Жоғарыда аталып кеткендей, жерге жеке меншік құқығы Қазақстан Республикасы Конституциясында және 2003 жылғы 20-маусымдағы Жер кодексінде бекітілген. Бұл құқық меншік иесінің ҚР Жер кодексінде көзделген құқықтарының барлығын жүзеге асырудың заңды негізі болып табылады.
Жер учаскесіне меншік құқығы мына жолдар арқылы туындайды:
меншік құқығын табыстау;
меншік құқығын беру;
меншік құқығының әмбебап құқықтық мирасқорлық (мұраға қалдыру, заңды тұлғаның қайта ұйымдастырылуы) тәртібі бойынша ауысуы.
Меншік құқығын табыстау, беру және оның ауысуы жер учаскесінің нысаналы мақсаты ескеріле отырып жүзеге асырылуға тиіс.
Жер учаскесіне меншік құқығы келесі негіздерде туындайды:
мемлекеттік органдар актілер негізінде;
азаматтық-құқықтық мәмілелер негізінде;
Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген өзге де негіздерде (ҚР ЖК 22-бабы).
Азаматтар мен заңды тұлғаларда тиісті жер учаскесіне қатысты сәйкес құқықтардың туындауының негізі болып табылатын құжаттар ҚР ЖК 12-бабының 33-тармағында құқық белгілейтін деп аталған. Құқық белгілейтін құжаттарға атқарушы органдардың жер учаскесіне құқықты табыстау туралы құқықтық актілері, сату-сатып алу шарттары (айырбас, сыйға тарту және жер учаскесін беру туралы басқа да мәмілелер) және сот органдарының жер учаскесіне меншік құқығын, жер пайдалану құқығын және жерге қатысты басқа да құқықтарды тануы туралы шешімдері жатады. Құқық белгілейтін құжаттардың негізінде жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар (ҚР ЖК 14-бабында көзделген) жер учаскесінің өзіндік сипатын көрсететін құқық куәландыратын құжаттарды бекітеді. Құқық куәландыратын құжаттарға жер учаскесіне жеке меншік құқығы актісі, тұрақты жер пайдалану құқығы актісі және уақытша жер пайдалану құқығы актісі жатады (ҚР ЖК 12-бабының 33-34 тармақтары).
Қазақстан Республикасы жерге меншік иесінің құқықтары жерге меншік құқығының аталған мазмұнымен шектелмейді. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасында мемлекет жерге рента құқығын иеленіп, мемлекеттік билік арқылы бүкіл мемлекет аумағында жердің иелік ету, пайдалану және билік ету тәртібін бекітеді.
Егер де мемлекеттік меншікті иелену, пайдалану және билік ету ҚР Жер кодексімен реттелетін болса, ал жерге қатысты ренталық қатынастар ҚР Жер кодексімен қоса ҚР 2001 жылғы 12-маусымдағы «Салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» заңымен (Салық кодексі) реттеледі.
Меншік пен жер пайдаланудың нысанына қарамастан жерді иеленудің, пайдаланудың және билік етудің жалпы ережелерін мемлекет, ҚР Жер кодексі және басқа да заң шығарушы актілер, соның ішінде, «Жер құқығының қайнар көздері» тарауында аталған ҚР заң шығарушы актілері анықтайды.
Мемлекеттің мұндай жалпы өкілеттіктерін мемлекеттің жер қорын басқару, соның ішінде, ҚР жер қорын мемлекеттік реттеу өкілеттіктерінің қатарынан қарастыруға болады.
ҚР Жер кодексінің 27-бабына сәйкес, мемлекеттік меншік құқығын жүзеге асыру мынаны білдіреді: мемлекеттік меншіктегі жерден жер учаскелері:
жеке меншікке сатылуы немесе ақысыз берілуі;
тұрақты немесе уақытша жер пайдалануға берілуі;
Жер кодексінде, Қазақстан Республикасының өзге де заң актілерінде немесе халықаралық шарттарда көзделген жағдайларда өзге де құқықтық нысандарда жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы, ҚР Жер кодексінің 43-бабының 8-тармағына сәйкес, мемлекеттік меншіктегі жер учаскелері және ол жер учаскелерін жалдау құқығы аукционда сату объектілері болуы мүмкін. Аукционда сатуға ұсынылатын жер учаскелерінің тізбесін немесе жер учаскелерін жалға беру тәртібін жергілікті атқарушы органдар анықталып, жергілікті өкілді органдардың сәйкес шешімдерімен бекітіледі.
