В соответствии с частью 4 статьи 28 Закона о кадастре кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению следующим образом: если документы с неверными данными были предоставлены в орган кадастрового учёта заявителем в общем порядке путём подачи соответствующего заявления после вступления в силу Закона о кадастре, то ошибка исправляется в порядке, установленном для учёта изменений соответствующего объекта недвижимости; если такие документы поступили в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия, устранение ошибки производится в порядке информационного взаимодействия; третьим способом является исправление кадастровой ошибки на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении.
Другими словами, кадастровая ошибка подлежит исправлению либо как изменение сведений об объекте недвижимости, либо в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда.
Основания для судебного разбирательства могут быть следующими:
1) отказ органа, осуществляющего кадастровый учёт, совершить по заявлению владельца участка действия по устранению кадастровой ошибки. При нежелании кадастрового инженера признавать факт допущенной им ошибки и при наличии спора с правообладателем смежного участка отказ получить несложно. По формальным обстоятельствам кадастровый орган подготовит документ с указанием оснований для отказа в устранении кадастровой ошибки в срок, не превышающий месяц. Если же, согласно статье 28 Закона о кадастре, будет решено провести экспертизу по основаниям, указанным в заявлении гражданина, дело может затянуться;
2) отказ органа, осуществляющего кадастровый учёт, совершить действия по кадастровому учёту в отношении земельного участка вследствие выявленной пересечения границ. В этом случае оспариваться будет право владельца смежного участка на часть территории, которая, по мнению заявителя, оказалась в составе границ смежного участка с нарушением прав и законных интересов заявителя. Такой подход также требует времени на подачу межевого плана в орган кадастрового учёта и получение отказа;
3) заключение кадастрового инженера. Обычно землеустроитель предупреждает заказчика кадастровых работ о том, что на стадии подготовки межевого плана выявлено пересечение границ со смежным земельным участком, но может сделать это и в письменном виде, как квалифицированный специалист. Такое письменное извещение о выявлении кадастровой ошибки земельного участка, который образуется или границы которого уточняются, и смежного участка должно быть оформлено в виде заключения. Это самый быстрый способ инициировать судебный процесс.
Техническая ошибка подлежит исправлению на основании решения органа Росреестра в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Формы заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 апреля 2009 г. № 125 «Об утверждении форм заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости».
В случае, если поступило заявление с указанием на техническую ошибку и с требованием ее исправить (рис.84), органы Росреестра обязаны проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку в течение пяти рабочих дней либо принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин, направив данное решение по почте.
Решение органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки в сведениях должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки.
В случае исправления технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении такой ошибки, направляет данное решение и один экземпляр кадастрового паспорта объекта недвижимости в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или заверенную копию данного решения и один экземпляр кадастрового паспорта объекта недвижимости в форме документов на бумажном носителе.
Рисунок 50 - Заявление с просьбой об исправлении технической ошибки
Согласно п. п. 48, 49 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. № 42, при обнаружении технической или кадастровой ошибки органом кадастрового учета должностное лицо, выявившее такую ошибку, составляет протокол выявления технической (кадастровой) ошибки. В протоколе указываются дата обнаружения такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки.
Протокол заверяется подписью уполномоченного на принятие решений должностного лица органа кадастрового учета. На основании решения уполномоченного должностного лица либо на основании решения суда новые сведения вносятся в реестр.
То есть, исходя из логики Порядка ведения государственного кадастра недвижимости предполагается, что исправление технической ошибки должно производиться ТОЛЬКО на основании решения суда, поскольку данным действием могут быть затронуты и нарушены права и интересы других лиц.
Если анализировать процесс исправления ошибок в характеристиках земельных участков, приводящих к несоответствию данных в ЕГРП и ГКН, то на стадии составления протокола, работа с протоколом начинается с проверки выявленных несоответствий в основных характеристиках земельного участка на предмет наличия-отсутствия технической ошибки при внесении сведений в ГКН или ЕГРП.
В целях оптимизации работ по исправлению технических ошибок органу регистрации прав и органу кадастрового учета рекомендуется проводить их в параллельном режиме, оперативно уведомляя друг друга об обнаружении и исправлении технической ошибки.
Если в ходе работ по исправлению технических ошибок обнаруживается, что выявленное различие в основных характеристиках земельных участков не является технической ошибкой, но при этом различие сохраняется, то орган регистрации прав и орган кадастрового учета подготавливают копии актов (при наличии).
По итогам сравнительного анализа копий актов для соответствующих основных характеристик земельного участка принимается решение о необходимости внесения изменений в ЕГРП или ГКН, исходя из конкретной ситуации.
Если при анализе копий актов будет установлено, что несовпадающая характеристика (категория земель, вид разрешенного использования земельного участка, адрес (местоположение) земельного участка) имеет верное значение в ЕГРП либо в случае отсутствия в органе кадастрового учета копий актов орган кадастрового учета направляет запрос в орган государственной власти, орган местного самоуправления об уточнении такой характеристики. Изменение соответствующей характеристики осуществляется в ГКН после получения ответа на указанные запросы в порядке информационного взаимодействия, установленном Порядком ведения ГКН.
