Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе

Оценивая рынок земли необходимо учитывать микро и макросреду, в которой будет действовать экономический субъект. К микросреде относятся ресурсы, поставщики, конкуренты, посредники, потребители, структура. К факторам внутренний среды относятся экономический фактор, природный фактор, политический фактор. В макросреду включаются технологический социальный фактор и следующие основные элементы:

1. демографическая среда;

2. экономическая среда;

3. технико – экологическая среда;

4. природная среда;

5. политическая среда;

6. культурная среда;

В Тульской области реализация мер по развитию государственно-частного партнерства способствует привлечению инвестиции в экономику региона, улучшает социальную обстановку, содействует созданию положительного имиджа Тульской области на международном и межрегиональном уровнях. В качестве положительного примера приводится строительство «Промышленного комплекса города Новомосковск Тульской области», спроектированного по заданию администрации Тульской области и при поддержке Правительства РФ с привлечением финансовых средств крупных российских и зарубежных фирм, таких как ОАО «Новомосковская акционерная компания «Азот», ООО «Проктер энд Гэмбл – Новомосковск», ООО «Кнауф Гипс Новомосковск», ЗАО «Управляющая компания Группы предприятий «ГОТЭК», ОАО «Территориальная генерирующая компания».

Большая часть полезных ископаемых Тульской области связана с осадочными породами девонской и каменноугольной систем. Различные виды ископаемых имеют неодинаковое происхождение и соотносятся с определенным комплексом осадочных пород: приуроченные к отложениям девона - каменная соль, гипс, известняк; карбона - бурые угли, железная руда, бокситы, известняки, глины, пески; мезозоя - фосфориты; четвертичной системы - глины, суглинки, торф.

Благоприятные условия для развития области обуславливаются наличием существующей железнодорожной сети, автомобильных дорог, в том числе и федерального значения. На долю сельского хозяйства приходится 0,7% валового регионального продукта по России. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в области составляет 1841,1 тыс. га. Агропромышленный комплекс области, представленный многоотраслевыми сельскохозяйственными и перерабатывающими предприятиями с развитой инфраструктурой, является крупнейшим в России производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции и сырья. Он в существенной мере определяет экономику области, занятость населения и уровень его благосостояния. В сельском хозяйстве трудится почти четверть всех занятых в хозяйстве области.

При оценке стоимости земельного участка оценщик должен учитывать общие и специальные факторы, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Рыночный спрос обусловлен полезностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже земельный участок. Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться: за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, уровня цен, занятости и так далее. Приоритетными направлениями земельной политики Тульской области являются:

- обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях в циклях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий;

- реализация прав жителей Тульской области;

- сочетание интересов тульской области, муниципальных образований тульской области и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений;

- сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе;

- использование земель способами, обеспечивающими сохранения экологических систем;

- сохранение традиционных форм казачьего землепользования;

Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запасов.

Согласно данной статье земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории «сельскохозяйственного назначения» разрешено использовать:

- для ведения сельскохозяйственного производства;

- для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки);

- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки);

- для садоводства или огородничества;

- для дачного строительства;

- для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;

- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации).

Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли – прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее перепрофилирование:

- сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полутора до года и более;

- большое количество согласующих органов;

- наличие обременений (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.)

- ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природно – и водоохранных зонах.

Повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков – земли сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство. Аналитики рынка сходятся во мнении: Тульская земля будет дорожать с каждым годом.

Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или прохода, обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные воды).

В Тульской области существует 103 муниципальных образования, из них: 7 городских округов, 19 муниципальных района, 23 городских поселения, 54 сельских поселений.

 

Теоретическая часть