Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

2.1. Правовое регулирование вещных отношений на жилые помещения. Проблема соотношения гражданского и жилищного законодательства.

2.2. Жилое помещение: понятие, виды, назначение. Виды вещных прав на жилое помещение.

2.3. Право собственности на жилое помещение.

2.3.1. Понятие и содержание права собственности на жилое помещение.

2.3.2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение (приватизация жилых помещений; участие в долевом строительстве и пр.).

2.3.3. Прекращение права собственности на жилое помещение (в том числе бесхозяйственно содержимое).

2.3.4. Особенности права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья.

2.4. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения.

 

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ АКТЫ:

- Конституция РФ.

- ГК РФ (главы 17, 18 и др.).

- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.14 (с послед. изм. и доп.).

- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст.4147 (с послед. изм. и доп.).

- ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества …» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.40 (с послед. изм. и доп.).

- ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст.3018 (с послед. изм. и доп.).

- Закон РФ от 25.06.1993 г. № 5242-I «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах РФ» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. Ст.1227 (с послед. изм. и доп.).

- Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст.959 (с послед. изм. и доп.).

- Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. руководителем Росземкадастра 17.03.2004 г. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

- Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 г. № 8-П (по поводу Земельного кодекса РФ) // Вестник КС РФ. 2004. № 4.

- Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 г. № 455-О (по поводу п.2 ст.292 ГК РФ) // Вестник КС РФ. 2007. № 2.

- Определение Конституционного Суда РФ от 06.02.2004 г. № 135-О (по поводу ст.289 ГК РФ) // Вестник КС РФ. 2004. № 5.

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007 г. (ответ на вопрос № 4) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

 

ЛИТЕРАТУРА:

- Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.

- Амелина Н.Е. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения // Гражданское право. 2008. № 2.

- Андрианова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права. 2008. № 1.

- Гончарова О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав // Жилищное право. 2007. № 1.

- Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. № 6.

- Грехова Е.А. Земельный участок как объект недвижимого имущества // Право и политика. 2007. № 5.

- Гришаев С.П. Государственная регистрация права собственности на земельные участки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10.

- Гришаев С.П. Гражданско-правовой режим земельных участков // Цивилист. 2006. № 4.

- Дихтяр А.И. Судебная практика по делам, связанным с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Право и экономика. 2008. № 9.

- Ельникова Е.В. О правах застройщика на чужой земельный участок в современном российском законодательстве // Цивилист. 2007. № 2.

- Ельникова Е.В. Право постоянного (бессрочного) пользования: новеллы законодательства и проблемы правоприменения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10.

- Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. 2006. № 3.

- Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. № 4.

- Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. Самара: Изд-во «Самарский университет», 2005.

- Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. № 6.

- Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2007. № 1.

- Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

- Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. № 1.

- Крашенинников П.В. Жилищное право: учебник. М.: Статут, 2008.

- Крюкова Е.С. Понятие и виды жилищных прав. Самара: Изд-во «Самарский университет», 2006.

- Ларин Д.В. Проблемы защиты прав участников сервитутных отношений: законодательство и судебная практика // Цивилист. 2008. № 3.

- Лотникова Н.П. Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования // Вестник ВАС РФ. 2007. № 2.

- Малеина М.Н. Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений // Хозяйство и право. 2006. № 7.

- Минина Е.Л. Проблемы законодательства о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд // Журнал российского права. 2008. № 8.

- Павлова Е.Е. К вопросу о праве собственности на жилое помещение // Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.

- Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006.

- Ростовцева Н.В. Об актуальных вопросах российского жилищного законодательства // Журнал российского права. 2008. № 11.

- Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. № 5.

- Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан и выселение // Юрист. 2007. № 3.

- Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. № 8.

- Тимофеев Д. Изъятие неиспользуемых земельных участков // Законность. 2008. № 9.

- Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.

- Шахов С.Ю. Специальные случаи прекращения права частной собственности на жилые помещения// Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9.

- Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. № 4.

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ:

1) Институты вещных прав на земельные участки и жилые помещения закрепляются не только гражданским, но и специальным законодательством, - соответственно, земельным и жилищным. Сложным и нерешенным при этом является вопрос о соотношении названных видов законодательства (в условиях, когда и ГК РФ, и ЗК РФ, и ЖК РФ устанавливают приоритеты своего действия). Постарайтесь выработать собственную позицию по данной проблеме.

