Кейс 10. Дорогая халтура: возможности оппортунистического поведения после заключения контракта

Только немногим более половины построенных элитных домов сдается без серьезных недоделок. «Вопрос о том, соответствует ли качество строительства заявленной цене на объект, полностью зависит от подрядчика и технического надзора за строительством, — говорит Тимур Сайфутдинов («Терра-Недвижимость»). — От выбора участников в составе того или иного проекта зависит адекватность предложения на выходе». Чтобы минимизировать риски, застройщикам нужно нанять подрядчиков, которые знают тонкости возведения элитного дома. И все больше девелоперов берегут свою репутацию, нанимая в субподряд самые профессиональные отечественные и зарубежные компании. Как не ошибиться. Нанять хорошего подрядчика — задача непростая. И не все подрядчики, которые готовы взяться за работу на элитных объектах, отдают себе отчет в том, какое качество им нужно продемонстрировать на выходе. Задача строителей — осуществить все в соответствии с проектной документацией и в должном качестве. По мнению эксперта, часто проблема возникает по той причине, что договор составлен так, что допускается разночтение одних и тех же параграфов.

Ответ в контроле. «Предугадать на 100%, что партнеры выполнят работу идеально, невозможно в принципе», — говорит Елена Дудко. Поэтому ответственные девелоперы контролируют каждый этап строительства. Например, генеральный директор корпорации «Баркли» еженедельно проводит совещания со всеми подрядчиками и лично приезжает на площадки. «Одним из важнейших составляющих качества строительства является системный контроль его этапов, начиная от проектирования и заканчивая отделкой фасадов. И ответственность должна лежать на девелопере проекта, который обязан осуществлять контроль над каждым этапом». «Большое значение имеет деятельность организаций, осуществляющих технический надзор за процессом строительства, и государственных органов, принимающих готовый объект». Также «сарафанное радио» в среде строителей и девелоперов работает очень хорошо. Если кто-то из подрядчиков прокололся, это сразу становится известно. Тем не менее, признает Елена Дудко, случаи расторжения договоров между застройщиком и подрядчиком на рынке элитной недвижимости не являются исключительными. Основные претензии со стороны застройщиков — нарушение технологий, ведущих к ухудшению качества, срыв сроков. И не случайно качество строительства московских и западных элитных новостроек отличается в пользу последних. Одна из причин — очень высокие требования к подрядным компаниям на Западе. В России же подрядчик практически ничем не рискует.

Вопросы:

Приведите пример оппортунистического поведения, которое возникает после заключения контракта между строительной компанией и подрядчиком, ответив на следующие вопросы:

• как называется такой вид оппортунистического поведения?

• какая из сторон может вести себя оппортунистически?

• почему в у нее появляется возможность вести себя оппортунистически? Аргументируйте свой ответ.

• к каким последствиям может привести ее оппортунизм?

Какие механизмы предотвращения постконтрактного оппортунизма используются в данной ситуации? Опишите их и оцените их эффективность.