Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка относится к использованию, которое должно применяться к недвижимости в целом, принимая во внимание ее существующее улучшение и идеальное улучшение, определенное при анализе наиболее эффективного использования земли как свободной.
Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка может состоять в продолжении текущего использования, в том числе предполагая модернизацию, реконструкцию, расширение, адаптацию существующих улучшений, или преобразование в другое использование с частичным или полным сносом существующих улучшений, или какую-то комбинацию этих альтернатив.
В случае продолжения текущего использования и сохранения существующих улучшений нет необходимости анализировать затраты или нормы отдачи для альтернативных видов использования, за исключением проверки или подтверждения заключений о наиболее эффективном использовании. К тому же отсутствие капитальных затрат позволяет непосредственно сравнивать вычисленные доходы с целью выбора наиболее эффективного использования.
Однако если для достижения наиболее эффективного использования требуются капитальные затраты, то нормы отдачи для каждого потенциального использования должны быть рассчитаны, учитывая общие инвестиции в недвижимость и все капитальные издержки. Эти нормы отдачи могут сравниваться с нормами отдачи других подобных видов инвестиций, чтобы определить, являются ли потенциальные виды использования финансово осуществимыми. В качестве альтернативы, можно сравнивать все затраты по приобретению и капитальным улучшениям для конкурирующих типов недвижимости на том же рынке.
При анализе наиболее эффективного использования недвижимости, занимаемой собственниками, необходимо рассмотреть возможность любой модернизации или реконструкции, соответствующей рыночным ожиданиям. Иными словами, чтобы считаться экономически осуществимыми, мероприятия по изменению улучшений должны либо обеспечить максимальный доход от будущей продажи недвижимости, либо максимальное повышение дохода от аренды или стоимости для собственника-арендодателя.
При анализе наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, исследование юридической разрешенности направлено на изучение вопроса, соответствует ли рассматриваемое недвижимое имущество существующим правилам застройки или иного использования земли и как такое соответствие или несоответствие воздействует на стоимость имущества. При этом исследуются многие из тех общественных и частных ограничений, которые были рассмотрены при проверке юридической разрешенности использования земли как свободной, но уже с точки зрения существующих улучшений.
Как правило, существующее использование является юридически разрешенным, так как оно осуществлялось в соответствии с действующими нормами, правилами и ограничениями. Однако, это не исключает ситуации, когда существующее использование вступает в противоречие с положениями зонирования или иной градостроительной и землеустроительной документацией, а также частными ограничениями.
Для несоответствующей недвижимости, или недвижимости с улучшениями, которые значительно отличаются от идеального улучшения, необходимо определить, имеются ли нормативно-правовые основания для модернизации улучшений. Это может включать тот же вид анализа обоснованной возможности изменения, что рассматривался и для свободного земельного участка. Он также должен быть доказательным с точки зрения рынка и учитывать в стоимости оцениваемой улучшенной недвижимости затраты времени и средств, необходимых для осуществления изменений.
Проверка на физическую возможность наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка предусматривает исследование физических и функциональных проблем, связанных с метрическими характеристиками, расположением, архитектурным и конструктивным решением, физическим состоянием улучшений и то, как эти факторы влияют на наиболее эффективное использование улучшенной недвижимости. В результате такого исследования определяется степень физического и функционального износа, а также, являются ли они устранимыми или нет.
Сопоставление метрических характеристик существующего улучшения с идеальным улучшением позволяет определить является ли оно сверх-улучшением или недо-улучшением на определенном рынке. При этом износ может присутствовать в обеих ситуациях, но в зависимости от конкретных фактов, связанных с недвижимым имуществом и его рынком, он может быть либо устранимым, либо неустранимым.
Расположение улучшения может иметь существенное воздействие на наиболее эффективное использование улучшенной недвижимости. Например, здание, которое требует масштабную реконструкцию, может иметь общие стены со смежными зданиями с обеих сторон, что существенно затрудняет проведение такой реконструкции.
