Особые ситуации при анализе наиболее эффективного использования

 

При формировании суждения относительно наиболее эффективного использования должны быть учтены особые ситуации, к которым относятся:

• единственное (однократное) использование;

• временное (промежуточное) использование;

• юридически несоответствующее использование;

• использование, не являющееся наиболее эффективным;

• многофункциональное использование;

• использование для специальных целей.

Единственное (однократное) использование. Наиболее эффективное использование будь-то свободного от улучшений или улучшенного земельного участка неразрывно связано с характером землепользования в районе его расположения. Очевидно, что использование земли под элитную коттеджную застройку явно будет неподходящим для промышленной зоны, как и строительство нового мясоперерабатывающего комбината в деловом центре города.

Вместе с тем, наиболее эффективное использование может быть нехарактерным или даже уникальным для определенной зоны. Например, в промышленной зоне может быть вполне достаточный рыночный спрос, чтобы поддержать одно (но только одно) большое многоэтажное офисное здание. Или земельный участок у пересечения магистралей может быть очень выгодным местом для размещения автозаправочной станции, но его могут не поддерживать окружающее землепользование или использование подобных участков. То есть, такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство еще одной автозаправочной станции будет экономически неоправданно.

В ситуациях, когда какой-либо участок с точки зрения рынка может иметь обоснованную возможность единственного (однократного) использования, стоимость земли для него должна определяться исходя из этого единственного использования как наиболее эффективного, независимо от ее наиболее вероятного использования, предлагаемого окружающим землепользованием. Естественно, что в данном случае и идеальное улучшение может значительно отличаться от существующих улучшений.

Временное (промежуточное) использование. Во многих ситуациях наиболее эффективное использование недвижимости может изменяться в течение достаточно короткого промежутка времени. Участок на окраине города с точки зрения рынка сегодня может быть не привлекательным для использования под жилую застройку, но ход городского развития может сделать этот участок чрезвычайно ценным для жилья в ближайшей перспективе. Или, например, в настоящее время может отсутствовать спрос на гостиничные площади, чтобы экономически обоснованным было строительство крупного отеля. Однако прогноз развития туризма может предсказывать резкое увеличение активности туристского бизнеса через несколько лет.

В таких случаях для недвижимого имущества целесообразным будет временное использование до момента подходящей рыночной ситуации. Временным использованием называется использование, которое применяется к земле как свободной или улучшенной недвижимости до тех пор, пока она не будет готов к будущему наиболее эффективному использованию. Таким образом, временное использование является текущим наиболее эффективным использованием, которое вероятно изменится в относительно короткий срок -скажем, от пяти до семи лет. Например, в качестве временного использования могут быть фермы, автостоянки, спортивные площадки, старые и временные сооружения.

Особыми случаями временного использования могут считаться участки, занятые горной промышленностью и открытыми разработками, которые обычно продолжаются до тех пор, пока источник не исчерпается.

Оценщик должен определить временное использование оцениваемого имущества и всех сравнимых имуществ. Даже если их будущее наиболее эффективное использование является идентичным разница во временном использовании сравнимых имуществ, все равно должна учитываться. Это может быть различие в требованиях по возврату временных инвестиций или в ожидаемых затратах по сносу, что, в конечном счете, обусловит разницу в уплаченных ценах.

Временное использование может вносить или не вносить вклад в стоимость земли или улучшенной недвижимости. Если старое здание или другое использование не может предоставить действительный валовой доход, который превышал бы разумные операционные затраты, то они не вносят вклад в стоимость недвижимого имущества. Если чистый возврат (прибыль) улучшений меньше, чем та сумма, которую могла бы обеспечить свободная земля, то здания не имеют контрибуционной стоимости. Хотя на некоторых рынках владельцы недвижимости могут предпочесть сохранить усадебное жилье на коммерческой земле в переходный период, чем оставлять землю пустой.

Действительно, стоимость улучшенной недвижимости может быть меньше, чем стоимость земли как свободной, когда учитываются затраты по сносу. Стоимость земли таких участков полностью определяется его будущим наилучшим использованием.

