Тема 5. Договор аренды
1. Понятие, общая характеристика и значение договора
аренды. Его виды.
2. Элементы договора аренды: предмет, стороны, цена,
срок, форма. Порядок заключения договора.
3. Права и обязанности сторон.
4. Прекращение договора аренды.
5. Отдельные виды договора аренды:
а) прокат;
б) аренда зданий и сооружений;
в) аренда предприятий.
1. Необходимость существования договора аренды обусловлена рядом обстоятельств.
Во-первых, арендодателю выгодно, чтобы временно неиспользуемое имущество не простаивало и за его использование можно было получить оплату. При этом арендодатель все равно остается собственником.
Во-вторых, арендатору нередко необходимо получить доступ к имуществу, которое на других условиях ему получать невыгодно (например, есть лишь эпизодическая нуждаемость) либо приобретение такого имущества слишком дорого.
Договор аренды — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только в пользование.
Характеристика договора:
а) консенсуальный;
б) возмездный;
в) двустороннеобязывающий;
д) срочный.
Предметом договора является только непотребляемая и индивидуально-определенная вещь.
Права арендатора имеют двойственную природу. С одной стороны, арендатор — это субъект обязательственного правоотношения, с другой, — арендатор может быть признан субъектом ограниченного вещного права.
Вещно-правовой характер прав арендатора законодатель подтверждает в ст. 617 ГК РФ, где закрепляется важнейший признак ограниченных вещных нрав — право следования. Так, договор аренды сохраняется в случае перемены собственника, а также субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения.
Содержание ограниченного вещного права арендатора включает три правомочия: владение, пользование, распоряжение. Осуществление правомочия распоряжения ограничивается как законом, так и волей арендодателя. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя осуществлять сдачу имущества в субаренду, перенаем, передачу имущества в безвозмездное пользование, залог права аренды, внесение права аренды в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ или товариществ либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Во всех случаях, кроме перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
Видами договора аренды являются: прокат; договор аренды зданий и сооружений; договор лизинга; договор аренды предприятий; договор аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа).
2. Предметом договора аренды являются любые непотребляемые вещи. В договоре должен быть обязательно максимально индивидуализирован предмет договора. В противном случае договор не считается заключенным. Законом могут быть предусмотрены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (например, ограничивается сдача в аренду недр).
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Если арендодатель—собственник имущества, то он распоряжается им только по своему усмотрению. Государственные и муниципальные предприятия вправе распоряжаться движимым имуществом без согласия собственника, недвижимым — с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).
Казенные предприятия могут быть арендодателями любого имущества только с согласия собственника (ст. 297 ГК). А вот учреждение в отношении закреплённого за ним собственником имуществом ГК арендодателем быть не может (ст. 298 ГК). Однако судебная практика допускает заключение договора аренды, в котором на стороне арендодателя находятся два лица: собственник и учреждение.
Вместе с тем новая редакция ст. 298 ГК РФ, которая подлежит применению с 1 января 2011 г., все же закрепляет распорядительные возможности за учреждением по отношению к имуществу, приобретённому от деятельности, приносящей доход. Таких возможностей нет у казённого учреждения.
Договор аренды возмездный, однако цена, как правило, является обычным условием. В этой связи в договоре достаточно констатировать возмездный характер отношений, а цена будет определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, цена является существенным условием (например, ст.ст. 651,658 ГК РФ).
Цена определяется соглашением сторон. В случае сдачи в аренду государственного и муниципального имущества возможно определение цены договора в нормативном порядке.
Оплата возможна в различной форме (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Это может быть денежная сумма, предоставление определенных работ или услуг, иные формы могут быть определены соглашением сторон (в виде части продукции, дохода и т. д.).
Срок договора является обычным условием, при его отсутствии применяется правило ст. 314 ГК РФ. Если срок договора не определён, договор считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц, а в отношении недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
Закон может установить и предельные сроки для отдельных видов договора аренды (например, в ст. 627 ГК установлен максимальный срок договора проката — 1 год), по истечении которого договор прекращается.