Конструктивное решение экстерьера и интерьера здания может позволить или не позволить произвести изменения, делая какой-либо связанный с ним износ либо устранимым, либо неустранимым.
Физическое состояние существующих улучшений также может значительно повлиять на достижение наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. Ведь физический износ может быть устранен с помощью ремонта, но в то же время он может быть неустранимым в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
Почти все факторы, анализируемые при исследовании физической возможности улучшенной недвижимости, могут быть измерены затратами, необходимыми для достижения наиболее эффективного использования. Эти затраты, включая прибыль застройщика, должны быть проанализированы с точки зрения их вклада в прирост рыночной стоимости. Если положительного прироста не будет, то вряд ли данные затраты будут целесообразными.
Как и в случае проверки на юридическую разрешенность, результаты проверки на физическую возможность часто являются безусловными, то есть существующее использование не требует значительных изменений в связи с тем, что физическое состояние и функциональная полезность улучшенной недвижимости обеспечивается и поддерживается надлежащим содержанием.
Исследование финансовой осуществимости улучшенного земельного участка заключается в рассмотрении рыночного спроса на оцениваемую недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает положительный возврат по инвестициям, то такое использование является финансово осуществимым.
Проверка на финансовую осуществимость предполагает расчет стоимости улучшенной недвижимости по одному или нескольким подходам к оценке, а также определение стоимости земли. Если стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость земли как свободной, то есть все основания считать, что продолжение существующего использования является финансово осуществимым. Однако определенные действия, такие как осуществление ремонта или пересмотр размера арендных платежей, все же могут увеличить стоимость имущества, и это следует предусматривать. Эти факторы обычно рассматриваются в проверке на максимальную продуктивность.
Очень часто проверка на юридическую разрешенность, физическую возможность и финансовую осуществимость позволяют сделать вывод о возможности продолжения существующего использование. Однако в каждой из этих проверок могли быть рассмотрены и альтернативные использования или определенные действия в отношении существующего использования, а значит и соответствующие затраты для того, что бы сделать оцениваемое недвижимое имущество более ценным. Именно эти затраты становятся предметом анализа при исследовании максимальной продуктивности.
Если изменения в недвижимом имуществе увеличивают или сохраняют существующую стоимость, то тогда эти затраты внесут свой вклад с максимально продуктивное использование, и это должно быть отражено в выводе о наиболее эффективном использовании. Кроме того, в результате исследования максимальной продуктивности должно быть установлено, какие затраты (при их наличии) позволят оцениваемой недвижимости достичь своего наиболее эффективного использования. Эти затраты должны быть учтены при определении стоимости при применении каждого подхода к оценке.
Рассмотрим несколько примеров, связанных с анализом наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, когда его достижение не предполагает и когда предполагает дополнительные капитальные затраты.
ПРИМЕР 5
Требуется определить наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка, на котором расположен 6-ти квартирный жилой дом.
Как правило, меблированные квартиры в этом районе сдаются в аренду студентам на 8-месячный срок по 80 долл. в месяц (при этом мебель арендуется в местном магазине из расчета 120 долл. в год на 1 квартиру, что учитывает риск ее повреждения или утраты). Немеблированные квартиры сдаются на 1-2 года по 40 долл. в месяц.
Исследование рынка выявило, что убытки от простоя пустующих площадей и от неплатежей аренды оцениваются на уровне 5% - для немеблированных квартир и 10% - для меблированных, а операционные затраты - 40% потенциального валового дохода.
Для выбора наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка определим величины чистого операционного дохода при различных вариантах сдачи в аренду квартир.
Наиболее эффективным использованием улучшенного земельного участка является сдача в аренду немеблированных квартир расположенного на нем жилого дома, так как оно обеспечивает наивысший чистый операционный доход.
ПРИМЕР 6
Требуется определить наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка стоимостью 160000 долл., на котором расположен 4-х квартирный жилой дом, при условии, что новыми правилами зонирования предусмотрено двукратное повышение плотности застройки.
