Методы реконструкции в зависимости от характера застройки

Реконструкция застройки предусматривает разработку и реализацию комплекса взаимосвязанных действий по обновлению и сохранению городской среды с созданием комфортных условий для постоянного проживания и временного пребывания населения. В состав реконструкции входят предложения по выборочному сносу старых объектов вследствие изношенности основных фондов и изменения планировочной структуры города, развития инженерной инфраструктуры, путей движения пешеходов и транспорта, озеленения и благоустройства территории, строительства новых объектов с учетом возрастающих культурно-бытовых потребностей населения, перестройки и капремонта старых объектов, которые охраняются, реставрации, модернизации и приспособления для современного использования памятников истории и культуры.

Назовем отдельные виды реконструктивных работ.

1. Ремонт является необходимым условием сохранения физически изношенных зданий и продления времени их функционирования.

Ремонт – это совокупность работ по поддержанию надлежащего технического состояния зданий без изменения их архитектурно-пространственной структуры и внешнего объема.

По характеру и объему обновления отдельных элементов конструкций различают:

- ремонт поточный;

- ремонт капитальный.

2. Реконструкция отдельных зданий, сооружений и их комплексов предусматривает коренное изменение архитектурной формы и приведение в соответствие с современными требованиями функциональности, архитектурно-пространственной организации, инженерно-технического обеспечения комфортности.

3. Реставрация включает комплекс работ по обновлению и сбережению первичных форм искаженных или испорченных перестройками памятников истории, архитектуры и градостроительства, которые основываются на историко-архитектурных исследованиях и документальной достоверности данных о первичных формах.

4. Модернизация – это обновление, усовершенствование, переоборудование устарелых систем, форм, сооружений, застройки соответственно современным нормам и требованиям, научно-техническим достижениям, эстетическим принципам.

5. Регенерация застройки – это воссоздание утраченных частей, планировочно-пространственной структуры, композиционной целостности и функциональной активности исторических городов, либо их центров, отдельных ансамблей и архитектурных комплексов, зданий и сооружений. Регенерация исходит из концепции гармоничного обогащения архитектурной формы новыми социокультурными ценностями.

В США существует три ступени реконструкции застройки.

Первая из них – консервация, то есть комплекс постоянных действий, направленных на обновление экономического и социального значения территорий, которые приходят в упадок. Некоторые здания на этих территориях отвечают стандартам, некоторые подлежат ремонту, а другие сносу. В Америке ремонт зданий не относится к реконструкции, его выполняют как временное мероприятие.

Вторая ступень – обновление. Оно связано с аналогичным или более затратным вмешательством.

Третья, более радикальная ступень – это расчистка и реконструкция. Участок покупают местные власти, старые здания сносят, территория облагораживается, обеспечивается необходимыми коммуникациями, а потом продается или сдается в аренду.

Специфические для каждого города условия существующей застройки связаны с разработкой рациональных методов реконструкции, с целью обеспечения повышения их социально-экономической активности. В практике градостроительства применяют несколько методов реконструкции в зависимости от характера застройки: массовой, выборочной, линейной реконструкции, широкими полосами и т.д.

Метод массовой реконструкции является характерным для районов с малоценной застройкой, предусматривает большие объемы сноса существующего фонда.

Метод выборочной реконструкции предусматривает снос отдельных малопригодных для эксплуатации зданий и строительство на их месте нового высококомфортного жилья, или объектов культурно-бытового обслуживания; в зданиях, которые сохраняются, предусматривается выполнение капитального ремонта и модернизации.

Метод линейной реконструкции производится вдоль магистральных улиц, что дает возможность быстро создать парадные улицы, особенно в центре города, но не решает проблему улучшения условий проживания населения в прилегающим к магистралям кварталов.

Метод реконструкции широкими полосами вдоль магистральных улиц имеет большой эффект, но на определенный период нарушает нормальные условия жизни населения в районе реконструкции.

Выбор того или иного метода реконструкции опирается на основы разработки ПДП районов города с комплексным анализом современного состояния застройки.

