Разрешение спорных ситуаций по результатам кадастровых работ

 

Важным нововведением 2013 года в области кадастровой деятельности является то, что решение об отказе и приостановлении может быть обжаловано не только правообладателем, но и кадастровым инженером. Во многих судах такая практика уже активно формируется. Но, в этой области есть и свои негативные моменты. Помимо Закона о кадастре поправки, касающиеся этого вопроса не были, внесены в иные законодательные акты (например, в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ).Исходяиз этого, встречаются случаи, когда суды отказывают кадастровым инженерам в принятии исковых заявлений.

Анализ практики постановки на кадастровый учет объектов недвижимости на региональном и муниципальном уровнях выявляет следующие основные причины для отказов и приостановлений учета со стороны филиалов ФГБУ «Кадастровой палаты Росреестра» по субъектам Российской Федерации.

Причинами отказов со ссылкой на Закон о кадастре являются:

- оформление межевого (технического) плана не соответствует установленным требованиям (п.4 ч.2 ст.26 Закона о кадастре). Примером могут быть исправления, не заверенные подписью и печатью кадастрового инженера; отсутствие подписи и печати кадастрового инженера и (или) заказчика на титульном листе, акте согласования местоположения границ земельного участка; отсутствие в межевом плане (акте согласования) сведений о правообладателях смежных земельных участков, их адресов; заверение межевого плана заказчиком раньше даты завершения кадастровых работ и др.;

- отсутствие нотариально заверенных копий правоустанавливающих документов, доверенностей, заявлений лиц, сведения о которых имеются в ГКН (п.5 ч.2 ст. 27 Закона о кадастре);

-   непредставление по решениям предшествующих приостановлений и отказов в срок исправленных межевых (технических) планов, недостающих документов (п.6. ч.2 ст. 27 Закона о кадастре);

-   несоответствие площади земельного участка, заявленного на кадастровый учет, не соответствует площади этого участка, сведения о котором имеются в базе данных государственного кадастра недвижимости по величине, большей, чем нормативно установленный предельный минимальный размер земельного участка соответствующей категории и разрешенного использования земель (п.1 ч.5 ст. 27 Закона о кадастре);

-   отсутствие в акте согласования местоположения границ земельного участка подписей или наличие подписей ненадлежащих лиц; не соответствие требованиям Закона о кадастре содержания и (или) сроков извещения в СМИ о согласовании местоположения границ (п.2 ч.5 ст. 27 Закона о кадастре).

Причинами приостановлений со ссылкой на Закон о кадастре являются:

- в акте согласования местоположения границы земельного участка указан только один владелец смежного земельного участка, хотя он граничит только по части этой границы (п.1 ч.2 ст. 26 Закона о кадастре);

- местоположение земельного участка, представленного на учет, по имеющимся сведениям ГКН не совпадает с его границами на схеме кадастрового плана территории, утвержденной органом местного самоуправления (п.1 ч.2 ст. 26 Закона о кадастре).

При подготовке межевых планов кадастровые инженеры зачастую допускают ошибки, которые можно свести к следующим:

- при уточнении сведений о местоположении границ земельных участков кадастровые инженеры в своих заключениях не обосновывают в случае исправления кадастровой ошибки причины ее исправления, а также причины увеличения площади уточненного земельного участка, не приводят другие обоснования, что противоречит п. 70.1 Требований к подготовке межевых планов;

- при уточнении земельного участка не указываются в акте согласования местоположения его границ сведения о заинтересованном лице-правообладателе земельного участка, что противоречит п.84.1 Требований к подготовке межевых планов;

- формирование межевых планов по частям земельных участков, занятых зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства, что противоречит п.9 ст. 47 Закона о кадастре;

- при подготовке межевых планов указывается иной вид формирования земельного участка (выдел вместо раздела, образование земельного участка из государственной и муниципальной собственности вместо его образования из долевой собственности);

- не соответствие суммы площадей образуемых земельных участков площади исходного земельного участка;

