Каковы права и обязанности сторон договора продажи недвижимости в случае его исполнения до государственной регистрации перехода права собственности по сделке?

Поставленный вопрос имеет достаточно долгую историю в российской арбитражной практике. Представляется, что из всех предписаний ст. 551 ГК изначально наиболее проблемным для восприятия правоприменителями являлся п. 2. Думается, что при его отсутствии содержание оставшихся двух пунктов в полной мере отвечало бы на возможные вопросы и не породило такого массива судебных разъяснений.

Итак, по общему правилу договор продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации (исключения установлены ст. 558 и 560 ГК для случаев продажи объектов жилого фонда и предприятий), однако состоявшийся в результате договора переход права собственности должен быть зарегистрирован. Соответственно, если этого не происходит по "вине" одной из сторон, возможна принудительная регистрация по иску "потерпевшей стороны". Вот вкратце смысл п. 1 и 3 ст. 551 ГК.

Что добавляет к сказанному п. 2 этой статьи? По сути, он как бы дополнительно подтверждает, что исполнять договор купли-продажи недвижимости (в том числе в части передачи этой недвижимости) можно и до регистрации права собственности. Весьма очевидное замечание. Также очевидно и то, что, осуществив соответствующее исполнение, стороны не добиваются вещно-правовых последствий, т.е. собственником вещи остается продавец (на самом деле, исходя из общих принципов оборота недвижимости, он должен оставаться таковым не только в отношениях с третьими лицами, но и в отношениях с самим покупателем). Однако п. 2 ст. 551 ГК в том виде, в котором он сформулирован, заставил суды искать некую потаенную волю законодателя и породил целый набор весьма замысловатых разъяснений, к коим мы и предлагаем обратиться.

Еще в 1997 г. Президиум ВАС РФ, причем не по конкретному делу, а в обзоре практики, зачем-то подчеркнул, что покупатель, получивший недвижимость в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК, не вправе ее отчуждать (см. п. 21 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13.11.1997 N 21)). Утверждение сколь бесспорное, столь же и тривиальное. В следующем году уже Пленум ВАС РФ пошел дальше и в своем разъяснении отметил, что и продавец, исполнивший договор продажи недвижимости, не вправе распоряжаться проданным имуществом, так как оно является... "предметом исполненного обязательства", а покупатель, в свою очередь, выступает его законным владельцем. Сказанное, однако, не помешало заключить, что сделки по продаже переданной покупателю недвижимости третьим лицам не должны третироваться как недействительные, а продавец должен нести ответственность за их исполнение (см. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8). Эти рассуждения уже тривиальными не назовешь... так же как, увы, нельзя назвать их и разумными. Во-первых, налицо внутренняя противоречивость тезисов - зачем сначала объявлять, что продавец не вправе распоряжаться переданной покупателю недвижимостью, а затем объявлять заключенные с ней сделки законными? Зачем вообще понадобилось ставить вопрос о повторном отчуждении недвижимости продавцом, когда и так понятно, что при переходе права собственности к третьему лицу для последнего прежнее "законное владение" недвижимостью покупателя никакого значения иметь не будет, а в отношениях продавца и покупателя налицо будет нарушение обязательства?

Как бы то ни было, два названных разъяснения далее продолжили свою жизнь в арбитражной практике. Во-первых, любопытно, что арбитражные суды не всегда последовательно претворяют в жизнь в общем-то правильное утверждение Пленума ВАС РФ о том, что продавец должен нести ответственность за повторные продажи переданной покупателю недвижимости перед своими контрагентами - часто такие продажи объявляются ничтожными сделками, и, видимо, в этих случаях суды читают лишь первую часть соответствующего разъяснения (см. постановление ФАС ЦО от 26.12.2005 N А68-ГП-70/705).

Зато "вторая часть", об ответственности продавца за повторные сделки перед контрагентами по ним, нашла своих приверженцев в судах общей юрисдикции (см. Обзор кассационной и надзорной практики судами Архангельской области за 2003 г. (по гражданским делам)). Отдельной темой стало рассмотрение вопроса о том, может ли покупатель, которому продавцом до перехода права собственности передана недвижимость, требовать освобождения ее от ареста, наложенного в связи с обязательствами продавца. Отрицательный ответ, преобладающий на практике, видится вполне разумным (см. постановления Президиума ВАС РФ от 26.08.2003 N 8501/03, ФАС СЗО от 23.03.2004 N А42-5552/03-10, от 05.04.2004 N А42-5554/03-10, ФАС ЦО от 30.09.2003 N А14-2178-03/48/30). Вместе с тем нельзя не отметить, что, не прозвучи в 1998 г. фраза о покупателе как "законном владельце", скорее всего, никакие дополнительные разъяснения и не понадобились бы.

В рамках рассмотрения данного вопроса разумно остановиться также на некоторых иных аспектах соотношения фактического исполнения договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности, обсуждаемых в арбитражной практике. Стоит отметить, что арбитражные суды зачастую обусловливают возможность удовлетворения требования о перерегистрации права собственности фактическим исполнением договора продажи недвижимости, причем не только в части оплаты таковой, но и в части ее передачи (см. постановления ФАС ВВО от 12.04.2004 N А43-8115/2003-17-251, ФАС СКО от 01.12.2005 N Ф08-5765/05). Если привязка к оплате выглядит более или менее разумной в контексте ст. 328, а также п. 2 ст. 487 и п. 2 ст. 488 ГК, то вот привязку к передаче, которую должен осуществить тот же продавец, можно объяснить лишь неадекватностью п. 2 ст. 551 ГК, порождающего, как мы уже говорили, в сознании правоприменителей категории, весьма далекие от общего смысла гражданско-правового режима недвижимости. В этой связи уже и не выглядит удивительным утверждение ФАС СКО (постановление от 28.11.2006 N Ф08-5680/06) о том, что при наличии двух покупателей одного объекта недвижимости подлежит удовлетворение требование о регистрации перехода права собственности того из них, договор с которым фактически исполнен продавцом раньше другого.