Форма договора аренды подчиняется общим правилам о форме сделок. Простая письменная форма используется в следующих случаях:
а) когда стороной договора является юридическое лицо;
б) когда договор заключается сроком свыше 1 года независимо от субъектного состава.
Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а в случае спора стороны не смо гут лишь ссылаться на свидетельские показания для доказательства факта заключения договора и его условий.
Договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (ст.ст. 651, 658 ГК). При этом надо учитывать некоторую специфику. С одной стороны, договор аренды предприятия всегда требует государственной регистрации, с другой стороны, если договор аренды зданий и сооружений не превышает срока одного года, достаточно простой письменной формы. Причем ее несоблюдение влечет недействительность договора.
Договор аренды зданий и сооружений сроком свыше одного года требует государственной регистрации (речь идёт о годе и более).
Право аренды подлежит государственной регистрации лишь в случае регистрации договора.
Как правило, договор аренды заключается в обычном порядке. Однако возможно проведение аукционов и конкурсов, победитель которых приобретает преимущественное право на заключение договора.
3. ГК РФ достаточно подробно определяет правовое положение арендодателя и арендатора.
В первую очередь необходимо остановиться на правах и обязанностях арендодателя.
А) Так, он обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями. Невыполнение обязанности может повлечь расторжение договора и возмещение убытков (ст. 611 ГК). Эти же последствия наступают и в случае, если он не передал имущество в срок, установленный в договоре, или в разумный срок.
Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц (ст. 613 ГК). При невыполнении этого требования арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора.
Арендодатель обязан производить капитальный ремонт. Невыполнение обязанности дает право арендатору самому произвести капитальный ремонт и впоследствии предъявить арендодателю требования, предусмотренные ст. 616 ГК. Если причиной такого ремонта являются виновные действия арендатора, то он будет сам выполнять капитальный ремонт.
Арендодатель обязан предоставить имущество без недостатков, препятствующих пользованию или его затрудняющих. При этом арендодатель отвечает даже за недостатки, которые ему не были 
известны на момент заключении договора (являлись скрытыми недостатками, т.е. не были видны при внешнем осмотре).
Арендодатель не отвечает за недостатки, о которых арендатор знал или должен был знать: недостатки были оговорены, арендатор о них знал либо недостатки являются явными, то есть видны при внешнем осмотре.
При обнаружении недостатков у арендодателя и арендатора есть право альтернативного выбора предъявления требований, указанных в п. 1 ст. 612 ГК.
Арендодатель имеет и ряд прав. Во-первых, это право на получение арендной платы в срок. В случае существенного нарушения арендатором сроков оплаты или порядка внесения оплаты (неоднократная либо длительная задержка) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им же срок. Такое внесение возможно не более чем за два срока подряд. Например, при помесячной оплате — за два месяца и т. д.
При неэффективности данных мер арендодатель вправе требовать расторжения договора (ст. 619 ГК).
По взаимному соглашению размер оплаты может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 615 ГК). Поэтому целесообразнее закрепить в договоре возможность изменения цены договора в одностороннем порядке, поставив ее в зависимость от наступления указанных в договоре обстоятельств.
Б) На арендатора также возлагается ряд обязанностей. Так, он обязан своевременно вносить оплату (п. 1 ст. 614 ГК); использовать имущество в соответствии с назначением и условиями договора аренды (вплоть до одностороннего расторжения и возмещения убытков по инициативе арендодателя); производить текущий ремонт; нести расходы на содержание имущества (уборка, оплата коммунальных услуг); своевременно вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, за минусом нормального износа (ст. 622 ГК).
При несоблюдении последнего правила все риски случайной гибели (порчи, повреждения) переходят на просрочившую сторону. Кроме того, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата. Договором или законом может быть предусмотрена неустойка. Возмещаются также и все иные убытки.
У арендатора достаточно много прав.
В случае существенного ухудшения состояния имущества или условий его использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Кроме того, в соответствии со ст. 620 ГК арендатор вправе по своей инициативе расторгнуть договор через суд.
Он вправе с согласия арендодателя совершить ряд распорядительных действий, указанных в п. 2 ст. 615. В частности, заключить: а) договор субаренды; б) договор перенайма; в) договор безвозмездного пользования; г) договор залога права аренды.