- нарушение порядка согласования границ уточняемого либо образуемого земельного участка из состава земель государственной или муниципальной собственности, земель юридических лиц отсутствием подписи уполномоченных на это представителей;

- несоответствие размеров образуемых земельных участков установленным предельным (минимальным или максимальным) размерам;

-пересечение границ образуемых земельных участков с границами муниципальных образований, населенных пунктов;

-ошибки, в результате которых межевой план в формате XML не прошел форматно-логический контроль (ФЛК);

- ошибки, при которых сведения межевого плана о земельном участке, представленного в бумажном варианте, не соответствуют соответствующим сведениям межевого плана в XML формате.   

Спорные моменты в составе результатов кадастровых работ возникают по инициативе заявителей, как правило, физических лиц в большинстве случаев по причинам так называемого «наложения» границ смежных земельных участков. Причина этих «наложений» может быть различной, но одним из источников на практике остаются используемые в периоды развития российской земельной реформы 1990-х годов разные нормативные требования к порядку формирования документов, представляемых на государственный кадастровый учет, а иногда и различная точность геодезических измерений границ земельных участков различных категорий земельного фонда. Итогом разрешения подобных споров является, как правило, судебное разбирательство. При этом в соответствии с Законом о кадастре суду дано право привлекать в качестве экспертов кадастровых инженеров. Это право в силу загруженности судебной системы на практике сводится к поручению истцу самим подобрать кандидатуру межевого специалиста. В этих случаях наиболее оптимальным вариантом является обращение за кадастровой услугой к тому инженеру, который выполнял первоначальные геодезические измерения по спорным границам.

Одной из мер по разрешению спорных ситуаций по результатам кадастровых работ является реализация функции (услуги) СРО по проверке межевых и технических планов и подготовке заключений о правомерности решений органов кадастрового учета об отказе (приостановлении) в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости. Возможность и необходимость указанных действий саморегулируемой организации определяется следующими ее полномочиями:

- реализация положений п.2 ч.3 ст. 22 Федерального закона от 01.02.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», где определены обязанности СРО по направлению в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти сведений о проведенных ею проверках деятельности своих членов и результатах этих проверок;

- защита прав и интересов членов СРО при осуществлении ими кадастровой деятельности;

- обмен между кадастровыми инженерами опытом подготовки межевых и технических планов;

- выявление с последующим анализом спорных ситуаций при осуществлении кадастровой деятельности, связанных с неоднозначностью толкования сторонами спора требований действующих нормативно-правовых документов.

Предоставляемая услуга реализуется следующим порядком. Кадастровый инженер высылает на электронный адрес СРО соответствующее заявление с приложением необходимых для проверки документов. Представленные межевой (технический) план, соответствующие решения органа кадастрового учета об отказе (приостановлении) в учете объекта недвижимости рассматриваются специалистами отдела правовых вопросов СРО. Заключение по результатам проверки на соответствие межевого (технического) плана и решения органа кадастрового учета об отказе (приостановлении) в учете требованиям законодательства в области государственного кадастрового учета объектов недвижимости направляется в адрес кадастрового инженера по его усмотрению в виде бумажного документа почтовым отправлением и (или) электронного документа по электронной почте.

Последующие действия кадастрового инженера определяются результатом полученного заключения:

-при нарушении законодательства требуется от инженера приведение документов в соответствие с Законом о кадастре,

- при неправомерном отказе (приостановлении) органа кадастрового учета – досудебного или судебного разрешения возникшего спора. В этой связи некоторые региональные СРО изложенную услугу перенесли в профилактическую сферу, направляя на экспертизу выполненные результаты кадастровых работ до подачи соответствующего заявления на кадастровый учет.

Следующими все часто практикуемыми на территориях отдельных субъектов Российской Федерации мерами по снижению числа спорных ситуаций по результатам кадастровых работ являются систематически (один, два раза в месяц) проводимые по взаимной инициативе СРО кадастровых инженеров и филиалов ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» совещания, собрания по тщательному разбору причин возникающих споров в целях их устранения в дальнейшем.

