Право частной собственности на земельные участки.

Право собственности на землю - это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше­нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня­емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельно­сти собственника.

Под правом собственности на землю понимается право, включающее в себя три правомочия - владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).

1. Владение - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. В отличие от владения обычным имуществом, владение землей пред­ставляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.

Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в слу­чае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Пользование - это допустимая законом возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Оно выражается в двух основных фор­мах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственни­ка; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и за­конным интересам других лиц. Об­щее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

3. Распоряжение - это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.). У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Виды и формы земельной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.

Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве различаютсяформы земельной собственности:

• частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; наследовании; дарении; купле-продаже; обмене или сделках с землей; в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.

• государственная собственность — реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества в целом. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).

• муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;

Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ (ст. 36), согласно которой граждане и их об­единения вправе иметь в частной собственности землю.

Право частной собственности на землю представляет собой одну из форм права собственности, при которой правомочиями пользования, владения и распоряжения земельным участком обладают физические и юридические лица.

Объектом права частной собственности на землю всегда является индивидуально-определенный земельный участок, который в установленном порядке перешел к определенному субъекту и находится в его владении, пользовании и распоряжении. В ряде случаев законодательство РФ включает в содержание данного объекта иные объекты природной среды, находящиеся на земельном участке и неразрывно с ним свя­занные: обособленные водные объекты и древесно-кустарни-ковую растительность.

Так, ст. 261 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный слой), замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает законных прав иных лиц. Права собственников земельных участков закреплены в ст. 40 Земельного кодекса РФ.

Напомним, что собственник земель­ного участка вправе:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подзем­ные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительны­ми, санитарно-гигиеническими и иными специальными тре­бованиями;

осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает зе­мельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользова­ние или пожизненное наследуемое владение либо безвоз­мездное срочное пользование; расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной собственности (собственности граждан и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а так­же быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные обра­зования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Феде­рации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; в границах закрытых административно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова­ния международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, установлен также Федеральным законом от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть приватизированы, а значит и выступать объектом права частной собственности на землю, земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного на­значения;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, на­бережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспектиного развития;

предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нельзя считать объектом права частной собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

Субъектами права частной собственности на землю выступают граждане и юридические лица.

По общему правилу, гражданин может выступать субъектом права собственности на землю с момента приобретения полной дееспособности (как правило - по достижении 18-ти летнего возрасти), юридическое лицо - с момента государственной регистрации. Статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, причем граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Необходимо отметить, что действующее законодательст­во не выделяет особенностей права собственности юридиче­ских лиц на земельные участки, в нем отсутствуют различия в правовом режиме земель, находящихся в собственности юри­дических лиц, и в содержании принадлежащих им правомо­чий. В то же время, не все юридические лица могут быть соб­ственниками земельных участков в силу своего правового ста­туса, и к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Что касается иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и российские граждане и юридические лица, иметь в собственности землю, однако за рядом ограничений.

Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.