КОГДА основная дилемма «брать или не брать ипотеку» решена в пользу покупки жилья в кредит, приходит черед длинного ряда вопросов, который подобное решение тянет за собой. Надо выбрать, какое именно жилье купить: готовую квартиру или в строящемся доме, блок в таунхаусе, коттедж за городом или земельный участок с подрядом на строительство. Условия кредитования по каждому виду недвижимости имеют свои особенности.
Купить жилье на вторичном рынке, уже сданное в эксплуатацию, легче, чем на этапе строительства. Если вы берете новостройку, будь то квартира или дом, помимо стандартного пакета документов банку нужны будут сведения о застройщике, который выступает продавцом, и о его проекте. Быстро решаются вопросы с приобретением жилья в новостройках в рамках партнерских программ с застройщиками, поскольку их объекты проверены банком заранее. А вот «посторонняя» новостройка потребует порядочно времени для проверки, чтобы стало понятно, пойдет она в качестве залога по кредиту, или нет.
Другая сложность – стройка не может служить предметом ипотеки. Можно заложить право требования на жилье. Однако реальный объект недвижимости и абстрактное право требования на квартиру или дом – это вовсе не одно и то же. Такой вид залога менее надежен, так что кредит, выданный под залог права требования, будет считаться более рискованным. Поэтому ставка по нему будет несколько выше, чем по кредиту на готовую квартиру аналогичных параметров и качества.
Впрочем, повышенная ставка устанавливается только на период строительства. Как только заемщик оформит право собственности на построенную квартиру, ее можно использовать как залог по кредиту, и тогда ставка снижается, выравниваясь до ставки по кредиту на покупку квартир на вторичном рынке.
Как вариант для залога по кредиту на приобретение квартиры на этапе строительства можно использовать имеющуюся в собственности заемщика недвижимость. Но и такой кредит обойдется дороже, чем для приобретения жилья на вторичном рынке, поэтому и в этом случае для залога лучше использовать приобретенное на кредитные средства жилье.
ОДАЛЖИВАЯ деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет. Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах. Квартиру, скорее всего, забракуют, если окажется, что в доме деревянные перекрытия. Деревянные дома тоже не могут служить залогом, если только это не элитная недвижимость. Прочие ограничения варьируются.
Практически невозможно получить кредит на приобретение квартиры в доме барачного или гостиничного типа, комнаты в коммуналке. Некоторые банки готовы предоставить кредит на комнату или комнаты в коммуналке, если после их приобретения заемщик становится собственником всей квартиры. «Хрущевки» имеют неважные перспективы для приобретения по ипотеке, хотя их ликвидность не вызывает сомнений: дешевое жилье пользуется самым большим спросом.
Незарегистрированная перепланировка, вероятно, поставит на возможности купить квартиру в кредит жирный крест. Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.
Помимо всего прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений, то есть от залога по какому‑то другому договору, в нем не могут числиться прописанные люди, за исключением самого собственника и членов его семьи. В любом случае, перечень тех, кто может быть прописан, указывается в кредитном договоре. И в банк, и в страховую компанию, потребуется представить правоустанавливающие документы, технические документы на объект (документы из БТИ), а также документы из обслуживающей дом организации (выписка из домовой книги либо справка о зарегистрированных в квартире/доме лиц).
А если вам приглянулась квартира, арендованная кем‑то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет расторгнут.
Загородное жилье приобрести в ипотеку посложнее, чем квартиру – слишком много разных нюансов и тонкостей при оценке.
Подходящим для залога считается дом, пригодный для круглогодичного проживания и при этом находящийся в населенном пункте, на территории которого располагаются другие жилые дома. Дорога к земельному участку и дому на нем должна обеспечивать подъезд круглый год.
При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус надо иметь в виду, что еще одна особенность загородной недвижимости заключается в том, что в договоре купли‑продажи фигурирует не один, а два разных объекта права – само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок.
Помимо размера вашего будущего имения, большую роль играют удаленность от города (не дальше, чем за 100–150 километров) и географическое расположение (для каждого города существуют более или менее «престижные» направления). Ну, это объяснять не надо – пожалуй, сегодня и первоклассник в России знает, чем дом на Рублевке отличается от строения в Гадюкино. Как говорил герой фильма «Собака на сене»: – «Дороже стоит граф!»
Плюс еще учтите качество подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и массу более мелких факторов, которые оцениваются в комплексе.
РЯД банков выдает ипотечные кредиты исключительно на капитальные дома и земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Другие действуют более гибко и готовы рассматривать каждый случай индивидуально. Однако существуют общие требования, которые редко игнорируются. Поскольку во главе угла ипотеки стоит ликвидность залога, объект сделки должен обладать высокими потребительскими качествами. Если это загородный дом – он должен быть построен из деревянного бруса, кирпича или камня. Наиболее доступные по цене загородные дома эконом‑класса, как правило, каркасные, под них кредиты выдают редко. Степень износа дома не может превышать 60 процентов.
Большинство банков не приемлют в качестве залога дома, не подключенные к инженерным сетям – электричеству, газу, отоплению, водоснабжению, канализации. Исключение могут сделать для дома в организованном поселке, где строительство еще не закончено, и какие‑то сети не успели провести.
К таунхаусам существуют свои требования. В отдельном блоке может жить лишь одна семья, а сам этот блок обязан находиться на отдельном земельном участке и иметь свой собственный выход на территорию общего пользования.
Пока не будет погашен кредит, в доме не должны проводиться перепланировки, переоборудования и переустройства, не согласованные с банком. На участке без разрешения кредитора нельзя возводить никакие строения.
Земельный участок, на котором расположен дом, должен иметь кадастровый номер и план, на котором обозначены границы участка. Нетрудно догадаться, что земельный участок, на котором построен дом, не может входить в состав земель особо охраняемых территорий, а также земель с особым режимом использования (водо‑охранная, резервная зоны, зона национального парка).
Большой проблемой при покупке загородного дома в кредит может оказаться «неправильное» целевое назначение земельного участка. Основная масса участков приходится на две группы: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Если загородный дом приобретается в кредит, он обязан располагаться только на землях поселений и регистрироваться как жилой.
Случается, и в организованном поселке на момент продажи коттеджей статус земли не переведен в категорию индивидуального жилого строительства – по документам она предназначена только для сельскохозяйственного назначения, дачного строительства или садоводства.
Последнее слово при оценке качества объекта недвижимости будет за страховой компанией, без которой ипотечную сделку не заключить. Причем оценка страховщика может оказаться более жесткой, чем позиция банка.
