Складовими правовідносин власності на житло виступають зміст права власності (права та обов’язки), підстави виникнення, його об’єкти та суб’єкти цих відносин.
Громадяни – власники жилих приміщень вправі самостійно використовувати їх для особистого проживання, і для здачі за договором найму жилого приміщення громадянам або за договорами оренди організаціям.
Об’єкти права власності на житло. ЦК України закріпив практично виключний перелік об’єктів, які можуть бути кваліфіковані як житло. За змістом ст. 379 ЦК України різновидами житла виступають: 1) житловий будинок; 2) квартира; 3) інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання.
Згідно з положеннями цивільного законодавства право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових договорів, у порядку спадкування, приватизації тощо.
Право власності на житло виникає з моменту набуття права власності на житло як нерухомість. При визначенні моменту виникнення права власності на житло необхідно виходити із передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» загального правила, згідно з яким право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації правочину у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Крім правовстановлюючого характеру державної реєстрації правочину з житлом, важливе значення мають питання щодо нотаріального посвідчення, форми правочину і реєстраційної форми. Нотаріальне посвідчення правочину слід відрізняти від державної реєстрації правочину. При цьому чинне законодавство не пов’язує реєстрацію з вимогами до форми правочину. У загальних положеннях про правочини ЦК України нічого не говорить про реєстрацію правочинів і наслідки недотримання цих вимог, як і не вживає поняття реєстраційної форми у вигляді різновиду ускладненої письмової форми.
ЦК України, інше чинне цивільне законодавство не містять положень щодо обмеження кількості житлових будинків та розміру житлового будинку, які перебувають у власності окремих громадян. Однак для виникнення права власності на житловий будинок необхідно, щоб будинок було збудовано на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, було затверджено відповідний проект, було отримано відповідний дозвіл та будинок прийнято до експлуатації за участю власника (його уповноваженої особи), компетентних державних органів у встановленому порядку. Право власності на житловий будинок виникає з моменту прийняття його до експлуатації та реєстрації у виконкомі місцевої ради.
Право власності на квартиру фізичні особи набувають способами, визначеними цивільним законодавством. Громадяни мають право на приватизацію квартири державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативів, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України. Член житлового, житлово-будівельного кооперативу (дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства), який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру (дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення), надану йому в користування, набуває право власності на це помешкання (іншу будівлю чи приміщення).
Власник квартири позбавлений самостійного права відчуження частки в спільній власності на майно загального користування окремо без одночасного відчуження належного такому співвласнику одноосібного права власності на квартиру в цьому будинку.
Об’єктом права власності на житло може бути кімната в квартирі або одноквартирному будинку, в яких мешкають два або більше наймача, за умови виділення такої кімнати як самостійної речі шляхом реєстрації її в державному реєстрі нерухомості. У приватну власність можуть набуватися кімнати в квартирах та одноквартирних будинках, в яких мешкає два або більше наймача. Власник кімнати в квартирі або одноквартирному будинку має право володіти, користуватися і розпоряджатися кімнатою за правилами набуття і здійснення прав на нерухоме майно».
Відповідно, до правочинів з житлом обов’язково застосовуються норми, які регулюють виникнення, зміну і припинення прав на нерухомість та вчинення правочинів з нею (статті 181–182, 210, 640 ЦК України). Однак на відміну від нерухомого майна, при вчиненні правочинів з житлом повинні дотримуватися обмеження, передбачені законом. Так, володіння і користування помешканням в будинках державного і громадського житлового фонду фізичними особами, які не є власниками житла, допускається лише в порядку договору найму житла.
У цілому ЦК України встановлює загальний правовий режим для договорів найму та оренди житла, які можуть використовуватися як синоніми з урахуванням аналізу змісту глави 59 ЦК України Найм (Оренда) житла зокрема, (статей 810–811, 813 ЦК України. Однак Житловий кодекс України закріплює положення щодо договору найма жилого приміщення, які істотно відрізняють цей договір від договору оренди житла.
У зв’язку з цим житло може надаватися у володіння та користування на основі договору оренди або іншого договору (зокрема, договору управління майном) лише юридичним особам, тобто обмеженому колу суб’єктів правовідносин. Такий висновок випливає із змісту ст. 61 ЖК України та ч. 2 ст. 813 ЦК України, згідно з якою, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
