Договор ренты. Виды договора. Предмет, стороны. Ответственности сторон. Характеристика отдельных видов договора ренты

Новелла. Заимствовано из англо-саксонского права. По договору ренты одна сторона – рентополучатель передает другой стороне – рентодателю имущество в собственность, а рентодатель обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать рентополучателю ренту в виде определенной денежной суммы – рентного платежа, либо обязать предоставить средства на содержание рентополучатель в иной форме.

Стороны. Рентополучатель (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность с целью получения дохода. Есть три вида договора ренты:

1. Постоянная;

2. Пожизненная;

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Получателями в договоре постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. В двух других – только граждане.

Рентодатель (рентный должник/плательщик) - могут быть любые граждане и любые юридические лица, заинтересованные в приобретении определенного имущества и способные выплачивать ренту.

Предмет. По общему правилу – движимые и недвижимые индивидуально определенные непотребляемые вещи. Если объект ренты – объект недвижимости, то договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом происходит государственная регистрация «рентного обременения», которое в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации» регистрируется как обременение права собственности. Поскольку гл. 33 ГК по сути закрепляет 2 разновидности ренты: возмездные и безвозмездные, то к договору ренты в силу п. 2 ст. 585 применение правила, либо гл. 30, либо гл. 32 (безвозмездно). При возмездной ренте имущество передается рентодателю на возмездной основе, что предполагает покупную цену, либо имущество подарено, что не мешает в дальнейшем получать ренту.

Договор ренты может быть реальным и консенсуальным. Реальным является при использовании конструкции дарения, купли-продажи – консенсуальным.

Рентные платежи. Как правило, в форме денежных выплат. п. 1 ст. 90, п. 1 ст. 597, либо в форме представленного иждивения – п. 1 ст. 602 независимо от формы ренты все рентные платежи должны иметь денежную оценку (в общем и по отдельности).

Гарантией обеспечения прав рентополучателя является право законного залога (ст. 587). Если это недвижимость, то это право подлежит государственной регистрации. В качестве особой меры предусмотрена ответственность рентодателя за просрочку ренты (ст. 588 отсылает к 395).

Договор постоянной ренты.

Главный признак – бессрочный характер рентного обязательства. Существование обязательства не ограничено каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни рентополучателя. Если рентополучатель – гражданин, то его право переходит по наследству. Если некоммерческая организация, что случается реже, то в случае реорганизации – правопреемникам. В течение срока действия договора ренты возможна передача прав рентополучателя.

Размер рентных платежей – существенное условие и не может быть ниже установленного законом уровня МРОТ. Основная форма – денежная. Прекращение договора постоянной ренты происходит по общему правилу (гл. 26 ГК) или по специальному: выкуп ренты. В соответствии с п. 1 ст. 592 рентодатель вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. При этом условия договора ограничения рентодателя в праве является ничтожными. В договоре можно устанавливать единственное ограничение: невозможность выкупа при жизни рентополучателя, либо в течение определенного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты. Выплата рентополучателю капитализированной суммы рентных платежей определяется: заранее по договору, если условия обусловлены, то выкуп ренты осуществляется по цене, которая соответствует совокупной годовой сумме рентного платежа. О выкупе ренты рентодатель обязан заявить рентополучателю в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до фактической выплаты ренты. Обязанность будет считаться прекращенной с момента получения рентополучателем всей суммы выкупной цены.

Основания:

1) Рентодатель признан неплатежеспособным, либо возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что рента не может быть выплачена в установленные сроки. В принципе, рентодатель может произвести выкуп ренты, ссылаясь на любые обстоятельства, которые делают для него выплату ренты явно обременительной.

2) Рентополучатель не может требовать выкупа ренты в тех случаях, когда:

ü Рентодатель просрочил ренту более чем на 1 год.

ü Рентодатель нарушает обязательства по обеспечению выплаты ренты.

ü Если предмет договора ренты является недвижимостью, которая потом поступает в общую собственность.

Пожизненная рента

Пожизненная рента нескольким гражданам может быть установлена долями, которые предполагаются равными (иными по договору), при этом, в случае смерти одного часть его выплат переходит к остальным.

Форма выплат – обычно деньги, выплачиваемые в конце каждого календарного месяца. Допускается в договоре указание условия об авансовых выплатах. Их размер устанавливается по соглашению, но не менее 1 МРОТ.