Год стал началом нового этапа в жизни России - процесса приватизации государственного и муниципального имущества.

Приватизируя предприятия в период 1990-х годов, новые собственники получали только то, что было у них на балансе. Поскольку в СССР предприятия и земля принадлежали государству, то и необходимости официального закрепления на баланс землеотвода под них не было.

В результате начавшаяся приватизация не предусматривала перехода прав частной С на землю, расположенную под приватизируемыми предприятиями, в собственность новых хозяев.

Приватизация ЗУ под промышленными объектами стала возможной в 1992 году с изданием соответствующего Указа Президента РФ.

Вместе с тем принятие данного нормативного акта не способствовало в дальнейшем массовому выкупу ЗУ под приватизированными предприятиями. Данный Указ и последующие нормативные акты не содержали четкого определения процедуры выкупа, да и предприятия в условиях хронического дефицита финансовых ресурсов не стремились выкупать то, что и так находилось в полном их распоряжении.

Завершившаяся в середине 1994 года массовая приватизация в стране показала, что, несмотря на созданный частный сектор в экономике, иностранные инвесторы не торопились вкладывать средства в новые частные предприятия. Основная причина происходящего заключалась в наличии высокого инвестиционного риска в российской экономике.

Высокий инвестиционный риск был обусловлен во многом и тем, что практически все предприятия не обладали правом С на ЗУ, расположенные под ними, что в свою очередь снижало уровень гарантий права частной С на объекты недвижимости.

 

Основные проблемы развития территорий крупных городов, порожденные спецификой размещения предприятий в советское время:

► неэффективное использование городских территорий;

► нарушение градостроительного регламента;

► ухудшение экологической ситуации в городе.

Чем ближе ЗУ находится к центральной части города, его деловому центру, тем он дороже как по своей стоимости, так и по возможности использования для производства товаров и услуг.

Поворотным этапом в процессе формирования ЗИК на базе промышленных предприятий стал последующий Указ Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года, утвердивший «Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ».

 

Право выкупа ЗУ получили не только собственники предприятий, но все без исключения собственники строений и даже помещений (последние могли получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа: трехкратная величина нормативной цены за землю.

Практическая монополия КПРФ в Правительстве страны в период 1990-х годов, с ее традиционным взглядом на решение земельного вопроса (земля - это общественное достояние, принадлежащее всему народу РФ) при принятии НПА не позволила процессу формирования единых ЗИК на базе промышленных предприятий приобрести массовый характер в экономике.

 

Препятствия на пути выкупа ЗУ под приватизированными предприятиями выражались не только в ограничительных мерах по хозяйственному обороту земли, но и в непостоянстве нормативно-правового регулирования ценообразования и процедуры выкупа на один из самых важных производственных ресурсов - землю (таблице 4.2).

 

Таблица 4.2 - Динамика нормативно-правового регулирования выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями

Название документа	Повышающий коэффициент ставки земельного налога	Нормативная цена земельного участка	Выкупная цена земельного участка
1. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.10.1991 г. №1738-1		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
2. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1993 год» от 14.05.93 г. №4966-1		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
3. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1994 год» от 01.07.93 г. №9-ФЗ		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
4. Указ Президента РФ №1535 от 22.07.94 г.		50-и кратная ставка земельного налога	Нормативная цена земли с коэффициентом от 1 до 3
5. Постановление Правительства РФ №1204 от 03.11.1994 г.		200-кратная ставка зем. налога, но не более 75% от рыночной стоимости	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
6. Указ Президента РФ №479 от 11.05.1995 г.		10-кратная ставка земельного налога	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
7. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 №562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 г.»		-	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
8. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. №485	-	-	Не менее 5-ратной ставки зем. налога
9. Федеральный закон «Об индексации ставок земельного налога» от 14.12.2001 г. №163-ФЗ		-	Не менее 5-ратной ставки земельного налога
10. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ	х	Кадастровая стоимость	Для городов с численностью: – выше 3 млн. чел. от 5 до 30 ставок зем. налога; – от 0,5 до 3 млн. чел. – 5-17 ставок зем. налога; – до 0,5 млн. чел. – 3-10 ставок зем. налога

Только с конца 2001 года, после принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», установилась постоянная процедура выкупа и ценообразования на ЗУ, расположенные под приватизированными предприятиями.

Но и в этом случае все административные барьеры на пути формирования единых ЗИК на базе приватизированных предприятий сняты не были.

В руках органов власти осталось как минимум два существенных рычага воздействия на этот процесс, представленных на рисунке 4.4.

 

i nlWF5Yz28R+IDbPx6rXPHVi7wbd6+/GdnUD4rhWqtatlO54dyhJ4W3fafuD5PlycCs8oNF1HbyLo wlMfGXTHBLTWl6scvbtJq6rukKJb17/uqUIUdbUy354qeGYUyQ1AkH/jU4VjxF7nVKHEoUL89EOu 77anCnIn5nSqoE/x+iNBbMPtRyZe/Ucj04GHB93Z4OHQDALboiXjBwtNx/H9m2d0OJlSm+lvIzSP EftYQzOkZfvHFJryCB/H93JXrPttA/0gYfiM9vAXGGd/AwAA//8DAFBLAwQUAAYACAAAACEAFSRF /N0AAAAFAQAADwAAAGRycy9kb3ducmV2LnhtbEyPT0vDQBDF74LfYRnBm921JU2aZlKKIIgI0j/g dZudJtHsbMhu2/Tbu3rRy8DjPd77TbEabSfONPjWMcLjRIEgrpxpuUbY754fMhA+aDa6c0wIV/Kw Km9vCp0bd+ENnbehFrGEfa4RmhD6XEpfNWS1n7ieOHpHN1gdohxqaQZ9ieW2k1Ol5tLqluNCo3t6 aqj62p4swvwl3e3f1Cazr9n1Y63se/icHhHv78b1EkSgMfyF4Qc/okMZmQ7uxMaLDiE+En5v9Baz JAFxQJilaQKyLOR/+vIbAAD//wMAUEsBAi0AFAAGAAgAAAAhALaDOJL+AAAA4QEAABMAAAAAAAAA AAAAAAAAAAAAAFtDb250ZW50X1R5cGVzXS54bWxQSwECLQAUAAYACAAAACEAOP0h/9YAAACUAQAA CwAAAAAAAAAAAAAAAAAvAQAAX3JlbHMvLnJlbHNQSwECLQAUAAYACAAAACEA7j734LYGAADJIQAA DgAAAAAAAAAAAAAAAAAuAgAAZHJzL2Uyb0RvYy54bWxQSwECLQAUAAYACAAAACEAFSRF/N0AAAAF AQAADwAAAAAAAAAAAAAAAAAQCQAAZHJzL2Rvd25yZXYueG1sUEsFBgAAAAAEAAQA8wAAABoKAAAA AA== ">

Административные рычаги воздействия на ЗИК

возможность изменения кадастровой оценки стоимости земельного участка

установление кратности ставки земельного налога при определении цены выкупа земельного участка

Рисунок 4.4 - Административные рычаги воздействия на ЗИК

 

На сегодняшний день местные власти в городах могут брать земельный налог за единицу площади участка:

w в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек от 5 до 30 ставок;

w в городах с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;

w в городах с численностью населения ниже 500 тыс. - от 3 до 10 ставок.