Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает нрава и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ).

1. Комментируемая статья касается вопросов назначения жилого помещения и пределов его пользования (ч. 1 — 3). (О жилых помещениях и их видах см. ст. 15 и 16 и коммент. к ним.)

2. В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что жилое помещение прежде всего предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе).

3. До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательство вообще не предусматривали использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (здесь следует разъяснить — нормы ГК РФ по данному вопросу продолжают действовать).

В мае 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (в ред. ot21.11.2011)1 закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудобства для соседей.

4. Теперь на основании ч. 2 комментируемой статьи использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу формулировка о возможности использования жилья для осуществления "профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности" вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств — п. 3 комментируемой статьи. Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой указанной выше части ("не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств"), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ (см. коммент. к ней) можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, редакция ч. 3 комментируемой статьи явно неудачна. Однако в ГК РФ сохранился такой запрет: согласно п. 2 ст. 288 размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Здесь также закреплено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Следовательно, редакция ч. 3 ст. 17 ЖК РФ нуждается в уточнении в части полного запрещения размещения в жилых домах промышленных производств.

5. До принятия ЖК РФ политика государства была направлена на рациональное использование жилья, строго целевое его использование. Как правило, не допускался снос пригодных для проживания жилых домов и запрещалось использование жилых помещений не по назначению. Сейчас, с учетом упрощенного перевода жилых помещений в нежилые (см. ст. 23 и коммент. к ней), можно говорить, что правовая база по данному вопросу существенно изменилась. В частности, предоставленная законодательством возможность перевода жилых помещений в нежилые может привести к выбытию жилья из состава жилищного фонда и, следовательно, его существенному уменьшению.

6. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о том, что при использовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В связи с этим следует отметить, что это пожелание имеет декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.

7. В ч. 4 комментируемой статьи установлена обязанность проживающих граждан соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, которые распространяются на всех пользователей жилых помещений (нанимателей, собственников и т.п.). Данные Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.