Бұлардың барлығы мемлекеттің билік жүргізу функциялары болып табылады. ҚР Жер кодексінің 21-бабының 2-тармағына сәйкес, жердің меншік иесі ретіндегі мемлекеттің құқықтарын ҚР ЖК 13-19 баптарында, ҚР Үкіметінің 1999 жылғы 23-қарашадағы № 1776 жылғы «Қазақстан Республикасының жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігі туралы» ережесінде1 және өзге де заң актілерінде белгіленген өз құзыретіне сәйкес мемлекеттік органдар жүзеге асырады.
ҚР ЖК 22-бабының 1-тармағында көзделген, жер учаскесіне меншік құқығын табыстау мемлекеттік органдар актілерінің негізінде туындайды.
ҚР Жер кодексінде меншік құқығындағы жер учаскесін табыстау тәртібі туралы арнайы бап жоқ. Дегенмен, ҚР Жер кодексінің 22-бабының 1-тармағында («Жер учаскесіне меншік құқығының туындауы») меншік құқығы жөнінде ережелер қарастырылған. Бұл бапты «Меншік құқығындағы жер учаскесін табыстау» деп атаған жөн болар еді. Сонымен, Жер кодексінде жер учаскесін жер пайдалануға табыстаудың күрделі жүйесі орын алған. Сол себепті, Жер кодексінің жер учаскелерін меншікке табыстау тәртібі туралы нормаларын талдау қажет.
Жер кодексінде жер учаскелерін табыстау тәртібін көздейтін екі бап бар. Біріншісі — бұл 32-бап — «Жер пайдалану құқығын табыстау», ал екіншісі — 43-бап — «Жер учаскесіне құқықты табыстау тәртібі». 32-баптың мазмұны 43-баптың мазмұнына қарағанда өзгеше. Бұл мынадан көрініс табады — ҚР ЖК 32-бабы негізінен жер пайдалану құқығындағы жер учаскесін жергелікті атқарушы органдардың табыстау тәртібін қарастырса, 43-бап жер пайдалану және жеке меншік құқығындағы жер учаскелерін жергілікті атқарушы органдардың табыстау тәртібін, соның ішінде, құқық белгілейтін және құқық куәландыратын құжаттарды дайындау процесін де қарастырады.
Сонымен қатар, ҚР Жер кодексінің «Жер учаскесі — меншік құқығының, жер пайдалану құқығының және өзге де заттық құқықтардың объектісі ретінде» атты 5-тарауында мынадай ережелер қарастырылған:
Жер учаскелерін объектілер құрылысы үшін беру (44-бап);
Құрылысқа байланысты емес жер учаскелерін беру (45-бап);
Оралмандарға жер учаскелерін беру (46-бап);
Мемлекеттік меншіктегі жер учаскелеріне құқықтар алу (47-бап);
Мемлекеттік меншіктегі жер учаскелеріне құқықтарды сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) алу (48-бап);
Мемлекет меншігіндегі жер учаскелерін төлеу мерзімін ұзартып сату кезінде оларға құқықтар алу (49-бап);
47, 48, 49— баптарының атауы ҚР ЖК 5-тарауының атына сәйкес олардың орналасу ретіне қарай аталуы тиіс — мемлекеттік меншіктегі жер учаскелерін беру; мемлекеттік меншіктегі сауда-саттықтағы (конкурстардағы, аукциондардағы) жер учаскелерін беру; меншік құқығының, жер пайдалану құқығының және басқа да құқықтардың объектісі ретінде төлеу мерзімін ұзартып сату кезінде мемлекеттік меншіктегі жер учаскелеріне құқықтар алу.
Сонымен, жер учаскесіне меншік құқығының пайда болуының бірінші негізі ретінде ҚР ЖК 43-бабының нормаларын атауға болады.
Жерге орналастыру жобаларын ҚР Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігінің құрылымдық бөлімшелері жаса, ал комиссияның қорытындысы — бұл жергілікті өкілдік органның депутаттары, жер ресурстарын басқару, сәулет және қала құрылысы жөніндегі аумақтық органдар мен жергілікті өзін өзі басқару органдарының өкілдері қабылдаған құжат.
Жер учаскелерін таңдау нәтижелері құрылыс салу үшін, ал қажет болған жағдайларда оның күзет немесе санитарлық-қорғау аймағын белгілеу үшін жер учаскесін таңдау туралы актімен рәсімделеді. Осы актіге әрбір жер учаскесін таңдаудың ықтимал нұсқаларына сәйкес олардың шекарасының жобалары қоса беріледі.