При рассмотрении кадастровыми инженерами возможностей заключения договоров на их услуги нередко возникают ситуации нежелания подрядчика по психологическим мотивам не иметь деловые отношения с отдельными заказчиками. Однако отказы со стороны избранных гражданами исполнителей от подписания таких договоров, которые, как правило, имеют публичный статус, в конечном счете становятся оспоренными в суде в пользу заказчиков. Практика последнего времени имеет тому достаточно примеров.

В 2014 году при переходе во исполнение Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ с 01.11.2013 с прежних санкций аннулирования аттестата кадастрового инженера на указанные выше новые возникает два варианта расчета количества отказов для аннулирования:

а)в целом за прошедший 2013 год по новым правилам;

б)по старым правилам до 01.11.2013, а за ноябрь-декабрь по новым. С учетом общепринятого принципа установления санкций ответственности по более мягким требованиям было бы правильным применение первого варианта расчета в целом за год по новым требованиям.

Практика 2013 года работы квалификационных комиссий по аннулированию квалификационных аттестатов по России по результатам работы кадастровых инженеров дала следующие результаты[13Барцев]:                  

 - из 370 кадастровых инженеров, лишенных аттестатов (1,3 % от общего числа) по основанию неоднократного принятия в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным, с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре аттестатов лишены 262 кадастровых инженера (71 % от общего количества лишенных); по основанию не предоставления кадастровым инженером в орган кадастрового учета уведомления в установленном частью 6 статьи 30 или частью 3 статьи 31 Закона о кадастре – 79 кадастровых инженеров (21 %); по личным заявлениям кадастровых инженеров -14 человек (4 %); по причине смерти кадастровых инженеров – 9 человек (2 %), по приговору суда – 3 кадастровых инженера (1 %) и по факту представления подложных документов для получения квалификационных аттестатов – 3 человека (1 %);

- в аннулировании квалификационных аттестатов были задействованы 47 комиссий из 83 действующих по субъектам Российской Федерации, но результаты аннулирования аттестатов по территориям стали разными (наибольшее число кадастровых инженеров лишено аттестатов в Республике Бурятия, Калужской и Омской областях и только по одному -в Воронежской, Курской, Ленинградской, Липецкой, Нижегородской, Новосибирской, Свердловской и Ярославской областях, республиках Дагестан, Марий Эл, Мордовия, Татарстан, Хабаровском крае, Ямало-Ненецком автономном округе. Например, на аннулирование квалификационных аттестатов филиал ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области были представлены 51 претендент. Врезультате на 5-ти заседаниях квалификационной комиссии практически все они были допущены до дальнейшей кадастровой деятельности с указанием на те грубые и иные их ошибки, в отдельных случаях с привлечением соответствующих экспертиз Национальной палаты кадастровых инженеров и (или) судебных решений.

По даннымРосреестра за 2012-2013 годы по судебной практике на территориях 83 субъектов Российской Федерации наиболее часты следующие случаи обжалования решений органов кадастрового учета и органов государственной и муниципальной исполнительной власти:

- об отказе (приостановлении) кадастрового учета объектов недвижимости – в 58 субъектах Российской Федерации (филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра);

- об установлении удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости – в 54 субъектах Российской Федерации;

- об исправлении соответствующей кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости – в 51 филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра);

- о правомерности снятия объекта недвижимости с кадастрового учета- в 40 филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра);

- о незаконной постановке объектов недвижимости на кадастровый учет - в 35 филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра);

- об отмене результатов кадастровых работ – в 30 субъектах Российской Федерации;

- об оспаривании границ земельных участков и местоположения объектов капитального строительства – в 31 субъекте Российской Федерации;

- о достоверности правоустанавливающих документов для формирования объектов недвижимости – в 20 субъектах Российской Федерации;

- об установлении порядка пользования земельным участком – в 14 субъектах Российской Федерации.