Для того чтобы правильно определить направления перспективного развития жилых районов, необходимо рассматривать их не изолированно, а в зависимости от местонахождения в общей планировочной структуре города и разнообразных структурно-планировочных связей.

Можно выделить несколько групп жилых районов с разными условиями и методами реконструкции:

- центральная часть города, которая развивалась в течение долгого времени;

- районы, непосредственно примыкающие к центральной части;

- новые жилые районы, построенные на свободных периферийных территориях;

- пригородные районы, которые входят в городские границы.

Несмотря на общую цель переоборудования жилой застройки, выполнения реконструктивных мероприятий в каждом конкретном районе требуется особый подход.

Так, реконструкция центральных районов крупных городов требует тщательного их изучения с целью выявления технической и экономической целесообразности, сохранения, либо сноса тех или иных зданий. Отсутствие проектов реконструкции центральных районов приводит к случайному размещению общественных зданий, выборочное строительство жилых зданий, к дальнейшему переуплотнению застройки.

Здесь необходима выборочная реконструкция, разуплотнение застройки, модернизация жилых зданий, повышение уровня обслуживания, благоустройства и озеленения территории. Для переселения жильцов из сносимых зданий, необходимо строительство жилой площади, что требует больших затрат. Среди первоочередных задач необходимо предусмотреть улучшение санитарно-гигиенических условий проживания и создание полноценного обеспечения населения культурно-бытовым обслуживанием. Градостроительные задачи должны предусматривать не только переоборудование существующего фонда и благоустройства придомовых территорий, но и коренное улучшение архитектурно-планировочной структуры застройки.

Реконструкция капитальной застройки центральных районов города предусматривает: пристройку и встройку новых частей зданий в свободных разрывах между соседними зданиями, строительство новых зданий на отдельных участках, освобожденных путем сноса малоценных зданий, поступательное разуплотнение застройки с целью улучшения условий инсоляции и аэрации территории. Этот тип реконструкции характеризуется ограниченными возможностями сноса и выполнения лишь частичных реконструктивных мероприятий. Кроме улучшения экономических показателей жилой застройки, это способствует повышению архитектурного качества улиц и площадей.

В ряде случаев возможна надстройка этажей над отдельными зданиями. В последнее время распространяется метод надстройки мансард жилых помещений (а также общественного назначения и мастерских), расположенных под высокой крышей.

Преимущества такого метода реконструкции застройки в сравнении со сносом и новым строительством в освоенной части города, или на свободном участке является быстрое увеличение жилого фонда и снижение стоимости 1 м² общей площади за счет использования существующих фундаментов, подземных коммуникаций, благоустройства территории. Улучшается также внешний вид зданий.

Необходимо иметь в виду, что центр города кроме архитектурных ансамблей, нередко является архитектурной и исторической ценностью. Кроме заповедной зоны имеются объекты туризма, что повышает их ценность.

При реконструкции таких районов важно обеспечить гармоническое сочетание исторических памятников и современной застройки; сохранение и воссоздание градостроительной ситуации, которая сложилась в период развития города в определенную историческую эпоху, что связано с требованиями охраны архитектурно-градостроительных, культурно-исторических памятников или уникальных природных ландшафтов.

В прилегающих к центральной части районах жилая застройка чередуется с промышленными образованиями, характеризуется низкими санитарно-гигиеническими показателями, отсутствием зеленых насаждений, недостаточностью учреждений культурно-бытового обслуживания населения.

В этих условиях необходимо определить главные направления реконструкции, предусмотреть устранение недостатков застройки.

При реконструкции районов смешанной застройки особое значение приобретает решение вопросов упорядочения территорий, вынос объектов на другие участки или изменение их профиля.

В жилой зоне временно могут оставаться отдельные объекты обслуживания местного значения, а также некоторые не вредные производства.

Жилая застройка районов примыкающих к центральной части больших городов отличается пестротой, как в отношении этажности, так и капитальности и плотности застройки. В малых городах такая застройка встречается в центральных районах.

В этих зонах выполняется более радикальная реконструкция, чем в первом случае, т.к. экономически оправданным является обоснование сноса существующей застройки. Малоэтажная, малоценная застройка постепенно заменяется многоэтажной, укрупняются кварталы, повышается плотность застройки.