В тех случаях, когда недвижимость имеет временное использование, должен учитываться принцип последовательного использования, согласно которому земля не может быть оценена на основе одного использования, в то время как улучшения оцениваются на основе другого. Потребительная стоимость участка при временном использовании может значительно отличаться от рыночной стоимости того же участка как свободного и готового для освоения при его долгосрочном наиболее эффективном использовании. Многие устаревшие улучшения явно не соответствуют понятию «идеальное улучшение», но они создают прирост к стоимости свободной земли. Эти улучшения могут нарушить принцип последовательного использования, но на деле рынок просто признает, что во время перехода к новому использованию стоимость, внесенная старыми улучшениями к улучшенной недвижимости, делают стоимость земли и существующих улучшений выше, чем стоимость просто свободной земли.

Например,

• рыночная стоимость недвижимости с существующим жилым домом, долл. 26000,

• рыночная стоимость участка, если бы он был свободным (зонированного для коммерческого использования), долл. 23000

• вклад улучшений, долл. 3000

Хотя наиболее эффективное использование данной недвижимости, если бы она была вакантной, отличается от текущего использования, старые улучшения (жилой дом) продолжают добавлять к общей стоимости объекта недвижимости. Следовательно, текущее использование представляет наиболее эффективное использование улучшенного участка на остающийся срок экономической жизни улучшений.

Временным использованием, которое применяется для земельного участка, пока он не будет готов для своего будущего наиболее эффективного использования, является и спекулятивное использование, т.е. когда земля изначально удерживается для будущей продажи в ожидании получения дохода от повышения цен.

Покупка земли с целью ее будущей продажи (с или без временного использования) рассматривается как спекулятивная инвестиция, так как предполагает наличие высокого риска или неопределенности, которые могут иметь катастрофические последствия, ожидаемое повышение цен не произойдет, пока инвестор удерживает землю.

Тем не менее, текущая стоимость земли является функцией ее будущего наиболее эффективного использования. И, даже при невозможности предвидеть конкретный вид такого использования, общая направленность будущего наиболее эффективного использования (например, в качестве торгового центра или технопарка) часто известна или естественным образом вытекает из типов использования земли в окружении, плана зонирования или генерального плана города. То есть всегда имеется возможность для формирования вполне логичного суждения если не об одном, то о нескольких, альтернативных видах наиболее эффективного использования и ожидаемых уровнях доходов и затрат.

Юридически несоответствующее использование - это использование, которое было установлено и осуществлялось на законных основаниях, но больше оно не соответствует градостроительному регламенту (положениям по землепользованию) той зоны, в которой оно расположено. Чаще всего такое несоответствие возникает в результате внесения изменений в местные правила застройки или корректировки градостроительной документации, а также, например, в случае отчуждения части земельного участка для общественных нужд. В обоих случаях ситуации с несоответствующим использованием считаются правовыми несоответствиями, потому что они были созданы действиями органа государственной власти или местного самоуправления.

Изменения зонирования могут создать недоулучшенную или сверхулучшенную недвижимость.

Усадебный дом, расположенный в районе, который впоследствии был предназначен для коммерческого использования, может быть недоулучшенной недвижимостью. В этом случае жилье скорее всего снесут, так чтобы участок мог быть улучшен для его наиболее эффективного использования, или дом будет рассматриваться как временное использование до тех пор, пока его преобразование в коммерческое использование не станет финансово осуществимым.

Недвижимое имущество с правовыми несоответствиями может стать сверхулучшенным, когда положения о зонировании уменьшают разрешенную интенсивность использования имущества. Например, участок с 8-ми квартирным жилым домом, который был возведен в соответствии с действующими в свое время зонинговыми правилами, может быть понижен по категории зональности до менее интенсивного использования. То есть, если свободный участок осваивался бы сейчас, то новые зонинговые правила разрешили бы построить дом только с шестью квартирами.

Несоответствующие использования могут также получиться от изменений в разрешенной плотности застройки, и изменения в правилах застройки, которые воздействуют на такие факторы, как ландшафтная архитектура, парковка, отступы и подходы.

При оценке земли с несоответствующим использованием следует принимать во внимание, что текущее использование может давать повышенный доход вследствие большей интенсивности использования и, следовательно, иметь большую стоимость, чем подобный объект, соответствующий зонированию. Поэтому при применении метода сопоставления продаж следует делать корректировку на несоответствующее использование.

