Приватизируя предприятия в период 1990-х годов, новые собственники получали только то, что было у них на балансе. Поскольку в СССР предприятия и земля принадлежали государству, то и необходимости официального закрепления на баланс землеотвода под них не было.
В результате начавшаяся приватизация не предусматривала перехода прав частной С на землю, расположенную под приватизируемыми предприятиями, в собственность новых хозяев.
Приватизация ЗУ под промышленными объектами стала возможной в 1992 году с изданием соответствующего Указа Президента РФ.
Вместе с тем принятие данного нормативного акта не способствовало в дальнейшем массовому выкупу ЗУ под приватизированными предприятиями. Данный Указ и последующие нормативные акты не содержали четкого определения процедуры выкупа, да и предприятия в условиях хронического дефицита финансовых ресурсов не стремились выкупать то, что и так находилось в полном их распоряжении.
Завершившаяся в середине 1994 года массовая приватизация в стране показала, что, несмотря на созданный частный сектор в экономике, иностранные инвесторы не торопились вкладывать средства в новые частные предприятия. Основная причина происходящего заключалась в наличии высокого инвестиционного риска в российской экономике.
Высокий инвестиционный риск был обусловлен во многом и тем, что практически все предприятия не обладали правом С на ЗУ, расположенные под ними, что в свою очередь снижало уровень гарантий права частной С на объекты недвижимости.
Основные проблемы развития территорий крупных городов, порожденные спецификой размещения предприятий в советское время:
► неэффективное использование городских территорий;
► нарушение градостроительного регламента;
► ухудшение экологической ситуации в городе.
Чем ближе ЗУ находится к центральной части города, его деловому центру, тем он дороже как по своей стоимости, так и по возможности использования для производства товаров и услуг.
Поворотным этапом в процессе формирования ЗИК на базе промышленных предприятий стал последующий Указ Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года, утвердивший «Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ».
Право выкупа ЗУ получили не только собственники предприятий, но все без исключения собственники строений и даже помещений (последние могли получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа: трехкратная величина нормативной цены за землю.
Практическая монополия КПРФ в Правительстве страны в период 1990-х годов, с ее традиционным взглядом на решение земельного вопроса (земля - это общественное достояние, принадлежащее всему народу РФ) при принятии НПА не позволила процессу формирования единых ЗИК на базе промышленных предприятий приобрести массовый характер в экономике.
Препятствия на пути выкупа ЗУ под приватизированными предприятиями выражались не только в ограничительных мерах по хозяйственному обороту земли, но и в непостоянстве нормативно-правового регулирования ценообразования и процедуры выкупа на один из самых важных производственных ресурсов - землю (таблице 4.2).
Таблица 4.2 - Динамика нормативно-правового регулирования выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями
| Название документа | Повышающий коэффициент ставки земельного налога | Нормативная цена земельного участка | Выкупная цена земельного участка |
| 1. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.10.1991 г. №1738-1 | 50-и кратная ставка земельного налога | 50-и кратная ставка земельного налога | |
| 2. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1993 год» от 14.05.93 г. №4966-1 | 50-и кратная ставка земельного налога | 50-и кратная ставка земельного налога | |
| 3. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1994 год» от 01.07.93 г. №9-ФЗ | 50-и кратная ставка земельного налога | 50-и кратная ставка земельного налога | |
| 4. Указ Президента РФ №1535 от 22.07.94 г. | 50-и кратная ставка земельного налога | Нормативная цена земли с коэффициентом от 1 до 3 | |
| 5. Постановление Правительства РФ №1204 от 03.11.1994 г. | 200-кратная ставка зем. налога, но не более 75% от рыночной стоимости | Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3 | |
| 6. Указ Президента РФ №479 от 11.05.1995 г. | 10-кратная ставка земельного налога | Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3 | |
| 7. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 №562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 г.» | - | Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3 | |
| 8. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. №485 | - | - | Не менее 5-ратной ставки зем. налога |
| 9. Федеральный закон «Об индексации ставок земельного налога» от 14.12.2001 г. №163-ФЗ | - | Не менее 5-ратной ставки земельного налога | |
| 10. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ | х | Кадастровая стоимость | Для городов с численностью: – выше 3 млн. чел. от 5 до 30 ставок зем. налога; – от 0,5 до 3 млн. чел. – 5-17 ставок зем. налога; – до 0,5 млн. чел. – 3-10 ставок зем. налога |
Только с конца 2001 года, после принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», установилась постоянная процедура выкупа и ценообразования на ЗУ, расположенные под приватизированными предприятиями.
Но и в этом случае все административные барьеры на пути формирования единых ЗИК на базе приватизированных предприятий сняты не были.
В руках органов власти осталось как минимум два существенных рычага воздействия на этот процесс, представленных на рисунке 4.4.
i nlWF5Yz28R+IDbPx6rXPHVi7wbd6+/GdnUD4rhWqtatlO54dyhJ4W3fafuD5PlycCs8oNF1HbyLo wlMfGXTHBLTWl6scvbtJq6rukKJb17/uqUIUdbUy354qeGYUyQ1AkH/jU4VjxF7nVKHEoUL89EOu 77anCnIn5nSqoE/x+iNBbMPtRyZe/Ucj04GHB93Z4OHQDALboiXjBwtNx/H9m2d0OJlSm+lvIzSP EftYQzOkZfvHFJryCB/H93JXrPttA/0gYfiM9vAXGGd/AwAA//8DAFBLAwQUAAYACAAAACEAFSRF /N0AAAAFAQAADwAAAGRycy9kb3ducmV2LnhtbEyPT0vDQBDF74LfYRnBm921JU2aZlKKIIgI0j/g dZudJtHsbMhu2/Tbu3rRy8DjPd77TbEabSfONPjWMcLjRIEgrpxpuUbY754fMhA+aDa6c0wIV/Kw Km9vCp0bd+ENnbehFrGEfa4RmhD6XEpfNWS1n7ieOHpHN1gdohxqaQZ9ieW2k1Ol5tLqluNCo3t6 aqj62p4swvwl3e3f1Cazr9n1Y63se/icHhHv78b1EkSgMfyF4Qc/okMZmQ7uxMaLDiE+En5v9Baz JAFxQJilaQKyLOR/+vIbAAD//wMAUEsBAi0AFAAGAAgAAAAhALaDOJL+AAAA4QEAABMAAAAAAAAA AAAAAAAAAAAAAFtDb250ZW50X1R5cGVzXS54bWxQSwECLQAUAAYACAAAACEAOP0h/9YAAACUAQAA CwAAAAAAAAAAAAAAAAAvAQAAX3JlbHMvLnJlbHNQSwECLQAUAAYACAAAACEA7j734LYGAADJIQAA DgAAAAAAAAAAAAAAAAAuAgAAZHJzL2Uyb0RvYy54bWxQSwECLQAUAAYACAAAACEAFSRF/N0AAAAF AQAADwAAAAAAAAAAAAAAAAAQCQAAZHJzL2Rvd25yZXYueG1sUEsFBgAAAAAEAAQA8wAAABoKAAAA AA== ">
| Административные рычаги воздействия на ЗИК |
| возможность изменения кадастровой оценки стоимости земельного участка |
| установление кратности ставки земельного налога при определении цены выкупа земельного участка |
Рисунок 4.4 - Административные рычаги воздействия на ЗИК
На сегодняшний день местные власти в городах могут брать земельный налог за единицу площади участка:
w в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек от 5 до 30 ставок;
w в городах с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;
w в городах с численностью населения ниже 500 тыс. - от 3 до 10 ставок.
