Анализ местоположения объекта оценки

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ И ВЫВОДОВ

Краткое описание основных факторов и выводов содержится в таблице 5.1.

Таблица 5.1. Основные данные по объекту оценки

Адрес объекта:	г. Новополоцк, ул. Промышленная 1
Тип объекта недвижимости:	Административно-хозяйственное площадью 2115,9 м2
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Описание месторасположения объекта оценки:	Промышленная зона города Новополоцка. По оценочной зоне – 55 зона
Транспортная доступность	Хорошая
Инженерная инфраструктура	Развита
Дата оценки: Курс доллара США	1 марта 2011 года 1 USD – 3022 рублей 1 EUR – 4159,18 рублей
Рыночная стоимость: - затратный метод - доходный метод - сравнительный метод	1 655 908 USD 1 566 161 USD 1 214 527USD
Окончательное заключение о рыночной стоимости (без учета НДС, округленно)	1 434 000USD

 

 

ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Сведения об объекте оценки

Общие сведения об объекте оценки содержатся в таблице 5.2.

Таблица 5.2 Общие сведения об объекте оценки

Адрес объекта	г. Новополоцк, ул. Промышленная 1
Владелец
Право владения
земельный участок	Право постоянного пользования
улучшения	Полное право собственности
Правоустанавливающие документы:
земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации №252/399-677
улучшения	Технический паспорт
Текущее использование	Административно-бытовой комплекс

 

Сведения о порядке проведения оценки

Оценка проводится согласно СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав».

Оценка рыночной стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:

- сбор и анализ исходной информации;

- осмотр объекта оценки;

- определение предпосылок и ограничений;

- анализ рынка недвижимости;

- анализ местоположения объекта оценки;

- выбор методов оценки и расчета стоимости;

- расчет стоимости выбранными методами;

- обоснование результата стоимости объекта оценки;

- составление и оформление отчета об оценке.

 

 

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ формального рынка недвижимости по городам Полоцку и Новополоцку за 2004-2011 гг. производился на основании информации, содержащейся в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и в реестре цен государственного земельного кадастра, по состоянию на 01.03.2011г.

Новополоцк и Полоцк - два соседних города на берегу Западной Двины, расположены на расстоянии 9 километров друг от друга. Новополоцк расположен в северо-западной части Витебской области в 110 километрах от города Витебска и 250 километрах от города Минска.

Объем ввода в эксплуатацию нежилых площадей осуществляется переменными темпами. Анализ вторичного рынка проводился по сделкам купли-продажи по г. Новополоцку и г. Полоцку с капитальными строениями и изолированными помещениями, относящимися к нежилому фонду. Период, за который делалась выборка данных по сделкам принят с даты 01.01.2008г., которая является датой кадастровой оценки для г. Новополоцка, по 01.03.2011г.

Выборка и анализ данных по сделкам купли-продажи показали, что количество сделок в 2008г. было значительно больше, чем в 2009г., 2010г. и в среднем за прошедший период 2011г. В тоже время основную часть сделок занимают сделки с дачными домами и гаражами физических лиц. И только незначительная часть сделок происходит между объектами хозяйствования коммунальной, государственной и иной формы собственности.

Средняя цена одного метра квадратного объектов, относящихся к нежилому фонду, с 2008 года по настоящее время увеличивается. На рисунке 5.1 представлена тенденция увеличения средней цены 1 метра квадратного объектов недвижимости. И если увеличение стоимости за период 2008-2009г составило всего 5%, то за период 2008-2011г. это увеличение составляет 140%. Условия продажи объектов-аналогов типичные, условия финансирования – обычные (рыночные) - в виде денежного эквивалента.

Рисунок 5.1 Изменение средней цены 1 метра квадратного объектов нежилого фонда

Величина арендной платы за 1 м² офисных площадей и площадей для торговли и оказания услуг составляет в эквиваленте 6-14 евро с учетом НДС. Для складских объектов величина арендной платы составляет 2-4 евро с учетом НДС за 1 м².

Договора аренды на административные помещения, заключаются на типовых условиях, то есть: арендная плата выплачивается ежемесячно, расходы по содержанию объекта несет арендатор, арендатор обязуется оплачивать ущерб, наносимый недвижимости его деятельностью, договор может быть расторгнут досрочно либо при невыполнении сторонами своих обязательств, либо в одностороннем порядке при условии предупреждения противоположной стороны не менее, чем за месяц, и так далее.

Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость недвижимости административного назначения являются: местоположение, площадь объекта, транспортная доступность, наличие парковки, оснащение современными средствами связи, коммуникациями, состояние отделочных работ и другое.

АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Границы

Объект оценки, расположен в между ОАО АТП №6 и ОАО "НЕФТЕЗАВОДМОНТАЖ". Район расположения объекта оценки характеризуется относительной удаленностью от центральной части города. Объект оценки находится в Промышленной зоне г. Новополоцка.