ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Аннуитеты – серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.
Безрисковая ставка – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно эта ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.
Восстановительная стоимость – затраты в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
Временная оценка денежных потоков – приведение к сопоставимому виду денежных сумм возникающих в разные периоды времени.
Выборка – набор наблюдений, отобранных из генеральной совокупности. Если выборка составлялась случайным образом, к ней можно применить основные понятия теории вероятности.
Выбросы (экстремальные значения)- наблюдения, которые имеют нетипичные значения, то есть заметно отличаются от меры центральной тенденции. Некоторые выбросы появляются в силу естественных причин, другие – из-за ошибок в выбранных данных.
(Генеральная) совокупность – все элементы, являющиеся предметом рассмотрения, например, все объекты недвижимости в юрисдикции или микрорайоне.
Данные по продажам – информация о характере сделки, цене продажи, характеристиках объекта на дату продажи.
Дата оценки – дата, на которую действительно мнение об оценке.
Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.
Действительный доход – денежные поступления от актива за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы.
Денежный поток – сумма чистого дохода, амортизационных отчислений и прочих периодических поступлений или выплат, увеличивающих или уменьшающих денежные средства предприятий.
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров и услуг в зависимости от спроса на них. Это набор объектов, из которого могут выбирать потенциальные покупатели или арендаторы.
Диапазон – 1) Разность между максимальным и минимальным значением выборки.
2) Разность между максимальным и минимальным значением, которые может принимать переменная.
Дисконтированные денежные поступления – текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.
Допущение – гипотетические мнения и/или суждения исполнителя услуги по оценке, повлиявшие на результат оценки.
Емкость рынка – под емкостью товарного рынка следует понимать возможный (при данном уровне цен) объем реализации товаров (услуг), определяемый как размерами платежеспособного спроса, так и величиной их предложения.
Износ (в оценке) – любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).
Изнашиваемые активы – объект, стоимость которого уменьшается со временем. Например, здания относятся к изнашиваемым активам, а земля или золото – обычно нет.
Имущество (активы) – ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением; от которых в будущем, с достаточным основанием, можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (активами) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.
Инфляция – снижение покупательной способности валюты, обычно измеряемое индексом потребительских цен.
Конъюнктура – сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которая характеризует: соотношение между спросом и предложением, уровень цен, портфель заказов, требования потребителей и иные экономические показатели.
Материальные активы представляют собой объекты, имеющие физическую и осязаемую природу.
Машины и оборудование – вид основных фондов по их натурально-вещественному признаку. К машинам и оборудованию относятся устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. В зависимости от основного (преобладающего) назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные. К энергетическому оборудованию (силовым машинам и оборудованию) относятся машины-генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию любого вида в механическую. К рабочим машинам и оборудованию относятся машины, инструменты, аппараты и другие виды оборудования, предназначенные для механического, термического и химического воздействия на предмет труда, который может находиться в твердом, жидком или газообразном состоянии, с целью изменения его формы, свойств, состояния и положения. Информационные машины и оборудование предназначены для преобразования информации.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Недвижимость – земля и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.). Основные свойства недвижимости – это неподвижность и материальность.
Неликвидность или низкая ликвидность – невозможность (актива) быть быстро конвертированным в деньги.
Неустранимый износ (в оценке) – износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.
Обесценение активов – это экономические последствия износа, которые проявляются в уменьшении полезности объекта и/или в увеличении затрат на его техническое обслуживание и поддержание в нормальном рабочем состоянии.
Объекты оценки. К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. От способности того или иного объекта собственности удовлетворять имеющиеся потребности, и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, и, следовательно, стоимость.
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Остаточная стоимость – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.
Открытый рынок – рынок свободной конкуренции, на котором любой покупатель или продавец могут заключить сделку купли-продажи, и где цены определяются конкуренцией.
Отчет об оценке – это материальное выражение работы оценщика; документ, предоставляемый оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости. Отчет может быть подготовлен в краткой или полной (повествовательной) форме.
Оценка – процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.
Оценщик – лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности. Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. Профессиональная оценка собственности определяет текущие и будущие выгоды (преимущества) от владения всей или частью этой собственности. Задача оценщика – выразить обоснованное суждение об уровне данных преимуществ (выгод) для конкретного способа использования и на фиксированный момент времени.
Полезность – способность удовлетворять нужды и потребности людей. Это скорее относительное, или сравнительное понятие, нежели абсолютная характеристика. Обычно, чем больше потребностей способен удовлетворить объект, тем он более полезен, и тем большим будет спрос на него. Полезность собственности для конкретного предприятия может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или определенной отрасли. Различают текущую и потенциальную полезность.
Принцип – фундаментальная идея, на которой основываются другие положения.
Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей.
Сопоставимые объекты – такие объекты, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту;
Спрос – это одновременно и желание обладать объектом оценки, и возможность заплатить за него.
Стандарт – нормативный документ по стандартизации, разработанный, как правило, на основе согласия, характеризующийся отсутствием возражения по существенным вопросам у большинства заинтересованных сторон, принятый (утвержденный) признанным органом (предприятием).
Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи.
Функция оценки – это сфера использования ее результата.
Цель оценки – это основная задача, которая должна быть решена в процессе ее проведения