В периферийных районах крупных городов проектами реконструкции предусматривается постепенная замена малоценной застройки. Экономически оправданным может быть снос почти всей существующей застройки.

Эта зона может подлежать радикальной реконструкции: с перепланировкой существующих границ улиц, организацией микрорайонов, значительным развитием зеленых насаждений.

Особенно необходимо остановиться на проблемах реконструкции районов массового жилищного строительства, застройки 50-х годов – начала 60-х. Массивы такой застройки в основном 5-ти этажными зданиями занимают в Киеве от 100 до 300 га и более. Для большинства из них характерны низкие показатели использования территории (в 1,5-1,7 раз ниже современных нормативных показателей). Квартальная и особенно периметральная застройка типовыми жилыми зданиями одной этажности привела к однообразию и архитектурной невыразительности таких районов.

Несовершенство индустриальной базы начального периода массового жилищного строительства, а также требования чрезвычайной экономии денег привели к существенным недостаткам планирования застройки и внутренней организации жилья. В последние годы районы такой застройки уплотняются за счет дополнительного размещения на свободных участках зданий повышенной этажности, как правило, зданиями башенного типа (9-14 этажей). Это дало возможность увеличить плотность жилой застройки на 20-30% и более.

Современное использование рельефа и озеленения территории значительно содействует улучшению архитектурного вида жилых районов.

В современных условиях главной задачей является реконструкция застройки и модернизации 4-5- этажных зданий устаревших серий.

Для этого могут использоваться разные приемы технических и композиционных решений.

Достаточно эффективной является надстройка 5-этажных жилых зданий с объединением двух и более зданий индивидуальными блок-вставками в существующих разрывах.

В первых этажах целесообразно встраивать, либо пристраивать объекты КБО. Возможна надстройка отдельных зданий (без их объединения) в соединении с блокированием новых зданий на основе индивидуальных проектов.

При реконструкции пригородных населенных пунктов, входящих в границы крупного города, по мере его территориального развития возникают особо специфические задачи, обусловленные разнообразием застройки, где соседствуют капитальные здания, малоценный фонд и открытые пространства. Специфическим является упорядочение зоны экстенсивной малоэтажной застройки окраин малых и средних городов и новое, преимущественно малоэтажное строительство. Снесение существующей застройки, как правило, незначительное и превосходит малоценный фонд.

Встречаются также иные формы реконструкции в зависимости от особенностей существующей застройки в тех или иных районах города.

Некоторые жилые районы независимо от их размещения в плане города находятся в неблагоприятных санитарно-гигиенических условиях, в зонах вредных выбросов промпредприятий. В ряде случаев жилая застройка размещена на территориях, непригодных для дальнейшего использования по их сегодняшнему назначению.

Это касается отдельных зданий, расположенных в санитарно-защитных зонах и на экологически небезопасных территориях.

Совокупность методов и приемов реконструкции застройки в малых и средних городах должна определяться местными условиями и активностью развития города. Весь комплекс реконструктивных мероприятий необходимо подчинить целям и задачам перспективного преобразования среды. Создание жилых новообразований не должно нарушать целостность существующей традиционной застройки, особенно в тех случаях, когда ей присущи высокие архитектурно-художественные качества. Значительное количество малых и средних городов имеют чрезвычайно ценное архитектурно-художественное наследие. Их спецификой является наличие исторических и новых районов застройки.

В этих случаях разработке проектов планировки и застройки должны предшествовать исследования историко-культурного наследия с выявлением памятников архитектуры, истории, садово-паркового искусства и разработка охранных зон, и историко-культурных опорных планов.

При реконструкции районов, которые имеют историко-архитектурное наследие, основной целью является обеспечение гармоничного объединения исторических памятников и современной застройки; для старых районов и заповедных зон разрабатывают проекты регенерации с воссозданием исторической застройки; для районов со значительной частью старого малоценного фонда – проекты комплексной реконструкции и модернизации старых кварталов.

 

Глава 11