Определение основных терминов

Оценка имущества, имущественных прав - это процесс определения стоимости имущества и имущественных прав на дату оценки согласно процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в статье 9 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», который является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности.

Оценщик - гражданин Украины, иностранец либо лицо без гражданства, который сдал квалификационный экзамен и получил квалификационное свидетельство оценщика в соответствии с требованиями Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Процесс оценки - процесс или результат процесса определения стоимости.

Оценочная процедура - комплекс действий, направленных на получение информации, которая необходима для определения стоимости одним из общепризнанных методов и интерпретации результатов..

Интерпретация - особая оценочная процедура (комплекс процедур), которая не охватывается не одним из общепринятых методов оценки и состоит в согласовании результатов, полученных этими методами, формировании и обосновании экспертного суждения (в узком понимании); какой-либо процесс обработки и толкования информации и формирования каких-либо выводов (в широком понимании).

Отчет об оценке - документ, который содержит заключение о стоимости имущества и подтверждает выполненные процедуры по оценке имущества субъектом оценочной деятельности – субъектом хозяйствования в соответствии с договором.

Дата оценки - дата, на которую суждение эксперта (Оценщика) о стоимости являются действительными.

Дата отчета - дата составления Отчета.

Объект оценки - какое либо имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определение стоимости которых было целью оценки.

Ограничительные условия - заявление в Отчете об оценке, которое описывает препятствие или обстоятельство, которое повлияло на сумму оценки.

Конфиденциальная информация - информация, которая определена, как конфиденциальная в договоре с клиентом, или определена клиентом, как конфиденциальная, в процессе передачи ее оценщику (идентификация информации, как конфиденциальной, не принадлежит в этом случае к сфере действия соответствующего законодательства, а определяется клиентом на свое усмотрение)..

Цена - является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто, или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Оценочная стоимость - стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), которая определена в результате оценки.

База оценки - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, рыночная стоимость при существующем использовании – особый случай рыночной стоимости, потребительная, остаточная стоимость замещения, стоимость действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, облагаемая стоимость (для налогообложения), утилизационная стоимость, специальная стоимость.

Имущество (активы) - представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Право владения имуществом (активами), как таковое, является нематериальным понятием. Однако, само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) - определяется, как разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату оценки. Кроме того, наивысшее и лучшее использование должно быть физически возможным и юридически разрешенным.

Капитализация - математический процесс, позволяющий рассчитать стоимость собственности с помощью соответствующей ей норме прибыли и ежегодному доходу.

Износ - результат эксплуатации, приводящий к частичной, либо полной утрате объектом оценки своих первоначальных потребительских и экономических свойств.

Реверсия - это инвестиции, возвращаемые в конце инвестиционного периода.

Земельный участок - часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, определенными правами.

Во время проведения оценки земельный участок рассматривается как часть земной поверхности и (или) пространство над и под ней высотой и глубиной, необходимых для осуществления земельных улучшений;

Земельное улучшение - результаты любых мероприятий, приводящих к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты расположенные в пределах земельного участка, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшения грунтов, размещение посевов многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и тому подобное);

Неотъемлемое улучшение недвижимого имущества - результат мероприятий направленных на улучшение физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений, отделение которых приведет к уменьшению рыночной стоимости земельного участка и (или) земельных улучшений;

Избыточное улучшение недвижимого имущества - результат мероприятий направленных на смену физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений отделение которых не приведет к изменению рыночной стоимости земельного участка и (или) земельных улучшений. Стоимость избыточных улучшений вляется позитивной разницей между затратами на замещение (воссоздание) и приростом рыночной стоимости, в результате этих затрат;

Здания - земельные улучшения, в которых расположены помещения предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества сохранение материальных ценностей, осуществления производства и тому подобное;

Помещение - часть внутреннего объема здания, ограниченная строительными элементами, с возможностью входа и выхода;

Встроены помещения - помещения, которые являются частью внутреннего

объему здания;

Пристроены помещения - помещения, которые пристроены к основного здания и имеют с ней хотя бы одну общую стену;

Встроенно-пристроенные помещения - помещение, часть внутреннего объема которых является частью внутреннего объема основной здания, а другая часть - пристроенной;

Сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, тоннели, эстакады, мосты и тому подобное);

Передаточные устройства - земельные улучшения, созданные для выполнение специальных функций из передачи энергии, вещества сигналу, информации и тому подобное любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и тому подобное);

Объекты незавершенного строительства - здания, сооружения или передаточные устройства, которые фактически не эксплуатируются в результате того, что находятся в недостроенном состоянии;

Функциональный аналог - недвижимое имущество, которое по своим функциональными (потребительскими) характеристиками может быть признано подобным имуществом к объекту оценки;

Существующее использование - фактическое использование недвижимого имущества

на дату оценки;

Альтернативное использование - возможны варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;

Срок экономической жизни земельных улучшений - период на протяжении которого доход, который получается или предусматривается получить от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные из получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает срок, на протяжении которого расходы на поддержку земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

Остаточный срок экономической жизни земельных улучшений - срок от даты оценки к окончанию срока экономической жизни земельных улучшений;

Фактический возраст земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений к дате оценки;

Валовой доход - совокупное поступление средств, которые ожидается получить от реализации прав, связанных с объектом оценки;

Операционные расходы - прогнозируемые расходы владельца, связанные с получением валового дохода. К операционным не принадлежат расходы на обслуживание долга и налогов, которые платятся от величины прибыли, полученной от использования объекта оценки, единого налога, фиксированного налога;

Чистый операционный доход - доход, который определяется как разница между валовым доходом и операционными расходами;

Рентный доход (земельная рента) - доход, который может быть полученный из земли как средства производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными расходами и прибылью производителя;

Восстановительная стоимость для целей аренды - остаточная стоимость воссоздание (замещение) или рыночная стоимость земельных улучшений что применяются и определяются в порядке, установленном Национальным стандартом N 1 и 2;

Объект оценки - недвижимое имущество, которое подлежит оценке в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества или за других оснований, определенных законодательством;

Объект сравнения - подобное имущество, которое отобрано для применение сравнительного подхода