2) В настоящее время земельный участок может быть объектом следующих вещных прав: а) право собственности; б) право пожизненного наследуемого владения; в) право постоянного (бессрочного) пользования; г) право ограниченного пользования (сервитут). Владение и пользование земельным участком могут осуществлять и лица, не имеющие вещных прав на землю, например, арендаторы и ссудополучатели.

Обстоятельно разберите каждое из обозначенных вещных прав (в том числе в сравнительном плане), прежде всего, с точки зрения субъектного состава, оснований приобретения и прекращения, особенностей реализации правомочий владения, пользования и распоряжения. Уясните, в частности, что:

- пользование земельным участком осуществляется в пределах, определяемых его целевым назначением;

- субъектами права собственности и сервитута могут быть и граждане, и юридические лица, права пожизненного наследуемого владения – только граждане (причем предоставление участков на данном праве после введения в действие ЗК РФ более не допускается), права постоянного (бессрочного) пользования – лишь государственные и муниципальные учреждения, органы государственной власти и местного самоуправления;

- распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, кроме случая перехода права на участок по наследству; распоряжение земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования запрещено вообще;

- сервитут (частный и публичный; срочный и постоянный) устанавливается только тогда, когда нужды собственника не могут быть обеспечены без этого.

3) Право постоянного (бессрочного) пользования не следует смешивать с правом пользования земельным участком собственником находящейся на нем недвижимости (см. ст.271-273 ГК РФ). Важно знать, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится, по общему правилу, вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ст.35 ЗК РФ). Сказанное – проявление принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст.1 ЗК РФ).

4) Особый акцент должен быть сделан на изучении специфики (в том числе процедурного плана) прекращения права собственности на земельные участки (ст.278-286 ГК РФ). Запомните, что если изъятие участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется посредством выкупа, то изъятие участка ввиду его ненадлежащего использования – путем продажи с публичных торгов.

5) Жилое помещение, как и земельный участок, имеет строго целевое назначение: оно предназначено для проживания граждан. Законодатель определяет следующие пределы использования жилых помещений - в них не допускается размещение:

- промышленных производств;

- предприятий, учреждений, организаций (если помещение не переведено в нежилое). Вместе с тем, допустимым является использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (без перевода в нежилое!), но только если это не нарушает: а) права и законные интересы других граждан; б) требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК РФ). Имейте в виду, что речь в данном случае идет об использовании наряду с проживанием.

6) Многоквартирный дом структурно состоит из двух частей:

а) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности любых участников жилищных отношений;

б) общего имущества в доме, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам помещений (причем любых – как жилых, так и нежилых).

Доля каждого собственника в указанном праве пропорциональна размеру общей площади помещения. Законодательство закрепляет принцип, в соответствии которым доля следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК РФ).

7) Члены семьи собственника имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ они имеют право пользования помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Право пользования носит вещный характер; члены семьи, в частности, могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Учтите, что право пользования члена семьи прекращается:

- при переходе права собственности на жилой дом (квартиру), если иное не установлено законом (ст.292 ГК РФ);

- при прекращении семейных отношений с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (см. ч.4 ст.31 ЖК РФ).

ЗАДАНИЯ И СИТУАЦИОННЫЕ ЗАДАЧИ:

1. ОАО Ресторан «Сюрприз» осуществило благоустройство прилегающей к зданию ресторана территории, организовав гостевую автостоянку для посетителей ресторана. Житель дома (на первом этаже которого размещался ресторан) Замиров, приехавший домой на обед, собирался поставить свою машину на автостоянку. Однако, администратор ресторана не позволил сделать ему это (т.к. Замиров не является посетителем ресторана). Замиров был возмущен действиями администратора, тем более, что право собственности на земельный участок, прилегающий к дому, на ОАО Ресторан «Сюрприз» не оформлен.

Правомерны ли действия ОАО Ресторан «Сюрприз»? Является ли земельный участок, прилегающий к дому, земельным участком общего пользования?

2. Сиблов, получивший в 1987 г. земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, решил сдать его в долгосрочную аренду соседу. Когда дело дошло до составления документов, то юрист, приглашенный Сибловым, заявил о невозможности совершения сделки, поскольку право пожизненного наследуемого владения после вступления в силу ЗК РФ прекращается.

Правильно ли разъяснение юриста? Вправе ли Сиблов сдать земельный участок в аренду? Имеет ли Сиблов право на передачу ему земельного участка в собственность?

