Жизненный цикл недвижимости. Прединвестиционный и инвестиционный периоды. Эксплуатационный период.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существ-я недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращ-я. В теории и практике различают 4 вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в кач-ве физическаяич объекта. 2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает прединвестиционный и инвестиционный периоды. В прединвестиционный период предпроектной подготовки разрабатываются следующие стадии градостроительной документации:

- схемы размещения жилищного и других видов строительства;

- схемы инженерного обеспечения территорий районов строительства и реконструкции;

- градостроительные планы административных округов, районов;

- проекты планировки территории.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляются:

- разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации);

- подготовка исходно-разрешительной документации;

- оформление правового акта городской администрации - разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Под эксплуатационным периодом понимают часть периода времени использования водных судов. В этот период времени входит время пребывания судов на транспортных и нетранспортных работах в навигационный период. При этом для разных видов судов эксплуатационный период определяется по-разному. Так, для грузовых, пассажирских и грузопассажирских судов, ЭП – это ходовое время пребывания в порожних и груженых рейсах. Для буксировочных судов – это не только время буксировки порожних и груженых судов, но и время пребывания в порожних рейсах, время, затраченное на вспомогательные работы (такие, как рейдовые работы буксирами и транспортировочным флотом), работы связанные с навигационным ремонтом, в резерве, на работах нетранспортного характера (включая буксировку технического флота и помощь аварийным судам). У несамоходных судов, эксплуатационный период определяется как время пребывания в груженных и порожних рейсах, в навигационном ремонте, работах не транспортировочного характера. Как правило, в ЭП для всех видов флота учитывается после-рейсовое и до-рейсовое время. Следует отметить, что среднюю продолжительность эксплуатационный период, можно использовать как показатель занятости судна на водном транспорте. Средняя продолжительность рассчитывается как отношение тоннаж – суток в эксплуатации, к суммарной грузоподъемности флота.

 

2.26 Логистика в строительстве: материальные, финансовые и информационные потоки в строительстве.

Логистика - это наука об управлении и оптимизации материальных потоков, потоков услуг и сопутствующих им информационных и финансовых потоков фирмы в определенной микро- и макроэкономической среде для достижения поставленных перед ней целей.

Логистическая деятельность в строительстве носит интегрированный характер и происходит в рамках комплектовочно-транспортно-строительного комплекса (КТСК). Основу интегрированной системы логистики образуют такие важнейшие сферы бизнеса, как закупка сырья и материалов, потоки материалов, транспорт, информация и т.д. Успех в строительном бизнесе зависит не только от результатов деятельности отдельной строительной организации, но и от ее партнеров-поставщиков, экспедиторов, транспортников и т.д.

Основные причины востребованности логистики в строительстве:

- территориальная рассредоточенность строек;

- разные объемы потоков материальных ресурсов в различные периоды строительства зданий и сооружений;

- изменение характера взаимодействия процессов доставки материалов и изделий на стройки со строительными процессами;

- нестабильность номенклатуры материалов и изделий, используемых в строительстве;

- постоянная потребность в рациональной организации строительства и совершенствовании технологии строительства по эффективному использованию ресурсов;

- экономическая самостоятельность участников строительства.

Главная идея логистики в строительстве – организация в рамках единого потокового процесса перемещения материалов и информации между всеми участниками КТСК.

Параметрами материальных потоков могут быть:

- номенклатура, ассортимент и количество продукции;

- габаритные характеристики (объем, площадь, линейные размеры);

- весовые характеристики (общая масса, вес брутто, вес нетто);

- физико-химические характеристики груза;

- характеристики тары (упаковки);

- условия договоров купли-продажи (передачи в собствен­ность, поставки);

- условия транспортировки и страхования;

- финансовые (стоимостные) характеристики;

- условия выполнения других операций физического рас­пределения, связанных с перемещением продукции

Строительство, как отрасль материального производства, ха­рактеризуется значительным потреблением разнообразных строи­тельных конструкций, материалов, полуфабрикатов и изделий, а, следовательно, и перемещением большого количества грузов.

По виду строительные грузы бывают:

- порошкообразные материалы – гипс, алебастр, цемент, известь-пушонка и др.;

- сыпучие материалы – щебень, гравий, керамзит, шлак, песок, различные виды грунтов и др.;

- штучные изделия – кирпич, облицовочные и отделочные материалы, оконные и дверные блоки, железобетонные и доборные элементы, стекло, кровельные и изоляционные материалы, сантехническое оборудование и др.;

- крупноразмерные изделия – стропильные фермы, лестничные марши, стеновые панели сборного домостроения, отправочные элементы арок или балок пролетного строения мостов и др.;

- длинномерные материалы и изделия – сваи, трубы, армату­ра, прокат, лесоматериалы и др.;

- плоские элементы – плиты перекрытий и покрытий, панели перегородок, плиты дорожных покрытий и др.;

- тонкостенные элементы – своды и оболочки, армоцементные плиты и др.;

- объемные элементы – сантехнические кабины, блоки подземных коллекторов, секции водостоков, канализации и смотровых колодцев и др.;

- теплоизоляционные материалы – минеральные и стеклова­та, газобетон, пеносиликат и др.;

- вязкие (подвижные) материалы – бетонная смесь, раствор, асфальтобетонная смесь и др.;

- жидкие материалы – разогретый битум, известковое тесто, грунтовки, краски, растворители и др.

Информационный поток – поток сообщений в ре­чевой, документной (бумажной и электронной) и другой фор­ме, генерируемый исходным материальным потоком в рас­сматриваемой ЛС, между ЗЛС или ЛС и внешней средой, и предназначенный для реализации управляющих функций.