Государственный регистратор должен убедиться, что вносимые в соответствующие разделы ЕГРП изменения характеристик не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся изменение категории земель, вида разрешенного использования, адреса (местоположения) земельного участка, изменение площади земельного участка в связи с ее уточнением в установленном порядке и т.п.
При наличии технической возможности внесения изменений в ЕГРП штатными средствами автоматизированных систем ведения ЕГПР и ГКН копии актов и (или) кадастровые паспорта земельных участков в орган регистрации прав не передаются.
Если имеются записи о земельных участках с совпадающими основными характеристиками в БД ЕГРП и БД ГКН, но различающимися кадастровыми номерами, проверку начинают со сверки кадастровых номеров земельных участков на предмет наличия-отсутствия технической ошибки.
Если в ходе работ по исправлению технических ошибок обнаруживается, что выявленное различие в кадастровых номерах земельных участков сохраняется, то проводится анализ кадастровых дел и дел правоустанавливающих документов и с целью удостовериться в идентичности (не идентичности) земельного участка путем сравнения основных характеристик и сведений о вещных правах (при наличии в ГКН).
После того, как будет установлено, что в сравниваемых записях идентифицируется один и тот же земельный участок, проводят актуализацию кадастрового (условного) номера в ЕГРП по кадастровому номеру из ГКН (вносят изменения в ЕГРП в части кадастрового номера земельного участка).
Во избежание дублирования сведений о земельных участках с другими сведениями ГКН орган регистрации прав и орган кадастрового учета должны осуществить дополнительный поиск в БД ГКН земельных участков путем выполнения последовательно уточняемых запросов, содержащих характеристики вносимого участка.
Согласно действующим в настоящее время нормативно-правовым документам процесс исправления ошибки по заявлению заинтересованного лица можно представить в виде схемы (рис. 85), разработанной специалистами ФКЦ "Земля".
Нередки случаи, когда кадастровые палаты отказывают в исправлении не только кадастровых, но и технических ошибок по заявлению собственника земельного участка, ссылаясь на то, что могут это сделать лишь после соответствующего предписания со стороны суда на данные действия. Например, кадастровый инженери заказчик кадастровых работ сделали свою работу в соответствии со всеми требованиями, а сотрудники территориального органа Росреестра допустили ошибки (например, опечатку в одной букве), которая, в дальнейшем, причиняет много проблем собственнику при регистрации прав на образованный объект недвижимости.
Рисунок 51 - Схема исправления ошибки в кадастровых сведениях по заявлению заинтересованного лица
При переходе на электронные технологии целесообразно уточнить процедуру исправления технических ошибок, устранить противоречия законодательных актов, чтобы избежать произвольных трактовок норм со стороны различных субъектов.
В целях разрешения существующих на практике проблем законодателю также необходимо дополнить положения ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», предусмотрев более подробно основания, порядок, источник возмещения вреда, причиненного ненадлежащим проведением кадастрового учета, сопряженного с техническими или кадастровыми ошибками.
Кроме того, сложившаяся на настоящее время ситуация позволяет сделать вывод о необходимости изменения существующей организационной структуры ведения баз данных ГКН и ЕГРП.
Для этого необходимо изменить порядок формирования адресной информации и расширить перечень соответственных структур за эти действия. Это связано с тем, что информация от операторов данных поступает в ФИАС при формировании только новых земельных участков с одновременным присвоением им адреса, но вместе с этим не используются данные государственного фонда адресной системы, в которой хранятся сведения по земельным участкам со статусом "ранее учтенный", "учтенный" и даже "временный".
Также необходимо переходить от технологии последовательно-линейного осуществления операций по исправлению ошибок и внесению данных в БД к технологии параллельного внесения данных в БД всеми участниками этого процесса (ведомствами и специалистами) получивших на это соответствующие полномочия от ФНС России.
В целях стимуляции к более внимательному отношению к проверяемым документам в отношении должностных лиц, ответственных за ведение кадастра и качество информации, целесообразно применять следующие виды административных наказаний: 1) предупреждение; 2) административный штраф; 3) административный арест; 4) дисквалификация.
Сумму административного штрафа целесообразно устанавливать в размере, кратном окладу должностного лица, ответственного за выявленные искажения информации в базе кадастровых данных. Также возможно установление суммы взыскания на уровне недополученного налога с объектов недвижимости, в преднамеренном искажении информации в которых виновно должностное лицо.
Также за неисполнение обязательств можно применять дисциплинарные взыскания (ФЗ-79 от 27.07.2004 "О государственной гражданской службе Российской Федерации"): 1) замечание; 2) выговор; 3) предупреждение о неполном должностном соответствии; 4) освобождение от замещаемой должности гражданской службы; 5) увольнение с гражданской службы.
Ответственность должностных лиц за качественное состояние информационной базы данных целесообразно закрепить законодательно. Это позволит создать правовую основу для повышения качества данных, соответственно повысить уровень достоверности информации, а также существенно снизить процент приостановок учета объектов недвижимости или отказа при внесении изменений данных об объектах недвижимости вследствие несоответствия и ошибочности сведений в кадастре.
