Зачастую как посредническую деятельность контролирующие органы рассматривают деятельность управляющей организации многоквартирного дома при оплате коммунальных услуг собственниками жилых помещений. О том, как в данном случае определяются доходы управляющей организации, которая применяет УСН, мы и поговорим.
Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилых помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления своим домом. Один из них - заключение договора с управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
По договору управления жилым домом управляющая организация действует по заданию собственников жилых помещений и обязуется в том числе предоставлять им и иным жильцам дома коммунальные услуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
В свою очередь, собственники жилых помещений перечисляют управляющей организации плату за коммунальные услуги. Она включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (п. п. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ).
Как правило, управляющая организация сама данные услуги не оказывает, а приобретает их у ресурсоснабжающей организации за счет платежей, полученных от собственников жилых помещений.
Применительно к такой ситуации Минфин России на основании ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ делает следующий вывод. Поскольку управляющая организация сама не осуществляет реализацию коммунальных услуг, платежи собственников жилых помещений за них не учитываются в ее доходах при применении УСН (Письма Минфина России от 23.12.2009 N 03-11-06/3/301, от 10.12.2009 N 03-11-06/2/260, от 04.05.2009 N 03-11-06/2/77). Эту позицию разделяет и ФНС России (Письмо от 13.07.2010 N ШС-37-3/6577@). Аналогичное мнение высказывают и суды (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2010 N А27-3418/2010, ФАС Уральского округа от 11.03.2010 N Ф09-1431/10-С3).
Финансовое ведомство подчеркивает, что при этом договор между собственниками жилых помещений и управляющей организацией должен указывать на посреднический характер деятельности последней по закупке коммунальных услуг. Например, содержать условие о поручении управляющей организации от имени и за счет собственников жилых помещений заключать договоры с производителями (поставщиками) коммунальных услуг. Тогда доходом управляющей организации будет только посредническое вознаграждение (об этом см., например, Письма Минфина России от 10.02.2010 N 03-11-06/2/16, от 05.02.2010 N 03-11-06/2/15, от 23.12.2009 N 03-11-06/3/301, от 10.12.2009 N 03-11-06/2/260). На это обращает внимание ФНС России (Письмо от 13.07.2010 N ШС-37-3/6577@).
Но бывает и так, что с собственниками жилых помещений посреднический договор не заключен. Или управляющая организация, которая работает на "упрощенке", сама оказывает коммунальные услуги. В этих случаях поступающую плату за коммунальные услуги управляющая организация учитывает в составе своих доходов. Они являются ее выручкой от реализации услуг (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ). Об этом говорится и в Письмах Минфина России от 10.02.2010 N 03-11-06/2/16, от 05.02.2010 N 03-11-06/2/15, от 23.12.2009 N 03-11-06/3/301, от 10.12.2009 N 03-11-06/2/260.
Отметим, что в судебной практике обозначена также следующая позиция. Деятельность управляющей организации по предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению с привлечением ресурсоснабжающих организаций отвечает признакам реализации услуг. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ при рассмотрении порядка обложения НДС жилищно-коммунальных услуг управляющей организации (Постановление от 01.04.2008 N 12611/07). Если следовать такой позиции, то платежи за коммунальные услуги, поступающие управляющей организации, должны включаться в ее доходы.
Однако полагаем, что разъяснения Минфина России по данной ситуации, основанные на функциях управляющей организации, помогут более четко определить порядок учета доходов и расходов при расчете "упрощенного" налога.
Обратите внимание!
Управлять многоквартирным домом может и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Собственники жилых помещений в таком доме, являясь членами кооператива, вносят ему платежи различного целевого назначения, в том числе по оплате коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ).
Однако Минфин России не признает их целевыми поступлениями, которые не облагаются "упрощенным" налогом на основании пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, п. 2 ст. 251 НК РФ. В Письме от 10.06.2009 N 03-11-06/2/98 финансовое ведомство указывает, что поступающая ЖСК оплата коммунальных услуг образует его доход от реализации работ (услуг). Аналогичные разъяснения Минфин России дал в отношении ТСЖ (Письма от 30.09.2010 N 03-11-06/2/153, от 27.04.2010 N 03-05-05-02/28).
Вместе с тем чиновники считают возможной посредническую деятельность ЖСК при оплате коммунальных услуг. Если согласно уставу на кооператив возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и он от своего имени, но за счет своих членов заключает договоры с производителями (поставщиками) таких услуг, то в силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ в составе доходов ЖСК учитывается только посредническое вознаграждение (абз. 13 Письма Минфина России от 10.06.2009 N 03-11-06/2/98).
Аналогичные разъяснения Минфин России дал в отношении ТСЖ (Письмо от 27.04.2010 N 03-05-05-02/28 (п. 1)).