3. ООО«Либретто», являющееся собственником склада, приняло решение о сносе склада за ненадобностью. Склад находился на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию. Узнав о начавшихся работах по сносу склада, представитель районной администрации потребовал прекращения работ, поскольку снос сооружения невозможен без согласия собственника земельного участка, на котором располагается объект. Несмотря на это, ООО «Либретто» продолжило осуществление сноса.

Оцените законность действий ООО «Либретто» и заявления представителя местной власти.

4. Постановлением городской Администрации индивидуальному предпринимателю Брамову был предоставлен в собственность земельный участок. При этом на основании заявления государственного учреждения «Форум» (владеющего на праве постоянного (бессрочного) пользования соседним земельным участком) в постановление были включены положения, определяющие возможность ограниченного бессрочного пользования частью земельного участка Брамова учреждением для обеспечения проезда к объектам последнего.

Однако, после передачи земельного участка Брамову он отказал в проезде государственному учреждению, сославшись: а) на необходимость заключения соглашения о сервитуте непосредственно с Брамовым (постановления Администрации для установления сервитута недостаточно); б) на обязательность внесения учреждением платы за сервитут, рассчитанной исходя из ставок арендной платы за использование муниципальных земельных участков.

Допускается ли административный порядок установления частного сервитута? Обоснованны ли доводы Брамова? Составьте проект соглашения об установлении сервитута с учетом требований действующего законодательства.

5. Администрация города N приняла решение об изъятии земельного участка, принадлежащего Ануфриевой, в целях строительства городской библиотеки. 15 сентября 2008 г. решение об изъятии было зарегистрировано; 20 сентября 2008 г. о принятом решении Ануфриева была письменно проинформирована; 30 сентября Ануфриева получила 10 % выкупной цены, рассчитанной исходя из нормативной цены земельного участка.

15 марта 2009 г. работник Администрации сообщил Ануфриевой о начале строительных работ и о необходимости сноса забора, огораживающего земельный участок. Ануфриева возражала против этого, поскольку: а) выкупная цена определена неправильно и уплачена не в полном объеме; б) изъятие земельного участка должно произойти не ранее 15 сентября 2009 г. Более того, Ануфриева усомнилась в законности изъятия земли, поскольку, по ее мнению, строительство библиотеки вряд ли можно считать муниципальными нуждами.

Каков порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд? Нарушен ли он в рассматриваемом случае? Дайте комплексный юридический анализ ситуации (в том числе аргументов Ануфриевой).

6. Емельяновой единолично на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира, в которой зарегистрированы и проживают также ее двое несовершеннолетних детей и бывший муж (не имеющий другого жилого помещения). Емельянова решила заключить договор мены квартиры на жилой дом в соседнем населенном пункте.

Необходимо ли Емельяновой получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки (изменится ли Ваш ответ, если Емельянова лишена родительских прав)? Какие права имеет ее бывший муж?

7. Жилой дом общей площадью 300 кв.м. принадлежит на праве собственности Королеву, который имеет другое место жительства, а дом использует в качестве склада для хранения товаров бытовой химии. Жильцы соседнего дома обратились в орган местного самоуправления с жалобой на Королева, указав, что к дому постоянно подъезжает грузовой автотранспорт, а по улице распространился неприятный запах.

Какие меры возможно предпринять в данном случае с целью защиты интересов соседей Королева?

8. Семье Игнатьевых принадлежит 2-комнатная квартира на праве собственности. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, имеет кладовые помещения на каждом этаже. Игнатьевы, решив использовать кладовку для собственных нужд, установили на ней железную дверь и повесили замок. Соседи против такого использования возражали.

Кому принадлежит общее имущество в многоквартирном доме и в каком порядке оно может быть использовано? Правомерны ли действия Игнатьевых?

9. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (общая площадь дома – 1200 кв.м., общая площадь всех помещений – 1000 кв.м., общая площадь жилых помещений – 500 кв.м.) Гаврилян – собственник квартиры общей площадью 100 кв.м. (из них жилая - 70 кв.м.) – заявил о том, что количество принадлежащих ему голосов подсчитано неправильно. Согласно документам, подготовленным инициаторами созыва собрания, ему принадлежит 7/50 всех голосов (70/500).

Обоснованна ли претензия Гавриляна?

 

Занятие № 21: ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ (2 ч)

1. Правовая охрана и защита вещных прав: соотношение понятий. Система гражданско-правовых способов (средств) защиты вещных прав. Проблема конкуренции вещно-правовых и иных исков.