Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом

 

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

1. исследование рынка;

2. анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

3. определение единиц сравнения;

4. сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

5. выбор элементов сравнения;

6. расчет корректировок по элементам сравнения;

7. корректировка цен объектов-аналогов;

8. приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

Исходные данные для реализации сравнительного метода

Исходными данными в нашем случае являются характеристики объектов сравнения, а также их стоимости, полученные на основании данных риэлтерских фирм. Для этого провели анализ информации об объектах сходного функционального назначения и выбрали из их числа предполагаемые объекты-аналоги.

Исходные данные для реализации сравнительного метода

Исходными данными в нашем случае являются характеристики объектов сравнения, а также их стоимости, полученные на основании данных интернет-сайтов. Для удобства представим исходные данные в табличном виде (Таблица 5.14).

 

Таблица 5.14 – Исходные данные для сравнительного метода.

№ п/п	Наименование	Объект	Объекты сравнения
оценки	№1	№2	№3
	Адрес	г. Новополоцк ул. Промышленная1	г. Полоцк Ксты тер.	г. Полоцк ул. Юбилейная	г. Новолоцк ул. Парковая
	Условие сделки	Сделка	Предложение	Предложение	Предложение
	Местоположение, USD/кв.м.	Витебский район	Витебский район	Витебский район	Витебский район
	Площадь, м2	2115,9
	Завершенность	завершен	завершен	завершен	завершен
стр.процесса
	Тип объекта	АБК	Административный комплекс	Здание(офис)	Офис
	Качество отделки	простая	улучшенная	улучшенная	улучшенная
	Транспортная доступность	хорошая	удовлетварительная	хорошая	хорошая
	Удобство парковки	отличное	удолетворительное	хорошее	хорошее
	Удобство подъездных путей	отличное	хорошее	отличное	хорошее
	Обеспеченность инженерными коммуникациями	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
	Источник информации	Данные собственника	www.realt.by	www.realt.by	www.realt.by
	Стоимость м2, с НДС USD
	Стоимость м2, без НДС USD

Обоснование корректировок по производственным помещениям объекта оценки

Корректировка на условия сделки

Поскольку по всем представленным объектам сравнения нет реальных сделок, а их стоимость взята на основе предложений продажи этих объектов по данным риэлтерских организаций, то принимаем корректировку в размере 10%.

Корректировка на качество внутренней отделки

В связи с тем, что некоторые объекты сравнения продаются с простым и улучшенным качеством отделки, а объект оценки имеет для такого типа недвижимости простую отделку, необходимо предусмотреть корректировку на качество отделки.

Данные для корректировки на качество внутренней отделки представлены в таблице 5.15.

Таблица 5.15 Данные для корректировки на качество внутренней отделки

Уровень отделки объекта-аналога	Уровень отделки объекта-оценки
высококачественная	улучшенная	простая
высококачественная		-100	-150
улучшенная			-100
простая отделка

Корректировка на общую площадь здания

В связи с тем, что все объекты-аналоги имеют отличия по площади здания от оцениваемого объекта, то необходимо произвести корректировку. Корректировка будет составлять 5% в зависимости от площади объекта.

Данные для корректировки на площадь содержатся в таблице 5.16.

Таблица 5.16 Корректировка на площадь

Офисы	Производственные/ складские помещения	Торговые залы	Продовольственные магазины
<80	<100	<10	<100
81-150	101-500	11-50	101-500
>150	501-1500	>50	501-1000
	>1500		>1000

Корректировка на парковку

Наличие удобного места для парковки, достаточного места для автомобилей увеличивает стоимость 1 административных помещений.

Различают следующее виды состояния парковочных мест:

ü Отличное предполагает: достаточное количество парковочных мест для всех желающих, паркинг.

ü Хорошее предполагает: количество парковочных мест ограничено.

ü Удовлетворительное предполагает: стоянки около жилых домов, около административных зданий, когда количество мест резко ограничено, 5-10 мест.

ü Неудовлетворительное предполагает: отсутствие парковки возле здания, как явление в принципе, ближайшая возможность припарковаться не ближе 300 м или 5-10 мин. ходьбы.

Различие между каждым видом будем считать равным 5%.