Договор пожизненной ренты с иждивением

Только к объектам недвижимости. Форма – не денежная, поэтому в договоре необходимо поименовать весь «пакет» рентных услуг с указанием стоимости услуг, причем общая стоимость пакета не может быть ниже 1 МРОТ.

 

Договор аренды. Понятие, предмет, форма и содержание.

Договор аренды – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель обязуется передать во владение и пользование или только в пользование на определенный срок индивидуально определенную непотребляемую вещь другой стороне – арендатору, а арендатор обязуется:

1. Использовать имущество в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату.

3. По истечению срока действия договора, а если срок не определен, то по первому требованию, вернуть арендуемое имущество в том же самом состоянии с учетом так называемого «нормального» износа.

Из определения следует, что договор является:

- консенсуальным;

- двустороннеобязывающим;

- возмездным.

§1 Гл. 34 ГК закрепил родовую конструкцию договора аренды (классическую аренду). Элементами этой родовой конструкции являются отдельные виды договора аренды:

1. Договор проката § 2 Гл. 34;

2. Договор аренды транспортного средства (с экипажем и без);

3. Договор аренды зданий и сооружений;

4. Договор аренды предприятия;

5. Договор финансовой аренды (лизинга) § 6 гл. 34.

Из определения ст. 606 ГК законодатель вывел две разновидности договора аренды:

1. «Титульная» аренда. На это указывает фраза законодателя: «во временное владение и пользование».

2. «Безтитульная» аренда. «Только в пользование».

При титульной аренде предмет договора (имущество) передается арендатору во владение и арендодатель, как собственник, сохраняет за собой только титульное право собственника, при этом имущество выбывает из его обладания, а на стороне арендатора возникает самостоятельный владельческий титул. При безтитульной аренде имущество остается в обладании арендодателя, а арендатор осуществляет только правомочия пользователя.

При титульной аренде арендатор:

1. В соответствии со ст. 305 ГК вправе предъявлять третьим лицам, а также самому собственнику вещно-правовые исковые требования (виндикационный и негаторный иски).

2. Кроме того, если арендуемое имущество в соответствии с п. 1 ст. 1079 признается источником повышенной опасности, то в силу п. 2 ст. 1079 арендатор сам несет имущественную ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный данным имуществом.

Если аренда является безтитульной, то:

1. Защита прав арендатора перед третьими лицами является обязанностью арендодателя.

2. За вред, причиненный этому имуществу, отвечает сам арендодатель.

Предметом договора аренды является только индивидуально определенные непотребляемые вещи, примерный список которых перечислен в ст. 607 ГК.

Форма. Если договор аренды заключается между гражданами на срок менее года, то он может быть заключен в письменной форме. Если договор между гражданами заключается на срок более года, либо между юридическими лицам, то он требует соблюдения простой письменной формы. Это прямо следует из п. 1 ст. 609 ГК. Если договор аренды заключается между гражданами в устной форме на срок менее 1 года, то п. 1 ст.162 не применяется, т.е. стороны могут доказывать наличие договора и условий используя свидетельские показания.

Договор аренды недвижимости, по-общему правилу, требует государственной регистрации, но в силу ст.651 ГК, если предметом договора является здание или сооружение и при этом срок действия договора не превышает 1 года, то государственной регистрации не требуется.

Срок договора аренды не является существенным условием. Если он не согласован, то договор, в силу ст. 610 считается заключенным с неопределенным сроком. При этом такой договор расторгается или прекращается по заявлению любой из сторон. Заявление должно быть передано в простой письменной форме не менее чем за 30 дней до фактического прекращения отношений, а если предмет – объект недвижимости, тоне менее чем за 3 месяца. Если срок договора был обусловлен, и при этом истекает срок действия договора, но ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, т.е. арендодатель не требует возврата имущества, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

Цена договора аренды складывается из арендных платежей. Формы арендной платы:

1. Денежная. В договоре необходимо определить периодичность внесения арендной платы.

- единовременная

- предварительная оплата

- по окончании срока действия договора

Периодические платежи (деловое обыкновение) если иного не установлено договору, то арендные платежи вносятся помесячно не позже 10 числа следующего месяца.

2. Натуральная форма.

- продукция

- сырье

3. Оказание арендодателю услуг, стоимость которых полностью либо частично покрывает стоимость арендной платы.

4. Капитальный ремонт арендуемого имущества, стоимость которого полностью или частично покрывает оплату.

Закон допускает смешения этих форм.