Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

(в ред. Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ)

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ):

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7)согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещении в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 9.1 введен Федеральным законом от 31.12.2005 № 199-ФЗ);

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ).

2. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации (ч. 2 в ред. Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ).

Коммент. к ст. 12—14

1. В комментируемых статьях определены полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Иначе говоря, установлены предметы их ведения на федеральном, региональном и местном уровнях. По перечисленным в указанных статьях вопросам они вправе принимать законы и другие правовые акты.

2. После принятия Конституции понятием "органы государственной власти" охватываются все государственные органы: законодательные и исполнительные, а также органы судебной власти (ст. 10 и 11 Конституции); при этом термин "государственные органы управления" не употребляется. Органы государственной власти подразделяются на федеральные (Президент РФ, Федеральное Собрание (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство РФ и суды РФ) и на органы государственной власти субъектов РФ, которые являются самостоятельными органами.

В Конституции названы федеральные органы государственной власти, в ней же определены их основные полномочия. Президент РФ (гл. 4, ст. 80 — 93) является главой государства, издает указы и распоряжения. Федеральное Собрание — парламент Российской Федерации является представительным и законодательным органом Российской Федерации (гл. 5, ст. 94—109). Государственная Дума принимает федеральные законы, которые впоследствии должен одобрить Совет Федерации. Правительство РФ осуществляет исполнительную власть в Российской Федерации (гл. 6, ст. 110 — 117), его деятельность также определена Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (в ред. от 28.12.2010).

Необходимо также иметь в виду, что соответствующие правовые акты в области жилищных отношений вправе принимать органы исполнительной власти. На федеральном уровне обязанность по участию в нормативно-правовом регулировании в области жилищно-коммунального хозяйства возложена на Министерство регионального развития РФ на основании Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 № 40 (в ред. от 03.11.2011).

Согласно указанному Положению Министерство регионального развития РФ является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере обеспечения энергетической эффективности зданий, строений, сооружений, в том числе в жилищном фонде, в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, а также в сфере повышения энергетической эффективности экономики субъектов РФ и муниципальных образований.

Министерство регионального развития РФ осуществляет свою деятельность непосредственно, через свои территориальные органы и подведомственные Министерству организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. Приказом Минрегиона России от 28.06.2011 № 3031 утвержден Регламент Министерства регионального развития Российской Федерации.

В связи с принятием ЖК РФ в субъектах РФ проводится работа по обновлению актов жилищного законодательства, а также создаются специальные органы. Например, в Москве создан Координационный совет при Правительстве Москвы по выработке единой городской политики в жилищной сфере города Москвы2, который служит "коллегиальным, совещательным экспертно-консультативным органом".

3. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции). К их полномочиям относятся вопросы местного значения. Вместе с тем в соответствии со ст. 132 Конституции органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.

4. Следует иметь в виду, что перечни вопросов, отнесенных к полномочиям соответствующих органов в области жилищных отношений, не являются исчерпывающими. Они могут дополнятся в соответствии с Конституцией и законодательством.

5. Частью 2 ст. 14 ЖК РФ установлены особенности, касающиеся полномочий органов местного самоуправления в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Для этих органов местного самоуправления перечни вопросов, которые они решают в области жилищных отношений, определяются законами указанных субъектов РФ. То есть по общему правилу полномочия органов местного самоуправления осуществляются органами государственной власти этих субъектов РФ, а по отдельным вопросам полномочия могут быть оставлены на основании законов данных субъектов РФ органам местного самоуправления.

6. Перечисленные в комментируемых статьях вопросы нашли отражение и развитие в соответствующих главах и статьях ЖК

РФ, а также в других актах законодательства. Например, по вопросу предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими вправе принимать решения:

— федеральные органы государственной власти (определяют основания предоставления специализированных жилых помещений) (ст. 12 и 99 ЖК РФ);

— органы власти субъекта РФ (определяют порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда данного субъекта РФ) (ст. 13 ЖК РФ и законодательство субъекта РФ);

— органы местного самоуправления (определяют порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда) (ст. 14 и правовые акты органов местного самоуправления).

Как видим, полномочия различных органов по названному вопросу разграничена, в частности, субъекты РФ и муниципальные образования не вправе самостоятельно устанавливать основания предоставления этих жилых помещений, поскольку данный вопрос передан на решение органов государственной власти Российской Федерации. Следовательно, нормы актов других органов, определяющие основания предоставления специализированного жилья по договорам найма, с 1 марта 2005 г. не должны применяться.

Однако процесс уточнения полномочий государственных органов и органов местного самоуправления находит отражение в законодательстве. В частности, Федеральным законом от 31.12.2005 № 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" ч. 1 ст. 14 ЖК РФ дополнена п. 9.1, которым определены полномочия органов местного самоуправления по вопросу переустройства и перепланировки жилых помещений.

7. Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (в ред. от 21.11.2011) в ст. 12 и 13 внесены соответственно п. 16.1 и 8.1, касающиеся осуществления государственного жилищного контроля (по данному вопросу см. ст. 20 и коммент. к ней). Как следует из законодательства, в том числе из ст. 20 ЖК РФ, теперь жилищный контроль осуществляют органы исполнительной власти субъектов РФ. При этом координировать их деятельность будет Правительство РФ (такие полномочия установлены для Правительства РФ новым п. 16.2 ст. 12).

Названным Федеральным законом ст. 12 дополнена также п. 16.3, предусматривающим отнесение к полномочиям органов государственной власти РФ вопросов ведения реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Относительно управления многоквартирными жилыми домами см. ст. 161 —165 и коммент. к ним.

 

20) Жилое помещение: понятие и виды

 

Под жилым помещением, согласно пункту 2 статьи 15 ЖК РФ понимают изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать противопожарным, техническим, градостроительным и санитарным требованиям:

Пункт 3 статьи 15 ЖК РФ определяет, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 15 ст. 15 ЖК РФ).

Виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16.

К жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

Под жилым домом понимают индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Под квартирой понимают структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Под комнатой понимают часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). При этом, под изолированной комнатой понимается часть квартиры, обособленная постоянными стенами и имеющая выход в коридор квартиры.

Это деление жилых помещений имеет важное значение, так как согласно пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФи ст атьи 673 Гражданского кодекса РФ объектом жилищного права может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Например, не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Жилищный кодекс РФопределил пределы использования жилого помещения. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Однако Жилищный кодекс РФразрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при одновременном наличии двух условий (п. 2 ст. 17 ЖК РФ):

1. если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;
2. если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Для характеристики совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда.