Существенными являются следующие условия договора

Предмет должен быть максимально индивидуализирован в договоре. К договору должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящие здания (сооружения): план земельного участка и план объекта кадастрового номера земельного участка; на каждый объект должен быть технический паспорт с планом и указанием целевого назначения.

Цена договора является существенным условием и определяется по правилам ст. 654 ГК.

В современной литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, это вряд ли целесообразно, так как указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Более того, с юридической точки зрения существующие различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового различия, так как ГК устанавливает для них единый правовой режим.

Гораздо важнее отличать здания и сооружения от: а) иных построек, не относящихся к недвижимости (киоск, ларек и др.); б) иных видов недвижимости, имеющих другой правовой режим (объекты незавершенного строительства, жилые помещения и т.п.).

Характерной чертой зданий и сооружений является то, что это искусственно возведенные человеком объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Они привязаны к определенному земельному участку (могут находиться и под землей, например, шахты), причем связь с землей является столь прочной, что перемещение указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак отличает здания и сооружения от иных построек и конструкций — ларьков, палаток, киосков, которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

Более того, это лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых уже закончено и они могут использоваться по прямому назначению. Эти здания и сооружения отличаются от незавершенного строительства, они могут быть предметом договора аренды, который будет регулироваться общими нормами о договоре аренды.

Таким образом, речь может идти только о нежилом строении.

Некоторые авторы полагают, что признаком здания и сооружения является и то, что это самостоятельные, отдельно стоящие объекты.

Анализ этого признака имеет большое значение при решении вопроса о форме договора аренды жилого и нежилого помещения, являющегося частью здания, сооружения. Однако в первую очередь необходимо определить форму договора аренды здания или сооружения.

Форма договора аренды здания (сооружения) зависит от срока (ст. 651 ГК). Если срок договора не превышает одного года, то необходима письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность. Если срок договора свыше одного года, договор считается заключенным с момента государственной регистрации..

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Когда готовился новый ГК, нежилые строения и помещения внутри зданий и сооружений признавались объектами недвижимости. Законом же «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения были включены в перечень объектов недвижимости. Однако было неясно, как нежилое помещение соотносится со зданием или сооружением и как это влияет на форму договора аренды. Получалась весьма интересная ситуация. С одной стороны, такие нежилые помещения подлежали в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК государственной регистрации. С другой стороны, для договора аренды здания (сооружения) сроком до одного года было достаточно простой письменной формы.

Со временем эта ситуация была разрешена. Так, в Информационном письме Арбитражного Суда РФ от 1.06.2000 г. определено, что помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поэтому для договора аренды нежилых помещений сроком не менее одного года применяется правило п. 2 ст. 651 ГК о государственной регистрации. С этого момента договор считается заключенным. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК.

Цена договора, как уже отмечалось, является существенным условием. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы. Главное, чтобы полученное в форме арендной платы имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размере, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Необходимо помнить, что передача в аренду здания или сооружения означает одновременную передачу права на земельный участок (ст.ст. 652, 653 ГК). Права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения по новому определяется законодателем в ст.652 ГК. Так по договору аренды здания и сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для его использования.

В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определенно передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В ст.653 ГК закрепляется сохранение за арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже. Так в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продаётся другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком (соответствующей его частью), если иное не предусмотрено законом или договором.

Здания и сооружения часто являются предметом договора аренды. Проблемы возникают с фигурой арендодателя-учреждения, которое в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК не может распоряжаться имуществом, выделенным ему по смете, и, соответственно, быть арендодателем. Чтобы распорядиться этим имуществом, его собственник должен сначала изъять это имущество у учреждения по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 296 ГК.

Однако па практике это положение обходится весьма своеобразно, поскольку целесообразность получения арендной платы учреждением очевидна. Так, в договоре на стороне арендодателя указывается два лица: собственник и балансодержатель (учреждение). По мнению Арбитражного Суда, именно балансодержатель имеет право на получение арендной платы, так как именно он непосредственно занимается реализацией договора. Таким образом, судебная практика признает фигуру балансодержателя.

Вместе с тем, как уже отмечалось, новая редакция ст. 298 ГК РФ, которая подлежит применению с 1 января 2011 г., все же закрепляет распорядительные возможности за учреждением по отношению к имуществу, приобретённому от деятельности, приносящей доход. Таких возможностей нет лишь у казённого учреждения.

Исполнение договора имеет некоторые особенности. Договор аренды считается исполненным с момента фактической передачи сданного в аренду здания и подписания передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором. Наличие такого документа необходимо для регистрации договора аренды и права аренды. Уклонение от исполнения любого из этих действий (передачи, принятия или подписания) рассматривается как отказ от исполнения.

Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче следующие: он вправе требовать передачи вещи или возмещения убытков (ст. 398 ГК).

В случае утраты интереса к договору арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (ст. 611 ГК).

