Мероприятия по благоустройству прилегающей территории можно привести в виде таблицы
Таблица 7*. – Ведомость мероприятий по озеленению прилегающей территории
| Наименование посадочного материала | Кол-во | Стоимость, руб | |||
| посадочного материала | работ | общая | |||
| за шт. | всего | ||||
| Ель обыкновенная Эхиниформис | 1 190 | ||||
| Магнолия звездчатая | 1 140 | 1 540 | |||
| Можжевельник китайский Blue Alps | 4 500 | 5 100 | |||
| Роза морщинистая Rubra extra | 2 500 | 3 000 | |||
| Сирень сорт. Мишель Бюхнер (лиловая махров.) | |||||
| Сирень сорт. Сенсация(пурп. с белой каймой, простая) | 1 200 | ||||
| Спирея березолистная /1,5 м, белые цветы/ | 1 200 | ||||
| Туя западная "Брабант" /колонновидная, более 4 м/ | |||||
| Туя западная " Danica" /шарик около 40 см/ | |||||
| Форзиция промежуточная`Spectabilis | |||||
| Чубушник земляничный | 1 250 | ||||
| Чубушник 'Virginal Вирджинал/махровые, душистые цветы/ | 1 250 | ||||
| Лапчатка кустарниковая 'Daydawn | 1 020 | ||||
| 19 490 |
*Цены установлены по данным Питомника садовых растений и деревьев «Мagly» http://www.magly.ru[17] по состоянию на 01 сентября 2010 г.
Экономические аспекты управления
Бизнес-планирование в недвижимости
Каждая компания составляет бизнес – план по – своему, его структура зависит от характера бизнеса, целей плана и требований потенциального инвестора, основные акценты бизнес – плана будут меняться в зависимости от того нацелен ли он на получение кредитов коммерческих банков или будет использоваться руководством для нового акционерного капитала, однако не зависимо от этого существуют ключевые вопросы, которые необходимо тщательно продумать и осмыслить, а так же в обязательном порядке внести в планирование:
· Описание компании (резюме фирмы);
· План маркетинга;
· План производства;
· Юридический план;
· Финансовый план и прогноз рисков;
· Стратегия финансирования
· В нормальном бизнес – плане должно быть чётко указано:
· Чем занимается компания, в чём состоит её бизнес;
· Каковы цели предприятия;
· Каковы стратегия и тактика, с помощью которой компания собирается достичь поставленных целей;
· Сколько финансовых и других ресурсов потребуется компании, в течение какого периода и как эти ресурсы будут использованы;
· Когда и как будут возвращены средства инвесторам.
Охарактеризуем основные этапы разработки бизнес-плана любого предприятия, которые состоят в следующем: Прежде всего нужно вооружиться комплексом необходимой информации, предварительно определив ее источники, которых на сегодняшний день существует довольно много, в частности, учебники по управлению, по бизнес-планированию; материалы правительственных учреждений; данные фирм, занимающихся управленческим консультированием и других подобных организаций; различные отраслевые издания; методические и иные материалы, получаемые при обучении па курсах по составлению бизнес-планов; материалы аудиторских фирм и т.д. Следующим этапом работ над бизнес-планом является определение целей его разработки, для чего ориентирами служат проблемы, которые и призван помочь решить бизнес-план. Последующее действие — определение конкретных адресатов, кому будет направлен проект бизнес-плана (будущие акционеры, коммерческие банки, венчурные фирмы). Следующий этап — определение структуры формируемого документа. На последующем этапе осуществляется сбор информации для подготовки всех отдельных разделов бизнес-плана. Здесь важно заручиться поддержкой людей, располагающих опытом и знаниями для составления бизнес-плана (работников организации, хорошо знающих внутреннюю среду, внешних консультантов, прежде всего, в сферах финансового прогнозирования и маркетинговых исследований рынка, а также консультантов по управлению).
Оценка рынков сбыта. Основной трудностью при разработке данного раздела является необходимость получения достоверной и оперативной информации о рынке и тенденциях изменения ситуации на нем. При изложении материала проявляйте реализм, не преувеличивайте свои возможности и не приуменьшайте возможности конкурентов для того, чтобы не подорвать доверия к предприятию и его руководству. Желательно указать источники получения информации и их удостоверить их надежность. Это поможет убедить инвестора в конкурентоспособности рассматриваемого проекта.
