История становления. Определение. Природа договора. Субъектный состав. Форма.
1. Договор аренды (найма) известен со времен римского права, которое знало три отдельных договора найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя видами договора то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязывалась уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. При этом договор найма вещи имел строго обязательственно-правовую природу: в случае отчуждения арендованного имущества наймодателем другому лицу, наниматель терял право аренды на данное имущество, поскольку новый собственник не считался связанным договором аренды своего предшественника, таким образом, договор аренды не обладал таким вещно-правовым элементом, как право следования за вещью.
Из истории цивилистики
В римском праве в императорский период было установлено правило, согласно которому, если наниматель, не возвратив по окончании срока аренды вещь, доводил дело до суда, он присуждался не только к возвращению нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости, то есть рассматривался как захватчик чужого владения (invasor alinae possessionis).
В российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы об имущественном найме были размещены среди норм об обязательствах по договорам, таким образом, указанный договор рассматривался в качестве обязательственного правоотношения. Однако судебная практика часто предоставляла нанимателю возможность защиты вещно-правовыми способами, в связи с чем уже в Проекте Гражданского уложения были выработаны правила, которые позволяли определять, в каких случаях аренде были присущи вещно-правовые элементы (право следования за вещью), а в каких они ограничивались.
Авторитетное мнение
Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора.
(Г.Ф. Шершеневич)
В советский период договором имущественного найма признавался договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 Гражданского кодекса 1922 г.; ст. 275 Гражданского кодекса 1964 г.). В договоре имущественного найма уже четко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений (право следования за вещью), а за нанимателем признавался статус титульного владельца.
Авторитетное мнение
Договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника.
(О.С. Иоффе)
2. Договор аренды (договор имущественного найма) - это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
3. Договор аренды - это договор, направленный на передачу вещи, однако передача вещи по договору не влечет за собой перехода права собственности: арендатор получает лишь право владения и пользования имуществом или только право пользования им, что отличает рассматриваемый договор от договоров купли-продажи и займа. Арендатор признается титульным владельцем вещи, что предоставляет ему право использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ), при этом договор аренды рассматривается именно в качестве обязательственного правоотношения.
Договор аренды является:
- консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;
- возмездным: арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество;
- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Две встречные обязанности сторон в договоре аренды одинаково важны: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
4. Сторонами (субъектами) договора аренды (имущественного найма) являются:
- арендодатель (наймодатель);
- арендатор (наниматель).
Передача имущества в аренду есть акт распоряжения им, в связи с чем арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Пример. Субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе самостоятельно сдавать движимое имущество в аренду, а недвижимое имущество - только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.
Казенное предприятие как субъект оперативного управления при передаче как движимого, так и недвижимого имущества в аренду обязано получить согласие собственника, а учреждение может передать в аренду только то имущество, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности.
Правовой акт
Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"
Арендатором может быть любой субъект гражданского права с учетом требований к его право- и дееспособности.
5. В законе предусмотрены специальные правила, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ), отличающиеся от общих положений о форме сделки.
Простая письменная форма договора аренды обязательна для:
- договора аренды, заключаемого на срок более года;
- договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
§ 2. Существенные условия, содержание и исполнение
Предмет. Срок договора. Права и обязанности сторон. Прекращение договора.
1. Существенным условием договора аренды, отсутствие которого в тексте договора влечет признание его незаключенным, является условие о предмете.
Предметом договора аренды может быть признано имущество, являющееся объектом аренды. Для отдельных видов договора аренды законом могут быть предусмотрены в качестве существенных также и иные условия (к примеру, условие об арендной плате в договоре аренды зданий и сооружений, согласно ст. 654 ГК РФ, является существенным).
Авторитетное мнение
Можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора.
(В.В. Витрянский)
Из истории цивилистики
При найме или отдаче в содержание частных имуществ надлежит определить предмет найма или содержания, срок и цену оного. Сверх сего допускаются всякие другие произвольные условия, законам непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного и т.п.
(Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691)
Объектом аренды могут быть индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, не теряющие своих полезных свойств в процессе использования.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).
Правовой акт
Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"
Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ
Водный кодекс РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ
2. Договор аренды может быть заключен:
- на определенный сторонами в договоре срок;
- на неопределенный срок (если стороны в договоре не установили срок его действия).
Договор, заключенный на определенный срок, действует в течение всего этого срока.
Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, для этого достаточно предупредить о желании расторгнуть договор другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).
В случаях когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судебная практика
П. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
3. Основные обязанности арендодателя по договору аренды:
Первая. Предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ).
При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ или заявить требования о расторжении договора. В любом случае арендатор вправе требовать возмещения убытков.
Вторая. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо могли быть обнаружены им при заключении договора и передаче имущества в аренду.
В иных случаях арендатор вправе потребовать от арендодателя:
- либо безвозмездного устранения недостатков имущества;
- либо соразмерного уменьшения арендной платы;
- либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества;
- либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;
- либо потребовать досрочного расторжения договора (ст. 612 ГК РФ).
Арендодатель, получив соответствующее уведомление арендатора, вправе без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества, тем самым избежав для себя негативных последствий.
Третья. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Четвертая. Если иное не предусмотрено законом или договором, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества.
В случае невыполнения арендодателем данной обязанности арендатор получает право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).
4. Основные обязанности арендатора по договору аренды:
Первая. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
В случае нарушения этой обязанности арендатором арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Вторая. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Третья. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).
Гражданский кодекс предусматривает возможность выбора сторонами формы арендной платы:
а) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;
б) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставление арендатором определенных услуг;
г) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Изменение арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По требованию арендатора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.
В случае нарушения этой обязанности арендатором арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд. При невнесении арендной платы более двух раз подряд арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.
Четвертая. Арендатор обязан возвратить арендованное имущество по истечении срока аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.
При неисполнении данной обязанности он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей, а также вернуть имущество в натуре.
Судебная практика
П. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
5. Основные права арендатора по договору аренды:
Первое. Арендатор вправе извлекать плоды, продукцию и доходы, полученные в процессе использования арендованного имущества в соответствии с договором, которые являются его собственностью.
Второе. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Третье. Арендатор вправе производить улучшения арендованного имущества.
При этом все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Если согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений не было получено, их стоимость не подлежит возмещению.
Четвертое. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков.
Пятое. Арендатор вправе получить право собственности на арендованное имущество, если в законе или в договоре аренды предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (право на выкуп арендованного имущества).
6. Договор аренды прекращается:
- при истечении срока договора;
- при отказе одной из сторон от продолжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок;
- при досрочном расторжении договора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производит капитального ремонта имущества в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта - обязанность арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки;
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (право следования).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
7. Отдельные виды договора аренды, предусмотренные Гражданским кодексом:
- прокат;
- аренда транспортных средств;
- аренда зданий и сооружений;
- аренда предприятий;
- финансовая аренда (лизинг).
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.
Литература
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000 (и последующие издания).
Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.
Римское частное право: учебник / под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.
