Правовой режим земель представляет собой определение в зако-нодательстве содержания права собственности, иных прав на земель-ные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц, исполь-зующих земельные участки, посредством установления основного це-левого назначения земель, зонирования, ограничения прав [3].
Виды прав на землю
По современному российскому законодательству все права на земельные участки можно разделить на две большие группы: вещные
и обязательственные. Вещное право, основным видом которого явля-ется право собственности, имеет ряд характерных особенностей, кото-рые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце:
1. Круг вещных прав четко очерчен законом (ст. ст. 209, 216 ГК). И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидно-сти вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
2. Вещное право в отличие от обязательственного, является раз-новидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его.
3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндика-ционный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право.
18
Вещные права на землю
К вещным правам на землю относятся:
- право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);
- пожизненного наследуемого владения (ст. 216, 265 ГК РФ, ст.
21 ЗК);
- право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 268 ГК,
ст. 20 ЗК);
- сервитуты (ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).
Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них.
В соответствии как гражданским, так и земельным законодатель-ством, право собственности бывает следующих видов:
- частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК). Земельный участок, в соответствии, как с земельным, так и гражданским законодательством, может нахо-диться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной (ст. 244 ГК РФ).
- федеральная собственность, земля находится в собственности РФ (ст. 17 ЗК);
- собственность на землю субъектов РФ (ст. 18 ЗК); - муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).
Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производ-ными от права собственности.
Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание пра-
вомочий этого вида права содержится в гражданском законодатель-стве, где сказано, что лицо, которому земельный участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Право распоряжения у земле-пользователя отсутствует.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президен-тов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также орга-нам государственной власти и органам местного самоуправления.
19
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) поль-зование не предоставляются.
Право пожизненного наследуемого владения. На этом виде праваземельные участки иметь могут только граждане. Предоставление зе-мельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения на сегодняшний день не допускается. Землевладелец имеет право владения и пользования, распоряжение земельным участком, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Сервитуты (право ограниченного пользования чужим земель-ным участком). Сервитуты бывают двух видов:частные и публичные.Частные устанавливаются гражданским законодательством, на что имеется прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается он в интересах частных лиц, как правило, чаще всего соседями, которым необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить до-говор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка – сервитут может быть установлен по решению суда.
Публичный же сервитут устанавливается земельным законода-тельством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов государства, местно-го самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание соответствующего закона (например, о защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или муниципальной власти.
Обязательственные права на земельные участки
Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные за-коном, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при использовании земельных участков наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.
Безвозмездное срочное пользование земельным участком. Опре-деление права безвозмездного срочного пользования земельным участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения это-го вида права может служить акт государственного или муниципаль-
20
ного органа власти, на основании договора, на основании ведомствен-ных актов юридических лиц. При этом закон ограничивает круг субъ-ектов этого вида права. В частности в комментируемой статье гово-рится, что из государственных и муниципальных земель земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муни-ципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.
Не устанавливается срок для земель, находящихся в собственно-сти граждан и юридических лиц. В этом случае земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.
Право аренды земельного участка. На праве аренды земельныеучастки могут быть предоставлены их собственниками в соответствии
с гражданским законодательством. Общие принципы аренды приво-дятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму-щество за плату во временное владение и пользование или во времен-ное пользование. Дополнения и ограничения прав арендатора приво-дятся в ст. 22 ЗК.
Физическим и юридическим лицам, за исключением государ-ственных и муниципальных предприятий, земля может принадлежать на праве собственности или аренды.
Государственным и муниципальным унитарным предприятиям земля принадлежит на праве аренды.
Правовой режим земель коммерческих предприятий.
Земельный фонд данных субъектов создается:
Во-первых – за счет объединения земельных долей их членов. Гражданин или юридическое лицо, вступая в ту или иную организа-цию и внося свой земельный участок или право на него (право аренды)
в качестве взноса, теряет свои права на землю, которыми он обладал, и эти права переходят тому юридическому лицу, в чей уставный капитал этот земельный участок внесен. Возвращается это право только в том случае, если участник выходит из юридического лица и по уставу и закону он может забрать свой пай или долю (в нашем случае землю) – снова происходит переход права на землю от юридического лица к бывшему участнику.
21
Во-вторых – приобретение земельных участков путем соверше-ния гражданско-правовых сделок с землей (купля-продажа, аренда и т.д.).
Участники обществ могут внести земельный участок в качестве доли в уставный капитал, и тогда земельный участок становится соб-ственностью общества. В соответствии с ГК РФ участник при выходе из общества может рассчитывать получить назад только его стои-мость, а не землю в натуре.
Земельный фонд кооператива составляет собственность юриди-ческого лица или находится в общей долевой собственности его чле-нов. Это определяется уставом кооператива.
Фонды, которые создают кооперативы по решению общего со-брания членов, состоят из части имущества кооператива, которое, в свою очередь, состоит из паев его членов. Если кто-либо из участни-ков производственного кооператива передает в качестве паевого взно-са участок земли или право на него и этот участок земли переходит в неделимый фонд, участник кооператива, если он захочет выйти из не-го, может получить обратно свой пай, но в натуре земельный участок к нему уже не вернется выходя, бывший участник кооператива получит только стоимость земли. Исключение составляет только ликвидация кооператива.
Предприятия, как субъекты права, могут совершать сделки с землей, находящейся на праве собственности, в установленных зако-ном пределах.
Земли унитарных предприятий имеют конкретное назначение, которое установлено их уставом и планом (проектом) земельно-хозяйственного устройства. Распоряжение землями допускается в пре-делах, которые определены собственником земли. Они могут совер-шать сделки с землей, которые предусмотрены учредительными документами, либо специальным договором или иным указанием соб-ственника.
Правовой режим земель различных объединений граждан
Потребительский кооператив – добровольное объединение граж-дан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое пу-тем объединения его участниками имущественных паев. Потребитель-ский кооператив, как любое другое юридическое лицо, может приоб-
22
ретать от своего имени любые права на землю и реализовать их. В по-требительском кооперативе от имени кооператива осуществляет ис-пользование земли его орган управления. Потребительские кооперати-вы не образуют неделимых фондов, а это значит что член кооператива, внесший в качестве паевого взноса земельный участок, может беспре-пятственно его получить назад при выходе из кооператива.
Земельные участки для жилищного, дачного и гаражного строи-тельства, так же как и земли садоводческих и огороднических товари-ществ и кооперативов, состоят из земель общего пользования, нахо-дящихся в собственности или пользовании дачных и гаражных коопе-ративов, и из земель членов кооперативов. Поскольку субъектом прав на земли общего пользования является дачный либо гаражный коопе-ратив, он же получает и документы, удостоверяющие его права на землю. Каждый из членов кооператива соответственно своим правам на земельный участок имеет на руках документ, удостоверяющий его право собственности или пользования земельным участком.
23