Оценка сферы распространения и продаж. Здесь кратко излагаются достоинства продукции (услуг), делающие ее конкурентоспособной в настоящее время и в будущем, определяются главные клиенты фирмы. Основываясь на оценке достоинств производимой продукции (услуг), объеме и динамике спроса и их тенденций на рынке в последние годы, необходимо определить сферу сбыта фирмы и объемы продаж в натуральном и стоимостном выражении на каждый год из последующих трех лет. Рост сбыта продукции (услуг) фирмы и оценка ее деятельности могут быть основаны на изменении положения в отрасли и усилении или ослаблении конкуренции.
Предположения, используемые для оценки сферы сбыта и объема продаж, должны быть тщательно выверены. Если фирма уже производит продукцию, надо указать объем выпуска, сферу сбыта и объем продаж за последние два года. При оценке предполагаемого объема продаж показывается, где они в основном будут сосредоточены и каким образом обеспечены:
· продажа новой продукции (услуг) своим традиционным покупателям;
· реализация продукции (услуг) на новых рынках, где можно ожидать расширения спроса благодаря новому их качеству;
· вытеснение конкурентов с определенных рынков или из сфер (круга покупателей) благодаря новому качеству продукции.
Это позволяет выбрать стратегию маркетинга как одну из центральных частей бизнес-плана.
Перспективная оценка сбыта. Здесь требуется объяснить, как фирма собирается развивать дело с учетом интересов заказчиков, наметить программы создания новых товаров, раскрыть основные принципы совершенствования технологии и ценовой политики.
Анализ рынка сбыта. Чтобы добиться устойчивого роста объема продаж, необходимо досконально изучить рынок, другими словами, организации и людей, которые покупают предлагаемый данной фирмой товар или пользуются ее услугами. Необходимо держать под контролем круг потребителей, тогда можно решить, остаться на этом рынке или покинуть его. Однако действовать необходимо осторожно. Появление на рынке или уход с него относится к числу наиболее важных стратегических решений и требует тщательного расчета.
Потребители. Товары приобретаются в конечном итоге людьми, а не организациями. Решения о покупке принимает конкретный человек, даже если он не фигурирует в качестве агента по закупкам или владельца предприятия. Данные демографических исследований, которые сами по себе увлекательны, подскажут, где ваше место на рынке и как лучше организовать торговлю. Даже простейшие демографические оценки дадут преимущества перед подавляющим большинством бизнесменов и менеджеров, которые полагаются на привычку и инерцию, вместо того чтобы заняться изучением рынка. Нужно научиться распознавать самого выгодного клиента и с полуслова понимать, что ему нужно. Это облегчит последующие поиски нужной клиентуры. Если фирма реализует большую часть своей продукции, границы поиска будут несколько шире: сначала надо определиться, каким фирмам выгоднее всего продавать продукцию, затем найти среди персонала этих фирм людей, с которыми имеет смысл завязывать контакты, и постараться побольше узнать о них. Конечно, любая фирма заинтересована в тех потребителях, которые купят товар по цене, обеспечивающей получение прибыли в достаточном объеме и на протяжении длительного периода, с тем чтобы она могла существовать и развиваться. Значит, первая задача - определить свой целевой рынок.
Следует учитывать, что покупатели непродовольственных товаров(объектов недвижимости) нередко оценивают товар, применяя метод функционально-стоимостного анализа, который позволяет определить возможную дополнительную ценность, сопоставить стоимость товара с его полезностью, оценить соответствие свойств товара его назначению, сравнить его с аналогичными товарами по качеству и цене.
С учетом проведенных исследований определяется емкость рынка, ее прогнозируемый рост, доля предприятия на рынке и ее изменение, эластичность спроса, а также основные факторы, влияющие на параметры рынка. На основании расчетной емкости рынка оценивается прогнозируемый объем спроса и объем продаж сроком на 3 — 5 лет. Для этого необходимо проанализировать динамику численности населения и потребления товаров на душу населения, динамику доходов населения, его покупательной способности, а также инвестиционную активность, развитие научно-технического прогресса и динамику изменения производственных мощностей в отраслях, производящих подобные товары.
Целесообразно остановиться и на влиянии изменения спроса, качества товара и обслуживания, цены, расходов на рекламу, действий конкурентов на прогнозируемый объем продаж. Для новых рынков желательно учесть возможности новых коммерческих агентов, посредников, а также влияние конкуренции на новых рынках по сравнению со старыми.
