Процедура проведения аккредитации банком новостройки

Итак, банк готов при соблюдении определенных условий выдавать ипотечные кредиты для покупки жилплощади в строящихся домах. И даже готов нести расходы, связанные с проверкой возводящихся объектов. В каждом банке имеется служба экономической безопасности, в обязанности которой и входит полная проверка застройщика, его документов, сбор сведений о нем, а также о его реализованных и строящихся объектах.

Самыми важными документами, которые проверяются в первую очередь при аккредитации нового объекта, являются:

· Разрешение от местных властей на строительство жилого дома на конкретном участке;

· Право собственности или договор долгосрочной аренды на конкретный участок;

· Наличие утвержденной проектной документации.

Интересует банк и вопрос, как будет происходить строительство, за чей счет будет осуществляться финансирование, кто будет инвестором. По крайней мере, на первоначальном этапе строительства, пока в новостройке не будут открыты продажи квартир. Тщательно изучаются и проверяются банком и государственными органами документы, в соответствии с которыми будет производиться контроль за целевым расходованием средств дольщиков.

Как правило, банки не спешат выдавать ипотечные кредиты заемщикам на первоначальной стадии строительства дома - на «стадии котлована». Если же какой-либо банк выдает кредит с самого начала возведения новостройки или даже рекламирует ее среди своих клиентов, то это означает, что банк не только аккредитовал застройщика и его объект, но и является соинвестором строительства, участвуя в нем собственными финансовыми средствами. В таком случае банк может пойти даже на снижение процентной ставки по кредиту, чтобы привлечь как можно больше покупателей и ускорить процесс продажи жилья.

Если же банк просто аккредитует застройщика и его объект, не кредитуя при этом строительство, то ипотечные займы в таких случаях выдаются уже в случае выполнения 20% – 30% строительных работ. Довольно часто осуществляется аккредитация не всего жилого комплекса в целом, а только конкретной его части. Особенно это касается крупных комплексов, возведение которых осуществляется в несколько этапов. И по мере строительства и сдачи в эксплуатацию корпусов происходит аккредитация последующих.

Существует и практика долгосрочного сотрудничества банка с конкретным застройщиком. Здесь происходит так называемая «ступенчатая» аккредитация. Первоначально банк проводит проверку девелопера, его истории, учредительных документов, репутации, уже построенных объектов, их качество и количество. А после этого оценивается и проверяется уже непосредственно возводимый объект недвижимости. После этого собирается специальная кредитная комиссия, которая решает, какие именно программы кредитования может предложить заемщикам по конкретному дому. Эти программы предусматривают размер процентной ставки, возможные льготы для определенных групп заемщиков (пенсионеров, молодых семей, военнослужащих и т.д.).

Если на рынок выходит новая строительная компания, которая возводит свой первый дом, то аккредитовать такого застройщика согласны немногие банки. Ведь риски в этом случае довольно высоки, а нового игрока на рынке никто пока не знает. В данном случае застройщик практически полностью строит дом за счет собственных средств или средств привлеченного инвестора, и лишь потом может открывать продажи. Поэтому отсутствие банковской аккредитации у такого девелопера не означает, что он обязательно является мошенником.

Если такой застройщик обладает всеми необходимыми документами и предлагает своим покупателям интересные условия покупки, то это может стать выгодным приобретением и сыграть на руку клиентам. Строительная компания на данном этапе предлагает выгодные для покупателей варианты с целью выхода на рынок недвижимости и закрепления на нем.

Серьезным поводом для раздумий должно послужить не только отсутствие у застройщика банковской аккредитации, но и продажа квартир по схемам, не предусматривающим заключение договора долевого участия и госрегистрацию таких договоров. Если при этом новостройка находится еще и на «этапе котлована», то такое предложение лучше даже не начинать рассматривать.