Капитал активтерінің бағасы.

 

Еңбектің бағасы ретінде біз еңбекақының ставкасын қарастырдық, жердің бағасы мен капиталын сәйкесінше рента мен процент арқылы анықтадық. Мұндай баға жалдау бағасы деп аталады, ол иегердің аралық табыс факторларын құрайды. Нақты кезеңдегі құндылық, немесе PV (Present Value) D табысы, яғни бір жылдан кейін алуды күту, D/(l+i)-ға тең. Мысалы, нақты кезеңдегі құндылық 1000 тг., яғни бір жылдан кейін алынған, тең болады (бір жылдық нарықтық процент ставкасы 10%):

 

PV = 1000/(1+0,1) = 909,09 тг.

 

Нақты кезеңде 909,09 тг. мөлшерінде құралға ие бола отырып, бұл ақшаны 10 % жылдық проценттік ставкада инвестициялауға және жыл соңында келесі нәтижені алуға болады.

 

909,09(1+0,1)=1000 тг.

 

Сонымен, 1000 тг. бұл болашақ аралық кезеңдегі тұлғаның (немесе FV, Future Value) құрал құндылығы. Егер мерізім табысалуға дейін n жылды құраса, онда бүгінгі және болашақ құндылықты анықтау формуласы келесідей болады:

 

PV=FV/(l+i)ⁿ и FV=PV(l+i)ⁿ (6.3)

 

Мысалға, бүгінгі кезеңдегі құндылық 1000 тг. 5 жыл мерізімге келесідей болады:

 

PV = 1000/(1+ 0,1)ⁿ =1000x0,6209=620,9 тг.

 

Бұдан көретініміздей, бүгінгі кезеңнен табысты алу мерізімі ұзақ болса, онда оның бүгінгі құндылығы соғұрлым кіші болады.

Сонымен қатар бүгінгі табыс ағымын барлық жыл бойындағы қолдану кезеңінде алынатын бүгінгі құндылық ағымын анықтауға болады:

 

PV = Di/(l+ i) + D2/1+ i)2 +...+ D,,/(1+ i)ⁿ, (6.4)

 

мұнда Di, D2,... Dц- 1,2,... n кезеңде сәйкес факторда беретін табыс

Мысалға, жаңа құрал арқылы алынған бүгінгі құндылық ағымын анықтайық. Құралдың қолдану мерізімі үш жыл деп күтілсе, бір жыл бойында 800 мың. тг. Көлемінде табыс алынатыны жоспарланады, екінші және үшінші жылдарда -500 және 300 мың. тг сәйкесінше:

PV= 8007(1+0,1) + 500/(1+0,1)²+ 300/(1+0.1)³ =

= 727,27 + 413,22 + 225,39 =1365,88.

 

Ал енді фирма 1400 мың тг. құрал сатып ала ма деген сұраққа жауап беріп көрелік. Әрине, алу мүмкіндігі жоқ, өйткені табыс ағымының құндылығы бұл құралды сатып алу шығынын жаба алмайды. Мұндай фактордың көрінісі кезінде, фирма факторды сатып алудан бас тартады. Құрал сатып алынатын ең жоғарға баға (сұраным бағасы), бүгінгі табыс ағымы құндылығына тең (біздің мысалда 1365,88 мың. тг.).

Сондықтан фактор нарығындағы тепе-теңдік шарты болашақ табыс ағымының бөлінген уақыты бойынша бүгінгі құндылық факторының капиталдық бағасына тең болады, немесе Р = PV.

Дәріс № 11 Негізгі көрсеткіштер-өнімділігі, шығынның өтелуі, дифференциалдық пайда, жеке бағалау үшін түсімділігі.

Алу әдісі.

Шығындық тәсілдемеде инвестор учаске үшін үлкен сома төлемейді.

Шығындық тәсілдеме тұрады:

- алу әдісі;

- игерудің шығындарын анықтау;

- инфрақұрылымдардың шығындары және жобалы инвестициялық келісім-шарт шарты бойынша қалалық жерлерді бағалау.

Алу әдісі жер учаскесінің нарықтық құнын жылжымайтын мүліктің толық объектісінің нарықтық құны арасындағы айырмашылығы ретінде анықталады, яғни жер учаскесінің жақсартылған және қайтарылған құн олардың тозу есебінен жақсарады. Жер учаскесінің құнын есептеудің бұл әдісі жер үшін қалдық техникасында қалыптасады.

Алу әдісін қолдану шарттары:

- жер учаскесін бос ретінде өте тиімді және жақсы қолдануды анықтау кезінде;

- егер нарықта салынбаған жерлермен жасалған келісімдер туралы мәліметтер болмаса.

