Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:
1. исследование рынка;
2. анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
3. определение единиц сравнения;
4. сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
5. выбор элементов сравнения;
6. расчет корректировок по элементам сравнения;
7. корректировка цен объектов-аналогов;
8. приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.
Исходные данные для реализации сравнительного метода
Исходными данными в нашем случае являются характеристики объектов сравнения, а также их стоимости, полученные на основании данных риэлтерских фирм. Для этого провели анализ информации об объектах сходного функционального назначения и выбрали из их числа предполагаемые объекты-аналоги.
Исходные данные для реализации сравнительного метода
Исходными данными в нашем случае являются характеристики объектов сравнения, а также их стоимости, полученные на основании данных интернет-сайтов. Для удобства представим исходные данные в табличном виде (Таблица 5.14).
Таблица 5.14 – Исходные данные для сравнительного метода.
| № п/п | Наименование | Объект | Объекты сравнения | |||
| оценки | №1 | №2 | №3 | |||
| Адрес | г. Новополоцк ул. Промышленная1 | г. Полоцк Ксты тер. | г. Полоцк ул. Юбилейная | г. Новолоцк ул. Парковая | ||
| Условие сделки | Сделка | Предложение | Предложение | Предложение | ||
| Местоположение, USD/кв.м. | Витебский район | Витебский район | Витебский район | Витебский район | ||
| Площадь, м2 | 2115,9 | |||||
| Завершенность | завершен | завершен | завершен | завершен | ||
| стр.процесса | ||||||
| Тип объекта | АБК | Административный комплекс | Здание(офис) | Офис | ||
| Качество отделки | простая | улучшенная | улучшенная | улучшенная | ||
| Транспортная доступность | хорошая | удовлетварительная | хорошая | хорошая | ||
| Удобство парковки | отличное | удолетворительное | хорошее | хорошее | ||
| Удобство подъездных путей | отличное | хорошее | отличное | хорошее | ||
| Обеспеченность инженерными коммуникациями | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | ||
| Источник информации | Данные собственника | www.realt.by | www.realt.by | www.realt.by | ||
| Стоимость м2, с НДС USD | ||||||
| Стоимость м2, без НДС USD |
Обоснование корректировок по производственным помещениям объекта оценки
Корректировка на условия сделки
Поскольку по всем представленным объектам сравнения нет реальных сделок, а их стоимость взята на основе предложений продажи этих объектов по данным риэлтерских организаций, то принимаем корректировку в размере 10%.
Корректировка на качество внутренней отделки
В связи с тем, что некоторые объекты сравнения продаются с простым и улучшенным качеством отделки, а объект оценки имеет для такого типа недвижимости простую отделку, необходимо предусмотреть корректировку на качество отделки.
Данные для корректировки на качество внутренней отделки представлены в таблице 5.15.
Таблица 5.15 Данные для корректировки на качество внутренней отделки
| Уровень отделки объекта-аналога | Уровень отделки объекта-оценки | ||
| высококачественная | улучшенная | простая | |
| высококачественная | -100 | -150 | |
| улучшенная | -100 | ||
| простая отделка |
Корректировка на общую площадь здания
В связи с тем, что все объекты-аналоги имеют отличия по площади здания от оцениваемого объекта, то необходимо произвести корректировку. Корректировка будет составлять 5% в зависимости от площади объекта.
Данные для корректировки на площадь содержатся в таблице 5.16.
Таблица 5.16 Корректировка на площадь
| Офисы | Производственные/ складские помещения | Торговые залы | Продовольственные магазины |
| <80 | <100 | <10 | <100 |
| 81-150 | 101-500 | 11-50 | 101-500 |
| >150 | 501-1500 | >50 | 501-1000 |
| >1500 | >1000 |
Корректировка на парковку
Наличие удобного места для парковки, достаточного места для автомобилей увеличивает стоимость 1 
административных помещений.
Различают следующее виды состояния парковочных мест:
ü Отличное предполагает: достаточное количество парковочных мест для всех желающих, паркинг.
ü Хорошее предполагает: количество парковочных мест ограничено.
ü Удовлетворительное предполагает: стоянки около жилых домов, около административных зданий, когда количество мест резко ограничено, 5-10 мест.
ü Неудовлетворительное предполагает: отсутствие парковки возле здания, как явление в принципе, ближайшая возможность припарковаться не ближе 300 м или 5-10 мин. ходьбы.
Различие между каждым видом будем считать равным 5%.
