Содержание
Введение………………………………………………….……........................3
1. Характеристика рынка земли Тульской области.......................................6
2. Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе…...12
3. Теоретическая часть……………………………………………………....17
3.1Определение рыночной стоимости земельного участка…………..….17
3.2 Затратный подход…………………………………………………..…....17
3.3 Доходный подход……………………………………………………......18
3.4 Сравнительный подход……………………………………………….…18
3.5 Методы оценки…………………………………………………….….....18
4. Расчетная часть……………………………………………………….….21
4.1 Определение стоимости земельного участка…………………............21
4.2 Общие сведения об объекте оценки……………………………….…...21
4.3 Описание объекта оценки……………………..…………………….…..22
4.4 Метод рыночных продаж…………….……………………………..…...22
4.5 Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка…….….....23
4.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)…………….....24
4.7 Оценка стоимости земли методам капитализации дохода…..…..25
Заключение………………………………………………………………...…28
Список использованной литературы…………………………………….…29
Введение
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования). Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату.
Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли своими решениями имеют право уточнять количество и границы оценочных зон и тем самым повышать или понижать установленную ранее нормативную цену, но не более, чем на 25%. Приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Характеристика рынка земли Тульской области
Земли Тульской области являются уникальными и наиболее ценным природным ресурсом, составляют основу жизни и деятельности его жителей и должны гарантированно использоваться в интересах населения Тульской области. Целью настоящего Закона является реализация полномочий Тульской области как субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленных Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Россииской Федерации и иными федеральными законами. Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей, является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникала в виде матери – части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей. Приоритетными направлениями земельной политики Тульской области являются обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель, особо охраняемых территорий; реализация прав жителей Тульской области на землю сочетание интересов Тульской области, муниципальных образований Тульской области и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений; сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе; использование земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем. В настоящее время сельскохозяйственные организации используют основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Данная тема проблематична, так как отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий. Возникает множество споров, предметом которых является вопрос собственности земельных участков. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий. Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.
К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей.
В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Например: Ефремовский район, д.Шкилевка.
Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.
Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности. К ним относится, к примеру Щекинский район.
К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, - все эти земли относятся к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ. В Тульской области по состоянию на 2002 г. зарегистрировано 58 ООПТ: из них один заказник ("Крапивенский заказник") и 57 памятников природы (приложение 8). По профилю они различаются: 24 - комплексных (ландшафтных), на территории которых охраняются ценные природные комплексы, 20 - ботанических, 14 - геологических. В число памятников природы входят: Государственный мемориальный и природный заповедник "Музей-усадьба Л. Н. Толстого "Ясная Поляна"", Государственный мемориальный историко-художественный и природный заповедник В. Д. Поленова, родовая усадьба писателя И. С. Тургенева, музей-усадьба А. Т. Болотова, источник блаженной старицы Ефросиньи. Наши заповедники созданы как местности, имеющие важное культурное и историко-мемориальное значение; их значение в сохранении дикой природы и редких видов невелико.
Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр. Общая площадь земель лесного фонда и лесов на землях иных категорий по данным учета лесного фонда на 1 января 2008 г. составляет 376,2 тыс. га или 14,0 процента от ее общей земельной площади. При этом земли лесного фонда составляют 363,8 тыс. га (96,8 процента от общей площади лесов), леса на землях обороны и безопасности - 11,7 тыс. га (3,1 процента от общей площади лесов), леса на землях поселений - 0,4 тыс. га (0,1 процента).
Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов. Гидрографическая сеть области представлена реками и водохранилищами. Всего насчитывается 1682 реки, как с постоянным водотоком, так и пересыхающие, общей протяженностью 10963 км. Большинство рек, за исключением Оки, Упы, Дона и Красивой Мечи, имеют длину менее 5 км.
Из искусственных водоемов следует назвать Черепетское, Шатское, Пронское и Кимовское водохранилища, предназначенные для водоснабжения промышленных предприятий.
К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию (По состоянию на 1 января 2011 года в данной категории числилось 140,2 тыс. га сельскохозяйственных угодий (95,5%), из них пашни – 74,1 тыс. га (50,5%) и 6,6 тыс. га несельскохозяйственных угодий (4,5%).).
Органам местного самоуправления муниципальных образований Тульской области рекомендовано руководствоваться Порядком, утвержденным настоящим приказом, при разработке документации по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставление которых относится к их компетенции.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок земли. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т.д.
Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью. Функциями государственного регулирования земель являются:
- разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному применению земель, а так же повышение плодородия почв, охране по земельным ресурсам в комплексе со многими другими природоохранными мероприятиями;
- распоряжение (изъятие, а так же предоставление) земельными участками, которые находятся в федеральной собственности;
- выкуп земель для собственных федеральных нужд;
- утверждение городской черты городов по собственному федеральному значению.
В их ведение должно входить:
- принятие законов, а так же других нормативных правовых актов по субъектам РФ по соответствию с конституцией РФ, ЗК РФ, и другими федеральными законами;
- определение территорий с особенным правовым режимом по использованию земель, так же установлению и изменению их собственных границ;
- установление предельных размеров земельных участков;
- установление размеров и порядка платы по земле, а также установление полного порядка по ее централизации, и уже в соответствии с законодательством РФ;
- утверждение городской, а так же поселковой черты, городов и некоторых поселков республиканского, краевого, так же областного, и окружного подчинения;
- утверждение в соответствии с законодательством РФ с учетом местных условий по порядку осуществления государственного контроля по использованию и охране земель, а так же землеустройства;
- организация по ведению государственного земельного кадастра, так же землеустройства и, соответственно, мониторинга земель, и по соответствию с порядком, который установлен законодательством РФ.
