Лекции.Орг


Поиск:




Определение чистого операционного дохода




Чистый операционный доход (NOI) определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту оценки, по формуле (5.23)

NOI = EGI – OE (5.23)

NOI = 190 939 – 24 291 – 854 – 6 270 – 252,7 – 3 093,3 = 156 178 USD

Реконструированный отчёт о доходах представлен в таблице 5.6.

Таблица 5.6. Реконструированный отчёт о доходах

№ п/п Наименование Общая площадь, м2 Арендная плата в месяц, $ без НДС Арендная плата в год, $ без НДС Общая арендная плата в год, $ без НДС
1. АБК 2115,9     203 126
2. Итого потенциальный валовой доход (PGI), USD 203 126
3. Годовые потери арендной платы от незанятости помещений, %   10 156
4. Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, %   2 031
5. Итого потери V8L, USD 12 187
6. Действительный валовой доход (EGI), USD 190 939
7. Операционный расход:
8. Расчет налога на недвижимость:  
9. Стоимость определенная при помощи сравнительного метода, USD 1 214 527
10. Годовая ставка налога на недвижимость, %  

Продолжение таблицы 5.6

11. Повышающий коэффициент  
12. Налог на недвижимость, USD 24 291
13. Расчет суммы налога на землю:  
14. Кадастровая стоимость земельного участка, USD 38 811
15. Ставка земельного налога, % 1,1
16. Повышающий коэффициент  
17. Сумма налога на землю, USD  
18. Расчет расходов на управление:  
19. Заработная плата управляющего, USD  
20. Коэффициент, учитывающий налоги и отчисления от фонда оплаты труда 1,35
21. Месячная сумма затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты, USD  
22. Сумма затрат на управление в год, USD 6 270
23. Сумма затрат на рекламу, USD 252,7
24. Сумма расходов на замещение, USD 3 093,3
25. Итого операционные расходы (ОЕ), USD 34 761
26. Чистый операционный доход от сдачи в аренду в год (NOI), USD 156 178
27. Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов, OE/EGI 0,182
28. Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода 0,818

Описание прогнозных вариантов

Описание вариантов (пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический) представлено соответственно в таблицах 5.7, 5.8, 5.9.

Таблица 5.7 Пессимистический вариант

№ п/п Наименование Значение
1. 2. 3.
1. Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD 156 178
2. Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, %  
3. Уменьшение NOI за 2-ой год эксплуатации, %  
4. Изменение NOI за 3-ий год эксплуатации, %  
5. Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, %  
6. Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, %  
7. Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % 14,7
8. Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % 15,5
9. Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % 14,7
10. Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % 13,9
11. Вероятность прогноза, %  

Таблица 5.8 Наиболее вероятный прогноз

№ п/п Наименование Значение
1. 2. 3.
1. Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD 156 178
2. Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, %  
3. Изменение NOI за 2-ий год эксплуатации, %  
4. Увеличение NOI за 3-ий год, %  
5. Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, %  
6. Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, %  
7. Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % 13,3
8. Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % 12,6
9. Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, %  
10. Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % 11,4
11. Вероятность прогноза, %  

 

Таблица 5.9 Оптимистический вариант

№ п/п Наименование Значение
1. 2. 3.
1. Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD 156 178
2. Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, %  
3. Увеличение NOI за 2-ой год эксплуатации, %  
4. Увеличение NOI за 3-ий год эксплуатации, %  
5. Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, %  
6. Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, %  
7. Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % 13,3
8. Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % 12,6
9. Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, %  
10. Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % 11,4
11. Вероятность прогноза, %  

5.9.7 Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам

Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам представлен соответственно в таблицах 5.10 – 5.12.

 

Таблица 5.10 Потоки доходов при пессимистическом варианте

Период, год Поток NOI, USD Норма дисконтирования Коэффициент дисконтирования Настоящая стоимость единицы Настоящая стоимость i-го платежа
Ci i D = 1/(1+i) PVRi Ci * PVRi
           
1. 135 219 0,140 0,877193 0,877193 118 613
2. 135 219 0,147 0,871840 0,764772 103 412
3. 141 980 0,155 0,865801 0,662140 94 011
4. 149 079 0,147 0,871840 0,577280 86 060
5. 141 980 0,139 0,877963 0,506833 71 960
Итого:    
Реверсия (NOI/i) 1 021 438 0,139 0,877963 0,506833 517 698
Стоимость  

 

Таблица 5.11 Потоки доходов при наиболее вероятном доходе

Период, год Поток NOI, USD Норма дисконтирования Коэффициент дисконтирования Настоящая стоимость единицы Настоящая стоимость i-го платежа
Ci i D = 1/(1+i) PVRi Ci * PVRi
           
  148 741 0,140 0,877193 0,877193 130 474
  148 741 0,133 0,882613 0,774222 115 158
  163 615 0,126 0,888099 0,687586 112 499
  188 157 0,120 0,892857 0,613916 115 512
  216 380 0,114 0,897666 0,551091 119 245
Итого:  
Реверсия (NOI/i) 1 898 070 0,114 0,897666 0,551091 1 046 009
Стоимость  

 

 

Таблица 5.12 Потоки доходов при оптимистическом варианте

Период, год Поток NOI, USD Норма дисконтирования Коэффициент дисконтирования Настоящая стоимость единицы Настоящая стоимость i-го платежа
Ci i D = 1/(1+i) PVRi Ci * PVRi
           
  156 178 0,140 0,877193 0,877193 136 998
  163 987 0,133 0,882613 0,774222 126 962
  188 585 0,126 0,888099 0,687586 129 668
  226 302 0,112 0,892857 0,613916 138 930
  271 562 0,114 0,897666 0,551091 149 655
Итого:  
Реверсия (NOI/i) 2 382 123 0,114 0,897666 0,551091 1 312 766
Стоимость  

 

5.9.8 Расчёт рыночной стоимости доходным методом

 

Расчёт рыночной стоимости доходным методом представлен в таблице 5.13.

 

Таблица 5.13. Расчёт рыночной стоимости доходным методом

№ варианта Стоимость, USD Весовой коэффициент
     
Пессимистический 991 754  
Наиболее вероятный 1 638 897  
Оптимистический 1 994 979  
Средневзвешенная стоимость 1 566 161  

 

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным методом, на 1 марта 2010 года без учета НДС составляет 1 566 161 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч сто шестьдесят один) доллар США.

 





Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2016-10-06; Мы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 483 | Нарушение авторских прав


Поиск на сайте:

Лучшие изречения:

Логика может привести Вас от пункта А к пункту Б, а воображение — куда угодно © Альберт Эйнштейн
==> читать все изречения...

786 - | 786 -


© 2015-2024 lektsii.org - Контакты - Последнее добавление

Ген: 0.009 с.