Л 7 Метод сравнения продаж
Данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых, как незастроенные.
Расчет стоимости ЗУ данным методом осуществляется:
1-посредством подбора объектов-аналогов,
2-выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта-аналога,
3-расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов.
Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов-аналогов.
Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:
· имущественные права- право собственности, право аренды и др.;
· условия финансирования - использование при покупке кредитных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;
· условия оплаты - безналичный расчет, наличные деньги, векселя, взаимозачеты и т.п.;
· условия совершения сделки - нетипичные условия сделки (например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
· время заключения сделки с объектом-аналогом;
· расходы, сделанные сразу же после покупки;
· местоположение и окружение;
· правовые и градостроительные ограничения по виду
использования и застройке земельного участка;
· физические характеристики - рельеф, размеры и форма
земельного участка;
· доступные коммунальные услуги - наличие или близость
инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.;
· иные элементы.
В качестве единицы сравнения служат стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади ЗУ. Поправки (в процентах или денежной сумме) вносят в цену всего объекта и в цену соответствующих единиц сравнения. Обычно внесение поправок осуществляется в определенной последовательности:
-делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирования, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;
- скорректированную цену объекта - аналога приводят к удельной
цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим
элементам сравнения (например, местоположению, физическим
характеристикам и др.).
Пример 1 Последовательность внесения поправок, тыс. руб.
| Элемент сравнения | Сделка 1 | Сделка 2 | Сделка 3 |
| Цена продажи | 100 000 | 150 000 | 120 000 |
| Поправка на имущественные права | +5 000 | -10 000 | +5 000 |
| Скорректированная цена | 105 000 | 140 000 | 125 000 |
| Поправка на условия финансирования | + 10 000 | -10 000 | -5 000 |
| Скорректированная цена | 115 000 | 130 000 | 120 000 |
| Поправка на условия продажи | +5 000 | 10 000 | -5 000 |
| Скорректированная цена | 120 000 | 120 000 | 115 000 |
| Поправки: на расходы после покупки на рыночные условия (время) | +0 +0 | +0 +0 | +0 +0 |
| Скорректированная цена | 120 000 | 120 000 | 115 000 |
| Поправки: на местоположение- физические характеристики - вид использования- | +5 000 -5 000 -2 000 | +0 -8 000 +4 000 | +0 +0 +5 000 |
| Скорректированная стоимость аналога | 118 000 | 116 000 | 120 000 |
Определяем стоимость оцениваемого объекта:
(118 000 + 116 000 + 120 000) /3 = 118 000.
Значительные различия в скорректированных ценах аналогов свидетельствуют о неверном проведении корректировки, неправильном подборе аналогов или недоучете каких-то элементов сравнения. В этом случае итоговый результат может быть получен как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных стоимостей не всех объектов-аналогов, а только наиболее схожих с оцениваемым участком. Степень схожести может определяться по количеству корректировок. Чем меньше корректировок, тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.
Поправки могут определяться с использованием количественных и качественных методов. Качественные методы применяют после выполнения количественного анализа. Также возможно применение комбинированных методов.
Оценка сельскохозяйственных угодий методом сравнительных продаж
Данный метод рекомендуется применять только при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках по продаже аналогичных (сопоставимых) объекту оценки земельных участков с-х угодий (не менее 3-5 объектов).
Расчет стоимости ЗУ ведётся в следующей последовательности:
1)выбор объектов, проданных в недалёком прошлом (до 1 года
назад), аналогичных или похожих (сопоставимых) с объектом оценки;
2)подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа. Здесь, наряду с элементами сравнения, (имущественные права, условия продажи и физические характеристики -форма участка, рельеф, уклон), для с-х земель добавляются экономические элементы (вид и структура с-х угодий, качество почвы – балл бонитета, энергоемкость обработки почвы, близость к рынкам сбыта, транспортная доступность, удаленность от хозяйственного центра, баз реализации сельхоз продукции и др.);
3)сравнение оцениваемого и сопоставимых объектов по
избранным элементам сравнения (1 га, 1 сотка);
4)внесение корректировок в цены сопоставимых объектов в зависимости от различий между ними и объектом оценки. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей;
5)установление стоимости оцениваемого участка путем расчета
среднего значения откорректированных цен. Рассмотрим пример.
Пример 2. Расчет стоимости земельного участка (пашни) методом сравнительных продаж
| Показатель | Ед. измер. | Объект оценки | Сопоставимые объекты | |||
| 1. | Местоположение | р-н Х | р-н№1 | р-н№2 | р-н№3 | |
| 2. | Площадь | га | 357,2 | 198,1 | 180,1 | |
| 3. | Кадастровая стоимость 1 га | тыс. руб. | 13,6 | 12,1 | 12,1 | 14,97 |
| 4. | Удаленность до ближайшего элеватора) | км | ||||
| 5. | Рельеф (уклон) | - | горизонтальный | с уклоном в 5% | горизонтальный | горизонтальный |
| 6. | Дата продажи | 01.03.07 | 01.11.06 | 01.10.06 | 01.02.07 | |
| 7. | Цена продажи | тыс. руб | - | 1359,9 | 794,0 | 765,4 |
| 8. |
Внесение поправок в цены сопоставимых объектов представлено в табл.
Пояснения внесенных поправок:
1) поправки на дату продажи - умножение цены продажи на индекс инфляции,для первого объекта-3807х1,04; для второго - 4008 х 1,05 и для третьего - 4250 х 1,01.
2) поправка на местоположение, исходя из соотношений кадастровой стоимости 1 м2 сопоставимого объекта и объекта оценки. Первый
и второй объекты имеют стоимость меньшую на 11 %, чем объект оценки, и, соответственно, цена с поправкой выше на 1,11, третий объект-
наоборот, имеет кадастровую стоимость на 10% выше, и цена с по
правкой снижена на эту величину. (13.6- 12.1)/13.6 = 11%; (14.97-13.6)/14.96=10%.
3) поправка на рельеф установлена только для первого объекта
экспертно в размере +3%, т.к. участок имеет уклон (значит, он хуже
объекта оценки). Аналогично (экспертным путем) установлены поправки
в (-5%) для первого и третьего объектов, т.к. они находятся ближе объекта оценки к элеваторам и, следовательно, их цены выше на экономию
по транспортным расходам по сравнению с объектом оценки.
Таблица - решение примера 2
Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж
| Наименование показателя | Сопоставимые объекты | |||
| I | Цена продажи 1 га | 3807=1359.9/357.2 | 4008=794/198.1 | 4250=765.4/180.1 |
| •? | Поправка на дату продажи (исходя из ежемесячного уровня инфляции в 1 %) Цена с поправкой | +4% | +5% | +1% |
| Поправка на местоположение и плодородие почвы (исходя из соотношений кадастровой стоимости) | +11% (100 ---12..1 х 100 / 13,6) | +11% (100---12. 1 х 100 / 13,6) | -- 10% (100---14.. 97 х 100 / 13,6) | |
| 4. | Поправка на конфигурацию \задано\ Цена с поправкой | -- 12% | +18% | |
| 5. | Поправка на рельеф (эксперт) Цена с поправкой | +3% | -- | ---- |
| Поправка на удаленность от ближайшего элеватора Цена с поправкой | -5% | --5% | ||
| 7. | Поправка на различия в площадях Цена с поправкой | +3,3% | --3,3% | |
| 8. | Итоговая стоимость 1 га | (4300 + 4240 + 4189): 3 = 4243 | ||
| 9. | Стоимость объекта оценки, руб. | 4243x300 га = 1272900 |
