Тема 6. Договор найма жилого помещения

 

1. Классификация жилищных фондов. Понятие и виды жилых помещений.

2. Основания возникновения права на жилые помещения в домах различных жилищных фондов.

3. Предоставление жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

4. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, квалифицирующие признаки, особенности правового регулирования.

5. Общее и особенное у договоров коммерческого и социального найма.

6. Договор социального найма.

а) предмет и стороны; правовое положение члена семьи нанимателя;

б) цена договора;

в) права и обязанности сторон;

г) обмен жилого помещения;

д) временные жильцы и поднаниматели;

е) изменение договора социального найма;

ж) прекращение договора.

7. Договор найма специализированного жилого помещения.

8. Договор коммерческого найма жилого помещения.

 

1. Жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК).

Для включения жилого помещения в состав жилищного фонда необходимо, чтобы оно отвечало требованиям жилого. Законодатель такие требования определяет в п. 2 ст. 15 ЖК: Главное — оно должно быть пригодно для постоянного проживания, то есть в течение всего года, хотя бы лицо в нем проживает и временно, как, например, в общежитии).

Законодатель также определяет:

1) структуру жилого помещения, выделяя в нем жилую и общую площадь (п. 5 ст. 15 ЖК);

2) цели использования жилого помещения (ст.17 ЖК). Запрещается размещение в жилом помещении промышленных производств. Осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно, если это не нарушает целевое использование помещения, а также права и охраняемые законом интересы других граждан.

Жилое помещение относится к числу жилых в установленном законом порядке (п. 3 ст. 15 ЖК). При этом осуществляется два вида регистрации:

1) техническая регистрация в БТИ (п. 5 ст. 19 ЖК);

2) регистрация права собственности и иных вещных прав (ст.18 ЖК).

Виды жилых помещений определены в п.1 ст.16 ЖК:

а) жилой дом, часть жилого дома;

б) квартира, часть квартиры;

в) комната.

Классификация жилищных фондов осуществляется по различным критериям:

I. В зависимости от субъекта права собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный (физических и юридических лиц — собственников имущества);

2) государственный и муниципальный, который может:

- находиться в ведении исполнительных органов власти;

- являться ведомственным жилищным фондом (ст. 93 ЖК). При этом не следует его путать со служебными жилыми помещениями, которые приобретают этот статус в установленном законом порядке — п. 2 ст. 92 ЖК).

II. В зависимости от целей использования жилищного фонда он подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования (абз. 1 п.3 ст.19 ЖК). Его разновидностью является специализированный жилищный фонд, где граждане в основном проживают по договору найма специализированного жилого помещения (ст. 92, 99, 100 ЖК);

2) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые используются гражданами-собственниками для собственного проживания и проживания членов семьи, для предоставления на основе безвозмездного пользования иным гражданам; сюда же включаются жилые помещения, которые юридические лица-собственники предоставляют гражданам на праве безвозмездного пользования (например, в качестве временных жильцов, ссудополучателей и т.д.);

3) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления гражданам на основании договора коммерческого найма и иного возмездного пользования.

Законодатель определяет порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. ст. 22 — 24 ЖК). Решение принимается органом местного самоуправления на основании заявления и перечня документов, исчерпывающий перечень которых указан в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Если такой перевод невозможен без переустройства или перепланировки, то необходимо осуществление этих действий по правилам ст. ст. 25 — 29 ЖК РФ.

Переустройство и перепланировка оформляется актом приемочной комиссии, который направляется в БТИ.

Основаниями к отказу в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот являются:

1) непредоставление обязательных документов;

2) предоставление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Основания к отказу должны быть четко указаны в решении, которое может быть обжаловано в судебном порядке.

В ст. 25 ЖК РФ формулируется понятие переустройства и перепланировки.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт.

Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок их проведения регламентируется ст. ст. 26 — 28 ЖК. Решение также принимает орган местного самоуправления на основании заявления и перечня обязательных документов (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Перечень оснований к отказу и порядок обжалования такой же, как и в случае отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. 27 ЖК).

Самовольные действия приводят к жестким санкциям (п. 3 — 5 ст. 29 ЖК РФ), в том числе к продаже с публичных торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ), что не учитывает интересы членов семьи. Эта санкция аналогична ст. 293 ГК РФ, которая по причине особой «жесткости» не применяется на практике.