Алу әдісімен жер учаскесін бағалаудың алгоритмдері:

1 кезең. Салыстырмалы сатулар мен нарықты зерттеу негізінде жақсартылған жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау. Егер сәйкес сатулар ақпараттар жеткіліксіз болса, сату бағасы орнына бастапқы көлемдер ретінде объекті құнының сарапталған бағалануын қолдануға болады.

2 кезең. Жер учаскесіндегі ұқсас келетін үйлер мен ғимараттардың тұрғызудың қайта құру құнын есептеу. Қайта құру құнын есептеу үшін қайта өндіру құны немесе орын басу құны қолдануы мүмкін.

Қайта өндіру құны – бұл бағаланатын объектінің нақты көшірмесінің құрылысына сондай құрылыс материалдарын, технологияны сол жоба бойынша, бірақ бағалау күшіне бағаны қолдану мен байланысты шығындар. Егер қайта өндіру құнын анықтау мүмкін болмаса, және мақсатты болмаса, онда орын басу құны есептелінеді.

Орын басу құны – бұл қазіргі уақыттағы объектінің құрылысына объектіні бағалау тиімділігіне тең, бірақ қазіргі уақыттағы құрал–жабдықты, материалдарды, жобалар мен технологияларды қолдану тиімділігінің ағымдағы нарықтық бағадағы шығындар. Қайта өндіру немесе орын басу құны үш бөліктен тұрады: тура шығындар, жанама шығындар және кәсіпкерлік табысы.

Тура шығындар – объект құрылысымен тікелей байланысты және келесілерді қамтиды:

- құрылыс құрал–жабдықтары мен материалдар құны;

- құрылыс жұмысшыларының жалақысы;

- құрылыс машиналарын пайдалану құны;

- құрылыс кезеңінде уақытша ғимараттар мен инженерлік желілердің құны;

- жабдықтаушының пайдасы және үстеме шығындары.

Жанама шығындар – құрылыс процесін ұйымда стыру және жәнелту үшін қажет. Оларға жатады:

-жобалауға шығындар;

- құрылыс үшін территорияны дайындауға шығындар;

- салықтың барлық түрі;

- жер учаскесін алуға шығындар;

- несие бойынша пайыздар;

- жарнамаға шығындар;

- сақтандыру төлемдері.

Кәсіпкерлік пайдасы – кәсіпкердің құрылыс жобасына инвестицияланған өз капиталын қолданудың сыйақы түріндегі ақшалай сыйақыны алуды күтуі.

3 кезең. Үйлер мен ғмимараттар тозуының физикалық, функционалдық және сыртқы көлемдері, бағаланатын жер учаскесінде орналасқаның анықтау.

Физикалық тозу – физикалық күйреудің нәтижесінде үйлер мен ғимараттар құнының төмендеуі, яғни олардың өзінің алғашқы пайдалану сипаттарының элементтерін жоғалтулары. Физикалық тозу ескіру әсерінен, дұрыс пайдаланбауынан, табиғи факторлардың есебінен пайда болады.

Функционалдық тозу - жоспарлау, техника және дизайн бойынша нарық талаптарына үйлер мен ғимараттардың конструктивті және көлемді жоспарланған сипаттарының сай келмеуі. Бұл тозудың түрі архитектура және құрылыс аумағындағы ғылыми–техникалық нәтижесі, ол ғимараттың ескі архитектурасында, ескі инженерлік қамсызданудан, т.б. көрінеді.

Сыртқы тозу – үйлер мен ғимараттарға қатысты сыртқы факторлардың өзгеруі бойынша жағымсыз сипатта көрінеді. Ол жер заңы, салық салу, сақтандыру, қоршаған орта, орналасу жағдайы және т.с.с. аумақтағы өзгертулердің нәтижесінде үйлер мен ғимартаттар құнының төмендеуінен әкеледі. Физикалық және функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді, сыртқы тозу жойылмайды. Тозудың бұл түрлері үйлер мен ғимараттардың жиналған тозуын көрсетеді.

4 кезең. Үйлер мен ғимараттардың қайта орнатылған құнының бағалау күніне олардың қалдық құнын алу үшін жиналған тозуды алып тастау.

5 кезең. Үйлер мен ғимараттардың қалдық құнын жақсартумен жердің нарықтық құнынан жер учаскесінің нарықтық құнын шегерумен анықталады.

Барлық есептеулерді жүргізу кезінде уақытша факторларды ескеру қажет, сондай–ақ баолық шығындар құнын бағалау күніне келтіру керек.

Бірнеше бір текті объектілер бойынша алу әдісімен алынған жер учаскелерін бағалауды салыстыру элементтері бойынша олардың арасындағы бар айырмашылықтарды түзету қажет.