При исследовании рынка потенциальных потребителей используется информация, содержащаяся в печатных источниках, официальных. Проводятся различные виды анкетирования, опросы индивидуальных потребителей, торговых посредников, продавцов. Поскольку сбор, обработка и анализ информации о рынке — достаточно сложный процесс, то целесообразно к проведению подобных исследований привлечь специализированные организации. Последнее обстоятельство может потребовать значительных затрат, однако в большинстве случаев они оправданы, ибо неудача многих "провалившихся" предпринимательских проектов связана со слабым изучением рынка и переоценкой его емкости. Есть и другой вариант - сравнительно легко установить особенности спроса и прочие характеристики таких рынков. Для этого нужно обратиться в одну из школ бизнеса: в них занимаются ежедневными наблюдениями параметрами рынка и проводят выборочные исследования. Так что изучение рынка недвижимости может обойтись недорого, нужно лишь возместить расходы студентов и преподавателей.
Партнеры по бизнесу. Выявляются реальные партнеры предприятия (поставщиков товаров, финансово-кредитные учреждения, фонды, другие организации), с которыми уже сложились определенные отношения, характеризуются условия сотрудничества и перспективы его развития. Указываются, с какими предприятиями и организациями достигнута предварительная договоренность о сотрудничестве и об условиях такого сотрудничества. Обозначиваются потенциальные партнеры, с которыми фирма рассчитывает установить отношения в перспективе, определяется, чем они интересны и чем можно их привлечь. Устанавливается, какие из факторов влияют положительно, какие — отрицательно на перспективы дальнейших взаимодействии с партнерами предприятия, какие действия можно предпринять для устранения отрицательного воздействия.
Конкуренты. Детальный анализ деятельности конкурентов необходимо проводить систематически, поскольку рынки пребывают в постоянном движении. Такой анализ помогает вносить коррективы как в рыночную стратегию предприятия, так и в его текущую деятельность с тем, чтобы успешнее противостоять своим соперникам. Важно реалистично оценить сильные и слабые стороны конкурентов. С этой целью может быть использована вся имеющаяся информация: объемы продаж конкурентов и их доля на рынке; уровень известности и престиж конкурентов; методы и формы организации торговли и стимулирования сбыта, применяемые конкурентами; виды и качество предоставляемых ими услуг; ценовая политика конкурентов; финансовое положение конкурентов, тенденции его изменения.
Для определения реального положения предприятия на рынке большое значение имеет проведение сравнительной оценки эффективности деятельности конкурентов и предприятия. При несопоставимости сравниваемой базы исследование целесообразно проводить по относительным показателям.
Спрос и предложение недвижимости. Предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос — это количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или их группы. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость, например, должна быть также относительно дефицитна. Предложение — это число объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника, т. е. купля-продажа. Особую роль в установлении продажных цен играют умение согласовать условия сделки, число и искушенность участников, стоимость финансирования и другие факторы. Способность спроса реагировать на изменение цен определяется понятием эластичность спроса спрос на жилье при данном изменении цен. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости. В долгосрочном плане предложение и спрос — относительно эффективные факторы для определения направления ценовых изменений. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас теряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть, например, следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм функционирования рынка многими другими способами. Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают. Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. При этом в одной и той же рыночной ситуации спрос обычно более изменчив, чем предложение, и легче реагирует на изменения цен. Рынок недвижимости экономически развитых стран показывает: изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
В современной практике бизнес-план выполняет четыре функции. Первая из них связана с возможностью его использования для разработки стратегии бизнеса. Эта функция жизненно необходима в период создания предприятия, а также при выработке новых направлений деятельности.
Вторая функция — планирование. Она позволяет оценить возможности развития нового направления деятельности, контролировать процессы внутри фирмы.
Третья функция позволяет привлекать денежные средства — ссуды, кредиты. В современных российских условиях без кредитных ресурсов практически невозможно осуществить какой-либо значительный проект, однако получить кредит непросто. Главная причина заключается не столько в проблеме высоких процентных ставок, сколько в развившейся практике невозвращения кредитов. В этой ситуации банки принимают целый комплекс мер по обеспечению возврата денежных средств, среди которых следует отметить требования банковских гарантий, реального залога и другие, но решающим фактором при предоставлении кредита является наличие проработанного бизнес-плана.
Четвертая функция позволяет привлечь к реализации планов компании потенциальных партнеров, которые пожелают вложить в производство собственный капитал или имеющуюся у них технологию. Решение вопроса о предоставлении капитала, ресурсов или технологии возможно лишь при наличии бизнес-плана, отражающего курс развития компании на определенный период времени.
Таким образом, внутрифирменное планирование является неотъемлемой частью любого предприятия, независимо от его размера. Бизнес-план обобщает анализ возможностей для начала или расширения бизнеса в конкретной ситуации и дает четкое представление о том, каким образом менеджмент данной компании намерен использовать этот потенциал. Велико его значение и для привлечения деловых партнеров, создания совместных предприятий, а также для получения финансирования[12].
