной этажности (башенного типа и малоэтажных).

3. Модернизация и реконструкция 5-ти этажных зданий:

- повышение потребительских качеств жилья;

- увеличение жизни зданий на 35-40 лет;

- перепланировка и переоборудование квартир с целью повышения их комфорта;

- обеспечение тепловой эффективности зданий (уменьшение затрат на отопление на 40%);

- превращение первых этажей в нежилые;

- повышение сейсмостойкости жилых домов.

4. Создание и развитие в жилой застройке предприятий и учреждений малого предпринимательства:

- освобождение 1-х этажей от квартир и переоборудование их под коммерческую деятельность;

- размещение допустимых в жилье предприятий и учреждений малого бизнеса (детсады на 5-10 детей, малые отели до 10 чел. Вместимостью, стоматологические кабинеты, юридические консультации, нотариальные конторы, часовые мастерские и мастерские бытовой техники на 2-х работников, антикварные лавки, мастерские архитекторов, художников-графиков…).

5. Технико-экономические вопросы реконструкции жилой застройки кварталов и микрорайонов:

- принцип самоокупаемости за 5-6 лет;

- источники покрытия затрат (реализация дополнительных квартир, сдача в аренду помещений 1-го этажа, экономия энергоресурсов);

- бизнес-план как основа экономических ресурсов;

- возможные источники финансирования работ (ассигнования из местных бюджетов, поступления от аренды участков микрорайона, вкладов жителей на расширение их жилья).

Полноценность среды связана, вместе с тем, с конструктивной надежностью зданий, современной и надежной планировкой квартир и санитарно-гигиеническими условиями, которые соответствуют нормативным требованиям.

Санитарно-гигиеническая ситуация среды влияет на объемно-планировочные решения как застройки в целом, так и на каждое здание в зависимости от его местонахождения на территории, подлежащей комплексной реконструкции.

Для разработки проекта реконструкции зданий необходима и оценка градостроительной и санитарно-технической ситуации прилегающей среды.

Изменение объемно-планировочного решения застройки влечет за собой изменение инсоляционного режима, который должен соответствовать нормативным условиям.

 

 

Возможны следующие методы реконструкции зданий:

1) надстройка мансардного этажа;

2) пристройка отдельных помещений эркеров и лоджий;

3) расширение квартир 1-го этажа путем пристройки дополнительных объемов с размещением в них объектов культурно-бытового обслуживания;

4) включение новых зданий в сформированную застройку микрорайона;

5) объединение двух и более зданий индивидуальными блок-вставками.

Совокупность методов и приемов реконструкции зданий первых массовых серий определяется местными условиями и активностью развития города.

Весь комплекс реконструктивных мер необходимо подчинить целям и задачам перспективного развития городской среды.

От выборочной реконструкции отдельных зданий необходимо переходить к комплексной реконструкции жилых микрорайонов с выполнением санации всей инфраструктуры, включая и жилье, и коммуникации, и объекты обслуживания, и благоустройства.

Реконструкция жилого фонда является объективной экономической необходимостью развития всех городов, которая будет постоянно возрастать.

При разработке проектов реконструкции городов и отдельных их районов большое значение надо уделять предложениям по оздоровлению городской среды, гармоническому развитию и улучшению природно-климатической и материальной среды городов, формирования жилищных условий населения в соответствии с их возрастающими условиями.

 

Глава 9