Контрольные вопросы и задания

1. Приведите классификацию ошибок в государственном кадастре недвижимости.

2. Что может быть причиной кадастровых ошибок?

3. Что может быть причиной технических ошибок?

4. Чем отличаются критические технические ошибки от некритических?

5. Как влияют ошибки на эффективность кадастровых действий?

6. Опишите спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе кадастровой деятельности.

7. Какие меры могут способствовать уменьшению числа споровв процессе кадастровой деятельности?

 

 

Библиографический список

1. Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации. [Текст]. – М.: Литера, 2012. – 64 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья и четвертая [Текст]: федер. закон. – М.: АСТ, 2012. – 656 с.

3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. [Текст]: федер. закон. –  М.: Кнорус, 2012. – 96 с. 

4. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 25.10.2001, № 137-ФЗ [ред. от 29.06.2012] //Правовая система "КонсультантПлюс", 2012.

5. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон. – М.: Эксмо, 2012. – 80 с.

6. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Текст]: федер. закон. – М.: Ось-89, 2012. – 80 с.

7. Российская Федерация. Законы. Об охране окружающей среды [Текст]: федер.закон. – М.: Омега-Л, 2011. – 41 с.

8. Российская Федерация. Законы. Трудовой кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.12.2001, № 197-ФЗ [ред. от 03.12.2012] //Правовая система "КонсультантПлюс", 2012.

9. Российская Федерация. Президент. Указы. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]: указ Президента РФ от 25.12.2008, № 1847 // Система "Консультант Плюс".

10. Российская Федерация. Правительство. Постановления. Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости [Электронный ресурс]: постановление Правительства от 18.08.2008, № 618. // Правовая система "КонсультантПлюс", 2012.

11. Российская Федерация. Минэкономразвития. Приказы. Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития: от 18.12.2009, № 534 // Правовая система "КонсультантПлюс", 2012.

12. Российская Федерация. Минэкономразвития. Приказы. Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития от 04.02.2010, № 42. // Правовая система "КонсультантПлюс", 2012.

13. Аврунев Е.И. Геодезическое обеспечение государственного кадастра недвижимости. Монография. Новосибирск. СГГА., 2010г. 144с.

14. Барцев А.В. Кадастровая деятельность: учебно-методическое пособие/ А.В.Барцев; Международная академия бизнеса и новых технологий (МУБиНТ),- Ярославль: Академия МУБиНТ, 2010 г. -80 с.

15. Барцев А.В. Кадастровые отношения: учебное пособие / А.В.Барцев; Международная академия бизнеса и новых технологий (МУБиНТ), -Ярославль; Академия МУБиНТ, 2011 г.-100 с.

16. Барцев А.В. Основы системы управления земельными ресурсами и имуществом муниципальных образований:учебное пособие / А.В.Барцев; Международная академия бизнеса и новых технологий (МУБиНТ), - Ярославль; 2013 г. – 148 с.

17. Бурмакина Н.И. Осуществление кадастровых отношений: учебник для студ. Учреждений сред.проф.образования / Н.И.Бурмакина.- М.: Издательский центр «Академия», 2013. – 304 с.

18. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости. – М.: КолосС, 2012г. – 528 с.

19. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. – Новосибирск: Наука, Мибюпредприятие РАН, 1998.- 281 с.

20. Инструкция по межеванию земель / Н.В. Комов; Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству. – М.:Госкомзем, 1996. – 32 с.

21. Неумывакин Ю.К., Перский М.И. Земельно-кадастровые геодезические работы. – М.: КолосС, 2005. – 184 с.

22. Свитин В.А. Теоретические основы кадастра: учеб.пособие. – Минск: Новое знание; М.6 ИНФРА, 2013. – 256 с.

23. Энциклопедия кадастрового инженера: учеб. пособие; под ред. М.И. Петрушиной. – М.: Кадастр недвижимости, 2007. – 656с.