Он вправе вносить свои права аренды в уставный (складочный) капитал обществ и товариществ. Во всех случаях ответственным остается первоначальный арендатор (кроме перенайма). Такое распоряжение может быть запрещено ГК, законом, иными правовыми актами.
Арендатор имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы (п. 2 ст. 606 ГК).
В соответствии со ст. 617 ГК договор аренды сохраняет силу в случае смены собственника, субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения.
Смерть арендатора недвижимого имущества приводит к следующим последствиям: права и обязанности переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. Например, в соответствии со ст. 531 ГК 1964 г. не могут быть наследниками лица, лишенные родительских прав либо злостно уклонявшиеся от выполнения своих родительских обязанностей.
Арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, арендатор-художник в качестве арендной платы должен был расписать предмет договора).
В соответствии со ст. 624 ГК арендатор имеет право выкупа арендуемого имущества, если такая возможность прямо предусмотрена законом или договором, например, в случае приватизации государственного и муниципального имущества.
Ст. 623 ГК определяет судьбу улучшений арендованного имущества. Улучшения — это количественный и качественный прирост в имуществе. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.
Отделимыми являются улучшения, отделение которых возможно без несоразмерного ущерба имуществу.
Неотделимые отделению не подлежат, т.к. это невозможно без ущерба имуществу.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.
Судьба неотделимых улучшений зависит от того, как они производились — с согласия или без согласия на то арендодателя.
Если неотделимые улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение их стоимости и прекращение договора, если иное не предусмотрено договором.
Если неотделимые улучшения производились без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Если же отделимые или неотделимые улучшения производились за счет амортизационных отчислений, то они всегда являются собственностью арендодателя.
Арендатор имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок при соблюдении условий, указанных в ст. 621 ГК.
4. По общему правилу договор прекращается надлежащим исполнением. Само по себе истечение срока прекращения договора не влечет. В случаях, когда истекает срок договора, возможно применение правил ст. 621 ГК.
Наиболее часто договор аренды прекращается расторжением.
Возможно досрочное расторжение договора по взаимному соглашению или но заявлению любой стороны (ст.ст. 619, 620 ГК).
Однако во всех случаях и при наличии оснований к одностороннему расторжению необходимо обращаться в суд.
Арендодатель до обращения а суд обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости устранения нарушений в разумный срок. Арендатор же не должен предварительно уведомлять арендодателя.
Перечень оснований расторжения договора по инициативе сторон, указанный в ст.ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим, а поэтому в договоре могут быть предусмотрены и иные основания расторжения по волеизъявлению одной стороны. Эти основания должны быть связаны с существенными нарушениями условий договора (п. 2 ст. 450 ГК). Существенными являются нарушения, когда это для другой стороны влечет такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Договор может быть прекращен и по иным основаниям, закрепленным в гл. 26 ГК.
5. Договор бытового проката — это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование для потребительских целей.
ГК закрепляет ряд особенностей договора проката.
Арендодателем является субъект предпринимательской деятельности.
Объект аренды — движимое имущество, используемое только для потребительских целей.
Это договор публичный (п. 3 ст. 426 ГК) и заключается всегда в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК).
Максимальный срок договора — один год. Ст. 621 ГК не применяется. Арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении за десять дней (ст. 627 ГК).
Плата производится только в денежной форме (п. 1 ст. 630 ГК). Возможно взыскание с арендатора задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
У арендатора отсутствуют распорядительные правомочия, так как имущество передается специально для использования в потребительских целях.
И капитальный ремонт, и текущий ремонт — обязанность арендодателя. Это императивная норма.
Некоторые дополнительные права и обязанности закреплены в ст. ст. 628, 629, п. 2 ст. 630 ГК.
Договор аренды зданий и сооружений — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только пользование здание и сооружение.
Цель выделения его в самостоятельный договор заключается в специфике предмета, который нуждается в особой правовой регламентации. Поэтому приоритет отдается специальным нормам об аренде зданий и сооружений, а субсидиарно применяются общие положения об аренде.
Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.
