Вопрос 94. Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований банка (залогодержателя) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы кредита полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Необходимо отметить, что в указанных случаях, а также при наличии иных оснований, указанных в Законе, банк также вправе потребовать досрочного возврата кредита, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество.

Зачастую в условия договора банки включают дополнительные основания для обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), такие как допущенная просрочка ежемесячного платежа по более чем на 30 календарных дней, нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания осуществляется в судебном порядке путём подачи искового заявления банком в суд, либо во внесудебном порядке путём заключения соглашения между банком и заемщиком, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия заемщика на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке, но следует иметь в виду, что Законом предусмотрены случаи, когда удовлетворение требований банка без обращения в суд не допускается (ч.2 ст.55 ФЗ «Об ипотеке»).

Законодателем предусмотрены основания отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (сумма просрочки по кредиту составляет менее пяти процентов от размера оценки заложенного имущества, период просрочки составляет менее трех месяцев). Вместе с тем, при систематическом нарушении сроков внесения платежей по кредиту, то есть при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, Закон допускает обращение взыскание на заложенное имущество.

В случае судебного отказа в обращении взыскания на заложенное имущество ипотека не прекращается и не является препятствием для нового обращения в суд с иском после устранения указанных обстоятельств.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов либо по соглашению сторон путём проведения аукциона.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся Федеральной службой судебных приставов. Торги проводятся по месту нахождения этого имущества, с предварительным оповещением об этом в средствах массовой информации.

Реализацией предмета ипотеки по соглашению сторон (во внесудебном порядке) занимается организатор торгов, который действует на основании договора с банком и выступает от его или своего имени. Процедура реализации в обоих случаях имеет схожий характер.

Даже на стадии реализации заложенного имущества заемщик и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования банка в полном объёме. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи либо приобретения права на это имущество.

По обязательству, обеспеченному ипотекой, в случае и порядке предусмотренным процессуальным законодательством, в рамках судебного процесса между сторонами возможно заключение мирового соглашения.