1. Зачем нужен риэлтор? С проблемой покупки, продажи или обмена жилья рано или поздно сталкивается каждый. Квартиру можно приобрести как самостоятельно, так и прибегая к услугам риэлторов. Если идти первым путем, то покупатель может столкнуться со следующими препятствиями.
Во-первых, в самом худшем случае понравившаяся квартира может иметь «плохое прошлое», а располагающий к себе покупатель — оказаться мошенником. Конечно, такой откровенный криминал на рынке жилья встречается не часто, но скользких мест в истории квартир полным-полно.
Во-вторых, Вы можете приобрести квартиру, продавцы которой — милейшие люди и сами не знают о недочетах в ее истории, которые через некоторое время могут проявиться самым неприятным для Вас образом. В лучшем случае, если выбранная квартира безупречна (при покупке), а покупатель (при продаже) — честнейший человек, возникает необходимость передачи (принятия) авансового платежа и подписания предварительного соглашения, в которое хорошо бы внести все необходимые Вам условия сделки, предварительно продумав все последствия оговоренных условий, и не включить все, ущемляющее Вас. А у противоположной стороны имеется жесткий представитель (риэлтор), и он на Вас давит и давит (он ведь отстаивает интересы, которые часто противоположны Вашим).
В-третьих, предположим, Вы юридически «подкованы» и вообще твердый человек. Вы сами понимаете, под чем можно подписываться, а под чем не стоит, советники Вам не нужны. Тогда можно предположить, что Вы — весьма занятой человек и Вам некогда искать квартиру (ежедневно рано-рано покупать «Из рук в руки» и т. д., обзванивать множество телефонов, вести утомительные беседы и подолгу договариваться о встречах), или что Вам не слишком комфортно искать покупателя (давать рекламу, отвечать на множество утомительных вопросов, подолгу показывать квартиру). И тут появляется риэлтор.
Он знает что и, главное, как проверять в истории квартиры; он знает, какие условия необходимо прописать в предварительном соглашении и на какие уступки в нем можно пойти; он знает, как можно сэкономить на оформлении квартиры, а так же на чем не стоит экономить, он будет неустанно подбирать для Вас искомый вариант (платежеспособного покупателя) и показывать Вам квартиры одну за другой (водить в Вашу квартиру покупателей). Да мы еще не упомянули выбор депозитария, нотариуса, проблемы перепрописки, перевода телефона, освобождения квартиры, и т. д. и т. п. И все это риэлтор может и просто обязан организовать для Вас. Не правда ли Вам просто необходим специалист?!
2. Сделки с недвижимостью — выгодное дело. В последние годы расплодились риэлторские компании. В агенты ринулись люди разных профессий, даже не подготовленные юридически, но понявшие: на этом можно неплохо заработать.
Хотя создание агентств изначально задумывалось как оказание населению помощи, сейчас купля-продажа недвижимости превратилась в бизнес, прибыльный и порой нечистоплотный. Риэлтора кормят ноги: работа с раннего утра до позднего вечера, почти без выходных. Педагоги, врачи, инженеры, бросив прежние места работы, перешли на новое поприще. Но чтобы вникнуть в тонкости профессии, нужен не один год. Многие не знают обязанности риэлторов. Агент вместе со специалистами должен досконально проверить всю документацию на квартиры, побывать в ЕРКЦ, опросить соседей, поговорить с хозяевами, выяснить причины продажи жилья, узнать, не болен ли кто-то из прописанных психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией, не находится ли в местах не столь отдаленных, договориться с продавцом и покупателем о расходах при оформлении договора купли-продажи, проверить деньги при расчете.
Плохая квалификация риэлтора или недобросовестное выполнение им обязанностей могут оставить вас без квартиры и денег. Например, хозяйка продает жилье, потому что ее сын задолжал крупную сумму денег. Чтобы выручить сына и оплатить долг, решила продать жилье и рассчитаться. Купите такую квартиру, а через некоторое время хозяйка обратится в суд с иском о возврате квартиры. Если ее мотивация (осталась без жилья в силу сложившихся обстоятельств) будет убедительна, сделку наверняка признают недействительной. Конечно, суд обяжет истицу вернуть покупателю деньги, но в срок, зависящий от ее платежеспособности. В итоге останетесь без квартиры, а всю потраченную сумму получите лет этак через 15—20.
Нередко бывает, что риэлтор, который берется продать вашу квартиру и найти вам подходящее жилье, с ходу требует выдать аванс. Не давайте! Или в крайнем случае берите расписку. Лучше совсем не связываться с наличными деньгами и не давать задаток.
В ситуациях продаж квартир в новостройках риэлторы обычно сначала пытаются продать не совсем «ходовые» квартиры (плохой вид из окна, сторона расположения окон и т. п.). Поэтому желательно присмотреть несколько вариантов.
Вопросы:
Почему люди обращаются к риэлторам? Аргументируйте свой ответ, выделив особенности контрактных отношений на рынке недвижимости. Приведите примеры оппортунистического поведения риэлтора, и в каждом примере укажите причины, которые сделали такое поведение возможным.