Арендодатель, в свою очередь, в подобной ситуации будет вправе требовать принятия объекта аренды либо отказа от исполнения договора и возмещения убытков.

Стороны в договоре могут непосредственно связывать исполнение с конкретными обстоятельствами: подписанием акта, фактической передачей, оплатой расходов по государственной регистрации и т. д.

При прекращении договора здание или сооружение должно быть возвращено в порядке, аналогичном передаче (фактически передается объект и подписывается акт), хотя могут быть необходимыми и иные действия, предусмотренные в договоре. До совершения всех этих действий арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 686 ГК).

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.

Структура предприятия как единого имущественного комплекса по договору аренды такая же, как и в договоре купли-продажи (ст.ст. 656 и 559 ГК). В состав имущественного комплекса включаются как материальные элементы (здания, сооружения, право требования долга и т.п.), так и нематериальные (исключительные права пользования объектами интеллектуальной собственности). Именно поэтому договор аренды носит также смешанный характер. В нем имеют место элементы различных договоров, в частности, элемент классического договора аренды (при передаче индивидуально определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования).

Есть и элементы договора займа (передача вещей, определяемых родовыми признаками: сырья, материалов, денежных средств).

Возможны элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя).

Могут быть и элементы договора коммерческой концессии (предоставление арендатору права пользования объектами интеллектуальной собственности — средствами индивидуализации товаров, работ, услуг — п. 1 ст. 656 ГК).

Именно поэтому договор аренды предприятия регламентируется, в первую очередь, специальными нормами об этом договоре, а во вторую очередь применяются нормы о договоре аренды зданий и сооружений.

И наконец, субсидиарно применяются общие нормы о договоре аренды и нормы вышеперечисленных договоров.

Как уже отмечалось, при аренде и купле-продаже предприятия в его состав входят права требования и долги. Перевод долгов требует письменного согласия кредиторов. Невыполнение требований закона о получении согласия кредиторов влечет для арендодателя и продавца (а также покупателей и арендаторов) аналогичные последствия, предусмотренные ст.ст. 657 и 562 ГК.

В предмет договора аренды предприятия, так же, как и при его купле-продаже, не входят права, полученные на основании лицензии. Включение в имущественный комплекс обязательств, исполнение которых требует лицензии, не освобождает продавца и арендодателя от обязательств перед кредиторами (хотя есть некоторые различия, которые становятся очевидными при анализе п. 2 ст. 656 ГК и п. 3 ст. 559 ГК).

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предмет нуждается в максимальной индивидуализации. Состав и стоимость имущества определяются на основании полной инвентаризации. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора. Сюда прилагается бухгалтерский баланс, а также перечень долгов и кредиторов. В отличие от договора купли-продажи предприятия, наличие этих документов не требуется при регистрации договора. Но без них не будет подписан передаточный акт.

В отличие от договора аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК).

Одновременно с регистрацией договора регистрируются и права на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия. Это происходит по месту нахождения данных объектов. Вносится запись об обременении права арендодателя, а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия. Зарегистрированное право аренды является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в единый Государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта(ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей регистрацией.

Исполнение договора аренды предприятия также имеет особенности. Так, передача осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан его подписать (это делает и арендатор). В передаточный акт включаются результаты инвентаризации, сведения, содержащиеся в балансе, сведения об уведомлении кредиторов, состав долгов.

Требуется также и фактическая передача каждого из элементов комплекса.

Обязан арендодатель уведомить и кредиторов, объём прав требования которых в данной ситуации определён ст.657 ГК.

Арендатор вправе без согласия арендодателя осуществлять распоряжение имуществом, входящим в состав предприятия (ст. 660 ГК). Это не касается только природных ресурсов. Такая свобода обусловлена тем, что по договору передается действующее предприятие. Эта свобода безгранична, если речь идет об увеличении стоимости имущественного комплекса. Ограничением данной свободы являются конкретные запреты, указанные в договоре, а также невозможность уменьшения стоимости предприятия в целом (в этом случае арендодатель, права которого нарушены, может требовать признания сделки недействительной и возврата отчужденного имущества).

На арендатора возлагаются практически все обязанности по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации, страхованию и внесению арендной платы (ст. 661 ГК).

По иному определяется судьба улучшений (ст. 662 ГК). Арендатор вправе получить стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя. Цель этого правила состоит в том, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы. Этой обязанности нет у арендодателя, если он докажет, что издержки арендатора несоразмерны улучшению качества арендованного имущества.

Учитывая специфику договора аренды и его особое значение, в ст. 663 ГК существенно ограничены права сторонпо изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки. Применение норм ГК возможно лишь при условии, если оно не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным после составления им передаточного акта и подписания его обеими сторонами. Арендатор должен также уведомить всех кредиторов в порядке, аналогичном порядку их уведомления арендодателем (ст. 664 ГК).