В большинстве случаев несоответствующего использования стоимость недвижимости отражает это использование. При этом стоимость земли основывается на юридически разрешенном использовании в предположении, что земля свободна. Разность между стоимостью земли и стоимостью улучшенной недвижимости показывает вклад улучшений и возможную добавку к стоимости за несогласованное использование. При определении стоимости все добавки, относящиеся к несогласованному использованию, капитализируются на весь оставшийся срок экономической жизни существующих улучшений.

Юридические несоответствия использования, которые отвечают наиболее эффективному использованию улучшенного земельного участка, обычно легко различимы. Однако иногда неясно, является ли существующее несоответствующее использование наиболее эффективным использованием для свободного участка. На этот вопрос можно ответить только путем проведения тщательного анализа дохода и/или цены продажи, полученной несоответствующим использованием, и доходов и/или цены продаж, которую бы получили альтернативные виды использования, если бы недвижимое имущество было приведено в соответствие с существующими положениями.

Использование, не являющееся наиболее эффективным. В соответствии с принципом последовательного использования улучшение может быть оценено на основе использования, которое согласуется с наиболее эффективным использованием земли. Однако многие существующие здания и другие улучшения не соответствуют идеальному улучшению для своих участков и построены другим способом, чем они бы строились, если земля была бы свободной. Тем не менее, наиболее эффективное использование может относиться по своей функции к тому же виду, что и существующее использование. Например, наиболее эффективное использование участка, улучшенного 30-летним жилым домом, может состоять в новом, более функциональном жилье. В этом случае улучшения не испытывают воздействия экономического (внешнего) износа, поэтому их стоимость не нуждается в корректировке на несоответствующее использование участка.

Для определенных участков общая категория наиболее эффективного использования могла измениться - например, от многоквартирного жилья к коммерческому использованию или от усадебного жилья к промышленному использованию. Если улучшения на этих участках существовали до изменений в области рынка, то они испытывают экономическое (внешнее) обесценение и, вероятно, имеют меньшую стоимость, чем подобные улучшения на более подходящих участках. Поэтому было бы неправильно оценивать такое улучшение, как если бы оно находилось на подходящем участке. В этом случае принцип последовательного использования предполагает учет экономического обесценения улучшений. Например, стоимость жилого дома, находящегося на участке, для которого наиболее эффективным является промышленное использование, составляет 150000 долл., что отражает его экономический (внешний) износ, так как, если бы он находился в зоне жилой застройки, его стоимость была бы 200000 долл.

Многофункциональное использование. Вполне естественным является то, что один земельный участок может служить многим функциям. Лесные участки или пастбища могут также быть использованы для охоты, зон отдыха, и добычи полезных ископаемых. Земля, которая служит в качестве права прохода для линий электроэнергии, может также служить как парковка или открытое пространство. Поэтому и наиболее эффективное использование довольно часто включает в себя больше одного использования для земельного участка. Например, использование большого земельного участка, зонированного под жилой комплекс, может предполагать размещение вдоль магистрали торгового центра, многоквартирных домов вокруг спортивной площадки, и коттеджной застройкой - на оставшейся части земли. Земельные участки для розничного магазина, как правило, в своей фронтальной части имеют платные автостоянки, а в тыловой - склад или легкое производственное строение.

Одно здание может также иметь множественное использование. Гостиница может включать в себя ресторан, бар, магазин, в дополнение к своим номерам. Многоэтажное здание может содержать офисы, квартиры, и розничные магазины. Усадебный дом, расположенный в курортной местности и занимаемый его собственником, может иметь апартаменты для сдачи в аренду наверху.

В тех ситуациях, когда наиболее эффективное использование недвижимости предполагает ее многофункциональное использование, следует определить контрибуционную стоимость каждого использования. Если, например, рыночная стоимость лесного участка, который можно будет сдать в аренду для охоты, сравнивается на единичной основе со стоимостью другого лесного участка, который в такую аренду сдать нельзя, то разница должна быть стоимостью прав на охоту. Или, если необходимо определить стоимость прав на добычу нефти, то земельный участок, где ведется добыча, необходимо сравнить с подобными участками в нефтедобывающей зоне, которые не имеют таких прав.