Белгілеу әдісі учаскенің жалпы бағасына жақсарту салымдары аз болғанда қолданылады, қала шетіндегі учаскелерді бағалау үшін ұсынылады, аймақтағы жер учаскесін сату туралы мәліметтер болмағанда қолданылады.

Әдіс пассивті нарық жағдайында өте тиімді шығарылатын ақпарат және негізгі құнды алу моделі ерекшелігінің есебінен өте тиімді. Жалпы түріндегі жер учаскесінің құны мына формуламен анықталады:

Cc = N - N₀

Cc – жер учаскесінің құны;

N – объектінің құны;

N₀ – жақсарту құны.

Алу әдісі объективті нәтижелер береді, егер жақсартулардың қайта құру құнының көлемін және жылжымайтын мүлік нарығының сәйкес сегментінде сұраныс пен ұсынысқа қатысты тепе–тең жағдайы кезінде олардың жиналған тозуын нақты бағалауға болады.

Алу әдісінің кемшіліктері:

- үйлер мен ғимараттар құнының объективті емес бағалауын беруі мүмкін, олардың жасы 10 жылдан аспайды, себебі уақыт өткеннен кейін жылжымайтын мүліктің ескірген объектісін қайта өндіру мүмкіндігі төмендетіледі, ал жиналған тозуды есептеу қиындығы жоғарлайды;

- жоғары инфляция жағдайында үйлер мен ғимараттарды қайта құруға шығындардың құнын есептеу қиын.

 

Жердің саны шектелген сондықтан жердің ұсынысы абсолютті икемсіз. Жердің ұсынысына төмендегі факторлар әсер етеді.

1.Жер құнарлығы;

2.Жер участкісінің нарыққа алыс-жақын орналасуы. Жер нарығында тек сұраныс белсенді фактор.Жерге сұраныс өзгерістерінің нәтижесі шамалы болғандықтан,оны пайдаланғанда осы ресурстарың иесі белгілейтін баға шешуші фактор б.т.

Жер рентасы — жерден түсетін тұрақты табыс. Оның дифференциалдық және абсолюттік түрлері бар. Алғашқысы дифференциалдық І және дифференциалдық ІІ рента деп ажыратылады. Дифференциалдық І рентаның пайда болуының басты себебі — жеке жер телімдерінің құнарлылығы мен сол жердің рынокқа қатысты орналасу ерекшеліктері. Дифференциалдық ІІ рента жерге жұмсалған қосымша қаржыға тура байланысты. Шаруашылықты қарқынды жүргізу нәтижесінде қосымша қаржыдан дифференциалдық ІІ рента туындайды. Ол, сондай-ақ, ауыл шаруашылығы өнімдерінөндіру кезіндегі қоғамдық және жеке баға айырмашылығынан да туындайды. Абсолюттік Жер Рентасы жерге деген жеке меншікке байланысты. Орташа пайдадан артық алынған қосымша құнабсолюттік рентаны алу көзі болып табылады. Ауыл шаруашылығы айналымына кірмейтін жерден де Жер Рентасы алынады. Оларға:

1. тау-кен өнеркәсібі пайдаланып отырған жерден түсетін рента;

2. құрылыс учаскелерінен түсетін рента, т.б. жатады.

Жер рентасының табиғаты жердің экономикалық ресурс ретіндегі ерекшеліктерімен және жерді пайдалану қатынастарымен байланысты. Жер — бірегей өндіріс құралы: сан жағынан ол шектелген, оны жасанды түрде ұдайы өндіру мүмкін емес; жер учаскелері құнарлығы жағынан бір-біріне ұқсамайды, яғни олардың табиғи өндіргіш күштері өзгеше болады.

Дифференциалдық рентаның екі түрі бар: бірінші дифференциалдық рента және екінші дифференциалдық рента.

1. Бірінші дифференциалдық рентаның болуы жердің сапасының әр түрлі болатынымен байланысты. Осы рента құнарлылығы жоғары жерлерден алынатын, құнарлылыққа байланысты рента болып және стратегиялық жағынан материалдарға, еңбекке, тұтынушыларға қолайлы орналасқан жер учаскелерінен алынатын рента болып бөлінеді.

2. Екінші дифферендиалдық рента егіншілікті интенсивті жүргізу әдісін және капиталдың үстеме салымын яғни, жердің құнарлылығын өсіруді, прогресивті биотехнология қолдануды, жоғары потенциалы бар тұқымдарды т.б. тілейді. Нәтижесінде өнімділік жоғарылайды, шығындар тез өтеледі. Кәсіпкер үстем пайда түсіреді.