Сфера правового регулирования. Предмет. Форма. Государственная регистрация договора.
1. Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных специальным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 Земельного кодекса). Аренду земельных участков целесообразно рассматривать как аренду недвижимости.
Что касается жилых помещений, то они могут предоставляться в аренду только юридическим лицам с использованием таких помещений исключительно для проживания граждан. Наем жилых помещений гражданами образует самостоятельный вид договора (гл. 35 ГК), к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК в особую разновидность договора аренды (§ 5 гл. 34 ГК).
2. По своей юридической природе договор аренды недвижимости, как и общая конструкция арендного соглашения, является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонне обязывающим (взаимным).
3. Исходя из сферы правового регулирования аренды недвижимости предметом договора являются:
- здание или сооружение;
- нежилое помещение;
- земельный участок.
Указанное имущество способно быть предметом договора аренды (как и всяких сделок) только в том случае, если оно признано объектом недвижимости в результате государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП.
4. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, форма договора аренды недвижимого имущества - простая письменная. Под страхом недействительности договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами.
Что касается государственной регистрации, то имеются существенные особенности по сравнению с продажей недвижимости. Государственной регистрации подлежит не право, а договор аренды, и только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Сама аренда трактуется как ограничение (обременение) права собственности на недвижимость. Государственная регистрация такого ограничения производится автоматически в случаях, когда государственной регистрации подлежит договор аренды.
Судебная практика
Абз. 6 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Правило о государственной регистрации договора аренды установлено в ст. 651 ГК для аренды здания или сооружения. Судебная практика распространила эти правила на договор аренды нежилого помещения.
Судебная практика
П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 N 53.
В отношении земельных участков то же самое правило установлено в Земельном кодексе РФ.
Правовой акт
Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Существует богатая судебная практика по вопросу о том, в каких случаях договор аренды считается заключенным на срок более одного года.
Судебная практика
П. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Содержание и исполнение
Возникновение и содержание прав и обязанностей сторон. Условие об арендной плате. Предоставление и возврат недвижимости по договору.
1. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в момент его подписания сторонами - соответственно с этого момента и возникают права и обязанности сторон по договору.
По договору аренды, подлежащему государственной регистрации, права и обязанности сторон возникают только после такой регистрации договора в ЕГРП.
Судебная практика
П. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
2. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, цена договора - арендная плата - должна быть установлена в договоре либо за весь объект, либо на единицу площади объекта или иного показателя его размера. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным, - правило о восполнении отсутствующей цены договора платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению.
Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что арендная плата в соответствии с общими положениями об аренде (ст. 614 ГК) необязательно устанавливается в виде денежных платежей.
Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооружений) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на коммунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей может быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы.
Судебная практика
Абз 8 п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
3. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, передача недвижимости арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако при аренде недвижимости символическая передача не подменяет собой непосредственного предоставления объекта в пользование арендатору. Судебная практика установила прямую связь между фактическим владением арендатора и его обязанностью по внесению арендной платы.
Судебная практика
П. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Спецификой договора аренды является и обязанность по возврату недвижимости арендодателю после прекращения договора. Возврат также осуществляется по передаточному акту и подразумевает фактическое освобождение арендатором объекта.
§ 3. Единство судьбы земельного участка и расположенного на нем арендованного здания (сооружения)
Общее правило о передаче прав на земельный участок. Право пользования частью земельного участка
1. В соответствии со ст. 652 ГК арендатору одновременно с предоставлением здания (сооружения) передаются права на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Режим, на котором арендатору предоставляется земельный участок, различен и зависит от прав арендодателя на него.
Если арендодатель - собственник земельного участка, арендатору предоставляется право аренды этого земельного участка. Соответственно в такой ситуации заключаются два договора аренды недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения) и, во-вторых, договор аренды земельного участка под арендуемым зданием (сооружением). Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в договоре аренды участка.
2. Однако закон предусматривает ситуацию, когда в договоре аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, - в этом случае к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Юридическая природа этого особого права пользования не определена ни гражданским, ни земельным законодательством. Судебная практика выработала следующую позицию.
Судебная практика
Абз. 3 п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Такое же особое право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора здания (сооружения) в том случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка.
Это особое право пользования земельным участком в силу закона является возмездным. Условие о размере платы за пользование земельным участком может быть установлено в договоре аренды здания (сооружения). Если такое условие отсутствует, считается, что плата за пользование зданием (сооружением) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.
При продаже земельного участка на нового собственника переходит обременение участка правами пользования арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке.
Вопрос о том, распространяются ли разобранные нормы о пользовании земельным участком на договор аренды нежилых помещений, дискуссионен. Но сегодня необходимо учитывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при выделении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду, арендаторы совместно выступают субъектом права пользования земельным участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).
