Риски банка при выдаче ипотечного кредита на жилье в новостройке

Аккредитованные новостройки

Банковскую аккредитацию возводимого дома по-другому можно назвать одобрением банка на выдачу ипотечного кредита для покупки жилья в данной новостройке.

Понятно, что банк заинтересован в выдаче кредитов: это один из способов получения прибыли. Мелкие кредиты выдаются без залога, а вот при выдаче крупных денежных сумм в кредит банк требует залоговое обеспечение. В случае ипотечного займа таким залогом выступает покупаемая квартира. Следовательно, выдавая кредит на покупку жилья, банк должен быть уверен в ликвидности жилплощади, а также в соответствии ее реальной стоимости выдаваемой сумме кредита.

Пока недвижимость находится в залоге у банка, ее нельзя продать, подарить или провести другие операции, связанные с отчуждением собственности. Данное залоговое обременение будет полностью снято только после полного погашения долга по кредиту.

Залоговое обеспечение кредита

Ипотечный кредит может выдаваться как на уже готовое жилье, так и на квартиры в новостройках, находящиеся на стадии строительства. Если в первом случае жилплощадь имеется в наличии, есть право собственности на нее, да и провести оценку ее стоимости не составляет особого труда, то во втором случае все не так просто. Квартира, на которую заемщик просит кредит, еще не построена, соответственно, на данном этапе нет возможности оформить на эту квартиру права собственности, и оценить то, чего еще нет, достаточно проблематично. В такой ситуации покупатель квартиры получает право требования, а банк, заключивший с заемщиком кредитный договор, закрепляет в этом договоре залоговое обременение не на какую-то конкретную собственность, а лишь на «право требования» данной собственности. И только после того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию, а покупатель получит квартиру и сможет зарегистрировать ее в государственном органе, как свою собственность, банк наложит на эту квартиру залоговое обременение.

Риски банка при выдаче ипотечного кредита на жилье в новостройке

Выдавая заемщику средства на приобретение жилплощади в строящемся доме, банк принимает на себя ряд рисков. Всегда может возникнуть нештатная ситуация, затягивающая окончание строительства или сдачу дома в эксплуатацию на несколько лет или больше. Случается, что стройка и вовсе прекращается или признается недействительной.

Не сможет банк реализовать свои права в части залогового обременения квартиры, если не будет проведена государственная регистрация прав собственности на квартиру. Даже если сам дом уже будет построен и введен в эксплуатацию. Ведь пока жилье не зарегистрировано в Росреестре, с юридической точки зрения его не существует. При таком положении дел, если заемщик прекратит по каким-либо причинам вносить платежи по кредиту, то банк не сможет произвести реализацию залогового имущества с целью компенсации средств, выданных ранее заемщику в виде ипотечного кредита. И такая ситуация тоже может длиться несколько лет.

Федеральный закон № 214, регламентирующий строительство новостроек и защищающий права дольщиков, предполагает заключение договора долевого участия между застройщиком и покупателем квартиры. Такой договор подлежит обязательной регистрации в госорганах, и обеспечивает защиту не только будущих владельцев жилья, но в некоторой степени и защищает и интересы кредитных учреждений. Ведь таким образом банк получает законную гарантию залога.

Если же застройщик производит продажу квартир в строящемся доме по иным схемам и договорам, то в таких случаях банки, как правило, не выдают ипотечных кредитов, поскольку не защищены от возможных махинаций застройщика и не имеют законодательно закрепленной залоговой гарантии.

В целом, банки заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов в строящихся домах, поскольку процентные ставки по таким договорам обычно выше, чем по ипотечным займам, выданным на покупку готовых квартир. Кроме этого, зачастую банки выступают также соинвесторами строительных компаний, кредитуя их при возведении новостроек.

Чтобы минимизировать свои риски, банки проводят тщательную проверку всех строящихся объектов, по которым предполагается в дальнейшем выдача ипотечных кредитов.

Обычно проверка ликвидности новостроек и возможных рисков по ним осуществляется одним из двух следующих способов:

· Проверка конкретной квартиры, на которую заемщик просит кредит. Этот способ очень дорогостоящий, ведь все расходы по оценке несет один человек: тот, кто заказал оценку. И стоимость данной процедуры либо придется оплатить отдельно, либо же она будет включена в цену жилья.

· Более удобным способом является проверка банком не отдельной квартиры, а всего объекта недвижимости в целом. В таком случае расходы, связанные с проверкой, лягут на плечи всех заемщиков, предполагающих приобрести квартиру в данном доме. И стоимость оценки жилья будет для каждого заемщика гораздо ниже, что позволяет уменьшить и сумму кредита.