Следует помнить, что стоимость недвижимости, наиболее эффективным использованием которой является многофункциональное использование (т.е. интегрированный вклад всех видов использования), может быть меньше, равной или больше, чем сумма стоимостей отдельных видов ее использования.

Использование для специальных целей. Существуют отдельные виды недвижимости - специализированная недвижимость или недвижимость, имеющая специальное назначение, - для которых существует только один вид или очень ограниченное число использований. Например, зерновой элеватор или нефтеперерабатывающий завод практически непригодны под другое использование. Поэтому и наиболее эффективным использованием такого недвижимого имущества будет его текущее использование, если такое использование остается жизнеспособным.

Если же текущее использование специализированной недвижимости является физически, функционально, или экономически устаревшим и никакие альтернативные виды использования не являются осуществимыми, то наиболее эффективное использование земли может быть реализовано путем сноса строений и продажи оставшихся материалов по их утилизационной стоимости.

Иногда недвижимость, имеющая специальное назначение, может быть проанализирована и оценена на основе двух наиболее эффективных видов использования - т.е. продолжение существующего целевого использования, и преобразование в альтернативное использование. В такой ситуации суждение о наиболее эффективном использовании зависит в большей степени от того, как оно воспринимается и поддерживается рынком. Например, молитвенный дом может сначала анализироваться на основе его наиболее эффективного использования в качестве места поклонения (молитвы). В этом анализе стоимость вклада улучшений будет поддержана данными о затратах, продажах или доходах. Если существует рыночный спрос, то члены собрания могут быть готовы приобрести рассматриваемое имущество по стоимости, которая отражает его текущую стоимость в качестве молитвенного дома.

Если же рыночный спрос на такое использование здания небольшой или вообще отсутствует, то вполне корректным будет допущение о преобразовании этого здания для коммерческого или какого-либо другого альтернативного использования. Естественно, что рыночная стоимость (равно, как и потенциальные пользователи) недвижимости, преобразованного в коммерческое использование, будет отличаться от его рыночной стоимости (и потенциальных пользователей) в качестве молитвенного дома. Таким образом, наиболее эффективное использование недвижимого имущества, такого как молитвенный дом, зависит от уровня рыночного спроса на такое здание.

РЕЗЮМЕ

Анализ наиболее эффективного использования является необходимой процедурой при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Главной идеей установления наиболее эффективного использования является то, что стоимость земли или недвижимости в целом приобретает самое высокое значение, когда они используются наиболее эффективно. Это позволяет говорить о двух различных типах наиболее эффективного использования:

• земли как свободной или при условии, что если бы она была свободной;

• улучшенной недвижимости

Поэтому наиболее эффективное использование анализируется относительно как свободного, так и улучшенного земельного участка.

Первый случай отвечает на вопрос: "Что означает наиболее продуктивное использование свободного участка земли или земельного участка под существующим зданием, если бы этого здания не было?".

Второй случай отвечает на вопрос: "Как должна использоваться (арендоваться) существующая собственность (участок вместе с улучшениями)?".

Иными словами, если относительно земли как свободной наиболее эффективное использование всегда представляет собой улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной отдачи на вложенный капитал, то для улучшенной недвижимости наиболее эффективное использование может быть определено как текущее или отличающееся от текущего использования. При этом текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего недвижимого имущества в его текущем использовании с учетом издержек на ликвидацию (перемещение) улучшений.

И хотя каждый тип наиболее эффективного использования требует отдельного анализа, однако общим правилом, по сути определяющим логику проведения анализа как для свободного, так и для улучшенного земельного участка, является то, что наиболее эффективное использование - это всегда физически возможное, юридически разрешенное, финансово осуществимое и максимально продуктивное использование.

Кроме того, некоторые особые ситуации могут потребовать специального анализа при установлении наиболее эффективного использования. Такие ситуации обусловлены, прежде всего, рыночными условиями, которые сложились в районе размещения оцениваемой недвижимости и которые связаны с ее единственным или однократным использованием; временным или промежуточным использованием; юридически несоответствующим использованием; использованием, не являющимся наиболее эффективным; многофункциональным использованием, а также использованием для специальных целей.