Предполагается три варианта возможного использования недвижимости:
• вариант 1 - сохранить существующее использование, что не потребует дополнительных капиталовложений;
• вариант 2 - построить дополнительно 4 двухкомнатные квартиры, что
обойдется в 150000 долл.;
• вариант 3 - построить дополнительно 6 однокомнатных квартир, что
обойдется в 200000 долл.
Исследование рынка показало, что потери от простоя незанятых площадей и при взимании арендной платы оцениваются в этом районе на уровне 5% потенциального валового дохода, а операционные затраты - на уровне 40% от действительного валового дохода. При этом двухкомнатные квартиры сдаются в аренду за 550 долл. в месяц, а однокомнатные - за 400 долл. в месяц.
Для выбора наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка определим уровень доходности недвижимости при различных вариантах инвестиционных решений.
Наиболее эффективным использованием улучшенного земельного участка является дополнительное строительство четырех двухкомнатных квартир, так как оно обеспечивает наивысший уровень доходности (общая ставка капитализации).
ПРИМЕР 7
Требуется определить наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка, на котором расположено здание магазина розничной торговли. При этом в районе расположения земельного участка существует спрос не только на торговые, но и на офисные площади.
Исходя из этого, имеется альтернатива: либо провести модернизацию существующего здания и продолжить его использование как магазина, либо переоборудовать существующее здание под офисы или построить вместо него новое офисное здание.
Анализ рыночных данных показывает, что использование земельного участка:
• модернизация магазина позволит получить действительный валовой
доход 41 тыс.долл. при операционных затратах 12 тыс.долл.;
• переоборудование под офис позволит получить действительный
валовой доход в 47 тыс. долл. при операционных затратах в 16 тыс.долл.;
• строительство офисного здания позволит получить действительный
валовой доход в 120 тыс. долл. при операционных затратах в 30 тыс.долл.
Модернизация или переоборудование продлит срок экономической жизни существующего здания еще на 15 лет, при том, что новое строительство обеспечит срок экономической жизни улучшений 25 лет.
Для того, чтобы модернизировать существующее здание необходимы дополнительные инвестиции в сумме 20 тыс. долл., а для его перепрофилирования под офисы - 40 тыс.долл. В то же время, демонтаж и строительство нового офисного здания потребуют соответственно 30 тыс.долл.и 700 тыс.долл.
Учитывая затраты на приобретение данного земельного участка (200 тыс. долл., из которых 20% относятся к земле, а 80% - к земельным улучшениям), определим общие затраты на реализацию каждого из вариантов использования улучшенной недвижимости:
При заданной норме отдаче (10%) доход с земельных улучшений составит:
Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью метода распределения дохода стоимость земли для каждого из вариантов использования
Как свидетельствуют расчеты, наиболее эффективным использованием является строительство нового офисного здания, как такое, которое обеспечит наибольший прирост стоимости земли.
Таким образом, общим правилом для анализа наиболее эффективного использования земли как свободной или улучшенной недвижимости является то, что окончательный вывод должен логически вытекать из последовательной проверки обоснованно возможного использования по всем четырем критериям. Именно логически построенное исследование соответствия четырем критериям формирует необходимую основу для суждения о стоимости, которую следует определить.
Анализ наиболее эффективного использования часто включает оценочные процедуры и данные, которые применяются во всех трех подходах к оценке. К тому же во многих заданиях на проведение оценки окончательная проверка на финансовую осуществимость и максимальную продуктивность требуют информации, которая может быть получена лишь после проведения собственно оценки в соответствии с этими подходами. Поэтому, даже хотя обсуждение наиболее эффективного использования традиционно предшествует применению подходов к оценке, окончательное заключение о наиболее эффективном использовании зачастую может быть сделано только после проведения предварительной оценки недвижимости при альтернативном использовании. Поэтому очень важно, чтобы во всех разделах отчета прослеживалась последовательность в части выбора наиболее эффективного использования.
Разделы отчета об оценке, где присутствуют вопросы, связанные с определением наиболее эффективного использования
